德國擁有主要發達國家中規模最大的住房租賃市場，其私營住房租賃企業歷史悠久，規模龐大，服務專業。德國鼓勵機構租賃發展的相關政策，既為德國租賃企業提供了支援，也引導了企業的投資方向。

德國住房租賃企業的市場地位

住房租賃企業是租賃住房持有和運營的主體。2011年，德國共有4050萬套住房，57%的住房用於出租。租賃住房的供應主體構成豐富，機構持有佔租賃市場40%的份額，其中，私營住房租賃企業持有320萬套住房。

住房租賃企業是存量住宅現代化改造的主力。2016年，德國平均住宅能耗為160kWh/m2。住房租賃企業積極對住宅進行現代化的節能改造，能耗大幅降低。以Deutsche Wohnen為例，平均住宅能耗2015年已下降到139kWh/m2，2018年前的建築節能投資額將達4億歐元。住房租賃企業批量化、大規模的改造，有力地帶動了全國範圍內建築能耗的下降，促進綠色建築行業的發展。

德國住房租賃企業發展的制度環境

德國住房租賃企業的發展，離不開德國政府的大力支援。為鼓勵租賃住房的建設，增加租賃住房的可支付性，同時，應對德國經濟社會現代化、老齡化、移民增加的發展趨勢，德國政府推出了一系列有導向性的租賃住房政策，為企業提供帶有附加條件的優惠政策。一方面為獲得政策優惠；另一方面為增強市場競爭力，德國住房租賃企業積極配合政府政策，以求實現企業效益的最大化。

No.1

以財稅政策鼓勵企業建設和持有租賃住房

為鼓勵租賃住房建設，德國1950年出臺《住房建設法》，政府以財政優惠或補貼大型住房企業建設租賃住房，約定在20-30年期限內適用“成本價房租”，期滿後，房租價格可以市場化。1950-1959年在財政支援下共建成住房330萬套。

《住房建設法》廢止後，德國目前沒有針對機構投資者的稅收優惠，但住房租賃企業和其他租賃住房投資者一樣享有租賃住房加速折舊等稅收優惠（見表1）。

表1 德國租賃企業稅收對比

注：團結稅向西德地區企業收取，以支援東德地區發展，其稅基是同期公司應繳納的所得稅稅額，稅率為5.5%。

No.2

支援存量租賃房改造

在德國，供暖、生活熱水、照明等建築相關能耗佔社會總能耗的40%左右。為提高能源使用效率、降低碳排放，德國政府積極鼓勵存量住房的現代化改造。

一是在《租房法》中規定，房東進行現代化、節能化改造後，10年內每年可加租11%，並規定承租人不得拒絕住房現代化改造；二是德國政府對參與現代化改造的企業，通過德國復興信貸銀行（KFW）提供長期低息貸款；三是政府財政獎勵，以達到EnEV-2009德國節能標準100（KFW100）為基本要求，達到KFW85標準的建築，每平方米獎勵70歐元；達到KFW55標準，每平方米獎勵241.5歐元/m2。

為應對德國人口老齡化趨勢，德國政府大力支援存量房的適老化改造，2020年前，政府計劃投入390億歐元用於現有300萬套住房的無障礙化、適老化改造。在此背景下，租賃企業可向德國政府申請低息貸款進行住宅的適老化改造。

No.3

承租人保護

德國的租賃管理非常注重保護承租人利益。在法律上，德國頒佈了《住房補助金法》《住房租賃法》等一系列法律保障承租人權益的法律。在租金管理上，2013年5月1日生效的德國《出租權利修改法案》規定：三年內房屋租金漲幅不得超過15%，即增幅上限由之前的20%下調至15%；房屋租金應當參考當地“房租指導價”，超過這一價格的20%為違法行為，房客有權將房東告上法庭；超過50%的，房東被認為賺取暴利，可判入獄三年。

表2 德國住房租賃企業經營戰略

表3 德國五大住房租賃企業

核心經營資料（2015）

表4 2015年企業股東結構

住房租賃企業發展經驗

—以德國前五大住房租賃企業為例

德國住房租賃企業市場集中度較高。2016年，德國公寓擁有量前五的企業為Vonovia（34萬套）、Deutsche Wohnen（15萬套）、LEG Immobilien（11萬套）、TAG Immobilien（7.5萬套）、Buwog（2.7萬套）。五大企業共擁有的73萬套住房，佔租賃市場的2.7%和私營企業擁有量的23%。德國住房租賃企業發展歷史長，專業化、規模化經營程度高。

No.1

科學制定戰略，明確經營定位

德國租賃企業經過多年的發展，企業對於自身的經營範圍都有明確的定位，除Vonovia在全國範圍內開設租賃業務外，其他四家企業不動產分佈高度集中在核心區域。企業戰略各有側重，旨在發揮企業競爭優勢。

為了延長服務價值鏈，住房租賃企業積極開展多元化經營。多元化經營一方面為企業帶來新的利潤增長點，如Deutsche Wohnen的老齡護理業務，每年為企業帶來1560萬歐元的收入；另一方面，也提高了服務品質，如Vonovia SE建立了自營的技工組織Deutsche TGS，專門負責旗下住宅的維修業務，有助於提高服務響應速度和維修品質。

No.2

降低空置率，優化投資結構

德國住房租賃企業較好地通過專業化管理、規模化經營、品牌化效應降低了空置率，提高了投資回報率。在德國平均租賃住房空置率約為7%的情況下，企業住房空置率多數不足4%，德國平均租金回報率約為4%～5%，而企業的租金回報率普遍高於5%。

為進一步提高投資回報率，各企業均將優化投資結構視為企業運營的重要活動，出售低迴報率住宅，建造或收購核心區域住宅。

No.3

適應租賃需求，科學設計住宅

對租賃住宅與對購房住宅的需求，存在較大差異。主要表現在：一是受制於支付能力，租賃住房平均面積較小，2013年，德國家庭自有住房平均面積為91.9m2，而租賃住房家庭面積為其57%；二是對於客廳等公共空間的需求程度較低；三是租賃群體中，單身或結婚但沒有孩子的夫妻比例相對較高，僅需一居室或兩居室即可滿足需求。

為適應承租人需求，德國租賃企業建造和持有的租賃住房普遍以中小戶型為主。以德國一處租賃住宅為例（見下圖），一梯兩戶，單戶總面積為50m2，一居室，客廳和餐廳一體，結構緊湊，空間利用效率高。

No.4

提升服務品質，提高響應速度

租賃住房客服和維修的品質和速度，對於租戶體驗至關重要。租客服務被視為服務品質的重要一環。以Vonovia SE為例，其客服中心每天要處理10500件租客要求，除85%可以在電話中解決外，其餘15%就要通過房屋管理員（caretaker）上門解決。為降低維護成本，企業通過科學佈局，合理分配任務，加快響應速度，提高管理效率，1名房屋管理員平均可管理500戶住宅。

No.5

推動可持續發展，降低建築能耗

對於德國住房租賃企業，住房現代化和節能化改造是有利可圖的。根據各企業公佈的資料，房屋年租金約為60歐/m2，建築現代化、節能化改造成本約為20歐/m2，與租金相比，改造費用並非難以承受。在房屋改造後，一方面將有效降低約50%的日常維護成本；另一方面，法律規定房東進行現代化、節能化改造後，10年內每年可加租11%，相當於給企業提供了合理增加租金的途徑。

No.6

拓寬融資渠道，降低融資成本

德國政府對於住房租賃企業融資方式的限制較少。由於融資渠道多樣化，住房租賃企業可以通過IPO、企業債、REITs等多種渠道融資，有助於獲得長期貸款、降低融資成本。德國租賃企業資金來源也較為多樣，既有商業銀行，也有保險資金、養老基金、外資等多方面的資金，還包括提供現代化、適老化改造低息貸款的政府。以Buwog為例，其貸款結構中，24%來自於政府補貼的貸款，76%來自於銀行，平均貸款期限為15.9年，平均融資成本為2%。

在德國，住房租賃市場

相對比較成熟

租客的權益也會得到

更多的支援

房東不能隨意趕走房客

也不能隨意漲價

這對德國人來說

租房可比買房省心多了