樓市“轉向期”將至，房價或迎來重大調整，炒房客成最大輸家！

最近筆者發現一個有趣的現象，那就是幾乎所有的媒體和專家都一致看低房價，例如經濟學家馬光遠表示房價普漲的時代已結束，樓市將迎來三個20%，未來市場很艱難，政府最大的期望就是保持平穩，即使是房價下跌，也應該在止跌令的範圍之內；原中國人民銀行調查統計司原司長盛鬆成則表示，當前政策調控方向已經很明確，在巨集觀經濟、市場拐點的雙重管控下，平穩是大勢所趨，房價可以下降，而且小幅度下降是好事。從這一系列訊號來看，樓市真的要變天了。

最近有兩件事件最引人注目，一是央行再次降準，釋放長期資金約400億元，同時開展中期借貸便利（MLF）操作2000億元。此次的舉動短期是為了穩匯率、穩通脹預期，長期是推動銀行完成信貸規模增長，順利跨年，這也將是央行多次和樓市資金隔離，同時重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”；二是開發商以價換量的營銷方式初具成效，例如恆大在9-10月份攬金高達1700億元，同時有的開發商富得如油，有的開發商窮的變賣資產，截止11月份，今年有超過400家開發商申請破產。

從以上市場多個維度來看，樓市轉向期將至。對於普通購房者來說，最直觀的感受就是賣房賣不出去，降價脫手成為常態，至於買房，相信沒有人願意此時入場吧。從政策走向來看，政府的期望僅限於平穩，在限價、止跌令的雙重管控下，開發商只能順勢而為。而從城市角度來看，如何主動吸引購房者落地、落戶成為關鍵，限購政策全面放開、人才優先都只是藉口。從開發商角度來看，當前有能力買房的人永遠都是那一批，除了房價下跌一切都是浮雲。唯有降價促銷才是王道，這一點開發商早在7-8月份就早已明白。

在未來樓市輪廓基本清晰的背景下，房價或迎來重大調整。前者有著鶴崗房價“一本萬利”，6萬一套房，極大刺激了當前購房者的心絃；後者有一線城市豪華樓盤開盤售罄的案例，例如深圳500萬認籌金，單價高達十幾萬每平方米。也有不少中介工作人員藉此案例鼓動購房者入市，但事實上未來的房價走向不在於外界，而在於自身。隨著房貸利率普遍上浮、變現週期拉長，炒房需求被剔除，接下來市場將更加的真實，也可以說買房需要承擔更大的風險，一是月供壓力日益見長，二是房子面臨貶值的潛在風險。

在政策和市場全面放鬆的背景下，房價調整隻侷限於供需關係，其次是麵粉和麵包的主次關係，主要有以下變化：一是以北上廣深為代表的超一線城市，市場需求或達到上限，作為人口流入率極高的城市，樓市的側重點更多的在於公租房、租賃房、小產權房等新形式，因為房價太高，買得起的人終究是少數；二是火熱的二線強三線城市，人才政策成為拉人主要方式，例如武漢、西安、合肥，房價仍有極大的上漲空間；三是四線以下城市，根本因素是土地財政的預期，麵粉的價格低了，麵包價格自然而然會下跌。

從本次調控週期來看，2015-2016年是房價暴漲的黃金時期，而2016-2017年卻是炒房客入市是最多的階段。而在面臨此時樓市現狀時，炒房客已然成為最大輸家，例如燕郊房價降幅高達1萬元，市場依然無人接盤，而又面臨房產稅、空置稅等持房額外成本，要麼降價拋房，要麼加大持房現金流。但不管怎麼選，不賺錢是必然的，甚至還有可能虧錢。其實像這種案例在筆者身邊多不勝數，根究原因還是買房賺錢早已成為大家的“潛意識”，等意識到要脫手了卻早已被套牢，但總而言之一句話，虧盈自負。