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前言IPO計劃慘遭擱淺靈魂人物被趕下臺成功的陷阱澳洲最大業主：不再租房給WeworkWework 盈利遙遙無期前言
距離IPO只差一步的全球共享辦公巨頭WeWork，現在一腳踩空了。
作為WeWork的靈魂人物，聯合創始人亞當·諾伊曼（Adam Neumann）還沒來得及迎來自己的加冕儀式就已經被趕下了臺。
作為WeWork在澳洲的最大房東，Dexus多元化地產集團拒絕向WeWork新增租賃空間。
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IPO計劃慘遭擱淺
紐約一個平常的夏末早晨，美國證券交易委員會（SEC）網站上出現了全球共享辦公巨頭Wework登記上市的檔案。
這次檔案遞交（S1階段）可以說是眾望所歸。經過精心設計，Wework的目標直指科技界最有價值初創公司的首次公開募股（IPO）。
當時，Wework的估值高達470億美元，創始人兼執行長亞當·諾伊曼（Adam Neumann）野心勃勃。用他的話來說，這家公司的目標不僅是賺錢，或者是成為全球共享辦公領域的NO. 1，更是為了“改變世界。”
然而，Wework的隨後的故事告訴我們“當初有多高調，現在就跌的有多慘。”
僅僅33天之內，Wework的估值就一落千丈，暴跌超過70%。諾伊曼也直接被罷免了執行長的職務。
原本應成為諾伊曼“加冕儀式”的這場IPO也成為了公司歷史上一場災難性的失敗嘗試。
事情原本不應該如此。
WeWork是一家獨角獸，在風投中享有無與倫比的核心地位。矽谷最聰明的人和最有影響力的全球投資者都把數十億美元的資金投到了這家公司，如果不是有十足的把握贏得這次賭局，怎麼可能呢？所謂的公開市場投資者驗證只不過是走個過場形式而已。
然而，自從諾伊曼在“滿眼星空”科技記者和“飢不擇食”投資者的幫助下開始構建WeWork神話已經九年過去了。在這九年期間發生的兩件事情和後來的困境不無關係。
首先，曾經估值90億美元的血液檢測創業公司Theranos轟然倒塌，被美國證監會認定為“鉅額欺詐”，是“矽谷的嚴重教訓”。
其次，網約車巨頭優步（Uber）讓投資者看到了大男子主義、傲慢自大和掩蓋業務困局的會計技巧。
對於諾伊曼而言，眼下無疑是一個錯誤的時機，因為投資者的耐心都用光了。
自8月14日遞交IPO申請以來的六週內，《華爾街日報》、《金融時報》、《紐約時報》、《名利場》、彭博社等多家重量級媒體的集中報道讓投資者見證了一家公司從高高在上的神壇跌落的囧境。
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靈魂人物被趕下臺
Wework創始人諾伊曼是一位40歲的以色列退伍軍人，蓬亂的長髮、T恤和牛仔褲、大膽誇張的表情成為了諾伊曼的標誌性特點。
諾伊曼的童年充滿不幸。路透社的資料顯示，諾伊曼七歲時父母離婚，十幾歲前曾輾轉寄居過十幾個家庭。2001年，諾伊曼移居紐約，當時他22歲，與他的模特兒妹妹住在美國時尚街區翠貝卡（Tribeca）。
諾伊曼上過商學院，正如他在2017年對畢業班學生說的那樣，他在紐約的最初日子主要是去俱樂部，“和城裡的每一個女孩搭訕”，想辦法致富。
從商學院輟學後，諾伊曼做過可摺疊的女士高跟鞋和帶護膝的嬰兒衣服生意，但是這些生意最後都失敗了。
到了2010年，諾伊曼和類似成長經歷的建築師，米格爾·麥凱維（Miguel McKelvey）共同創立了Wework。主要業務是租用辦公大樓中的空間拼湊起來，然後在更短的時間內將其劃分成更小的空間租給自由職業者，初創公司和其他小公司。儘管，WeWork通常和一手房東簽署的租約長達15年，但自己的客戶租期可短至1個月。
2010年，他們在格蘭德街和拉法葉街的拐角處開設了第一家WeWork辦公空間。它有裸露的磚塊和裸露的電線，都是麥凱維自己安裝的，整個內部空間並沒有仿照傳統辦公室，而是仿照一家精品酒店的設定。
九年間，WeWork 成長速度飛快，目前已在全球近 29 個國家、111 個城市開展業務，未來還計劃在其他 44 個城市入駐，最終全球定位是 280 個城市。截至目前，Wework在全球一共擁有12500名員工。以共享辦公空間起家，旗下已經擁有辦公空間WeWork、居家公寓WeLive和教育培訓WeGrow三個分支業務。
這一切看起來那麼成功，顯然和當初失敗的時裝事業有著多麼的不同。
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成功的陷阱
然而，成功的陷阱很快就出現了。
近年來，諾伊曼至少購買了五棟豪宅，一輛價值6000多萬美元的噴氣式飛機進行環球旅行。而目前，諾伊曼的繼任者則正在尋求這些資產的出售。
從Wework的招股說明書中，我們就可以看到諾伊曼的可以說“古怪”的行為方式。例如，諾伊曼在招股說明書中承諾將尚未掙到的10億美元現金和股票捐給慈善機構，並承諾為全球節省2000萬英畝的熱帶雨林。
如果說，WeWork的IPO計劃是諾伊曼巨集偉精神計劃的驗證，對於Wework最大的投資者孫正義（日本軟銀集團的執行長）而言，這項計劃將是其充滿爭議投資戰略的驗證。
據了解，孫正義在優步（Uber）等數筆大額投資者未能實現預期，因此其急於在Wework的IPO計劃上獲得成功。
回溯至2016年，孫和諾依曼在不到30分鐘的見面裡就敲定了對WeWork的投資。最開始，孫承諾將投資107億美元，資金來源於軟銀或尤其建立的“Vision Fund”基金。
在多名投資者先後拒絕再次追加資金後，軟銀在2019年1月進行的一筆20億美元資金是Wework估值達到470億美元的關鍵。
然而，之前曾有接近這一 IPO 專案的知情人士向路透社爆料稱，WeWork 計劃在路演時提出的最低估值只有 100 億美元。這個數字甚至要比公司迄今拿到的融資總額（120 億美金）還要低。
假設 WeWork 最終以這樣價格上市，這意味著從 2017 年至今，所有參與這一專案的投資人都會虧錢，而“冤大頭”軟銀集團肯定受傷最深，這也是為什麼股東們要急於從 CEO 下手，甚至孫正義都傾向於諾依曼下臺以挽救創始人帶來的負面影響，增加外界對 WeWork 的信心。
9月25日，WeWork董事會還宣佈，聯合創始人亞當·諾伊曼（Adam Neumann）已決定卸任公司執行長職務。
甲骨文創始人埃裡森批評稱：“Uber、WeWork 這樣的公司幾乎一文不值。”在他看來，Uber、Lyft 得到的業務無法保證始終據為己有，砸錢搶奪市場份額是“愚蠢的”。而 WeWork 好比是二房東，自己租樓裝修拆分再轉租，卻偏偏要標榜是一家科技公司。
美國聯邦儲備銀行波士頓主席 Eric Rosengren 也表示，類似 WeWork 這種經營共享辦公業務的公司越來越多，會對金融穩定造成新的風險。
有著 30 年從業經歷的資深顧問 Len Sherman 如是說：“跟蹤企業 IPO 事件這麼久，我從來沒見過一家公司收到如此多的負面評價。”
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澳洲最大業主：不再租房給Wework
近日，WeWork在澳洲的最大房東Dexus宣佈，在WeWork脫離困境之前不會向這家美國共享辦公巨頭出租更多的空間。
根據Dexus於9月25日（週三）釋出的公告，儘管出租給WeWork的悉尼物業表現不錯，共享辦公租戶入駐率高，同時，集團與WeWork澳洲子公司保持著良好的關係，但是，集團在向Wework開放更多空間一事上採取謹慎的態度。
Dexus寫字樓和工業地產業務執行總經理Kevin George說：“我們對目前的入駐率感到滿意。但是，我們沒有擴大同Wework業務範圍的計劃。”
截至目前，WeWork在澳洲在悉尼、墨爾本和布里斯班一共擁有15處共享辦公中心，旗下會員超過1萬名。WeWork於2017年進入澳洲市場，最近的一筆交易是在悉尼皮特街320號獲得11,000平方米的空間，租約為12年。
按照計劃，WeWork還將在悉尼的Barangaroo租賃一棟超過10,000平方米的整棟大樓，並計劃在市場街（Market Street）55號的一棟大樓中尋求租賃約22,000平方米的空間。
在墨爾本，WeWork的目標瞄準的是前澳新銀行總部大樓中一半的空間（約15,000平方米）。
看似高速增長的背後，卻是以燒錢為代價的隱憂，高收入廣擴張的後果是同樣令人可怕的虧損。
但 WeWork 堅持認為，假設公司的規模越大，它最終創造的利潤也就越多。
這從之前釋出的招股書中可以找到答案：“我們在一個特定城市戰略性地投入越多，我們的社群就越大，約有活力。這種叢集效應，可以提高我們產品的品牌知名度，使我們能夠實現規模經濟，從而推動全球平臺的貨幣化程度越來越高。”
這種可能性是有的。
2019 年初，WeWork 將公司正式更名為 We Co，表示出在共享辦公之外的領域長期投入的決心。與 WeWork 並行的其他產品包括共享公寓 WeLive、私營學校 WeGrow、健身房業務 Rise by We 以及企業裝修服務 Powered by We 等。WeWork 的品牌認知度會發散影響到其他品牌，從而增強公司整體的使用者粘性。
這其實也進一步說明了，假設在資本無限充沛的情況下，WeWork 是最終受益的一方。要實現 WeWork 的願景，快速擴張到一定規模是前提。但這也意味著，假設為了現金表現更好而減緩增長，實際可能會讓 WeWork 的未來發展受到非常大的限制，這正是 WeWork 模式的矛盾所在。
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Wework 盈利遙遙無期
WeWork 會有賺錢的那一天嗎？
像很多要進行 IPO 的公司一樣，WeWork 的收入隨時間推移而不斷增長。這可以理解為公司正對其業務進行投資，未來可能獲利。不過 WeWork 的支出在其收入中所佔的百分比卻沒有隨時間的推移下降。
當然 WeWork 在其招股書中也進行了說明，表示：“儘管我們不認為長期看淨虧損佔收入的百分比會增加，但我們的淨虧損佔收入的百分比可能會在短期內增加，並將繼續絕對增長”。
換句話說，WeWork 似乎認為它還只是一家非常早期的公司，這些損失是長期發展計劃中的一部分。
這同時也呼應了它對市場規模的預想。WeWork 在其招股書中表示：”我們在美國的市場機會為 9450 億美元，在全球為 1.6 萬億美元。但目前僅實現了全球機會的 0.2%，以及潛在市場十大城市中的 0.6% 的機會。”
而根據桑德福 C. 伯恩斯坦的分析師克里斯·萊恩的預測，WeWork 需要在未來 4 年內有 72 億美金，才可能把現金流轉正。而如果在 2022 年之前出現經濟衰退，那這筆錢將會變為 98 億美元。
只不過目前來看，曾經鼎力支援的軟銀集團恐怕也不願意再拿出 70 多億美金給 WeWork 輸血了，所以將其估值吹高後推向福斯資本市場，似乎是權宜之計。但華爾街沒有接手，最終 WeWork 估值的破潰之勢出現了難以預料的結果。
據相關知情人向《華爾街日報》透露稱，WeWork 的 IPO 目前不太可能在今年進行，但 WeWork 上週在一份宣告中表示，仍計劃今年完成上市。
END
從本質來看，WeWork 更像是一個二房東，租用商業地產，裝修辦公室，再轉租給創業者、自由職業者、初創公司和小型商業團體，開發會員模式並從中套利，但這種共享辦公空間的商業模式並沒有護城河。
近日，澳洲國民銀行（NAB）最新發布的一份報告指出，共享辦公空間的日益興起將對悉尼和墨爾本高績效寫字樓市場構成威脅。
特別是快速擴張的背後風險的累積，新進運營商的持續湧入，這一行業對投資者的吸引力已經大不如前。