房地產數字化轉型路徑

房地產行業面臨三大核心挑戰

• 房地產行業步入存量時代。開發環節行業集中度快速提升，整體利潤水平下降。企業需要從開發銷售業務向資產運營和服務轉型，核心能力要求轉變為精細化運營。

• 房地產行業的需求端升級。房地產企業需要建立完善使用者連線，實現使用者需求洞察，從而提升產品和服務能力。

• 政策驅動下，房地產行業金融去槓桿趨勢明顯。房地產企業融資渠道縮緊，需要提升現金流管理能力，尋求創新型融資方式。

數字化轉型助力企業應對挑戰

• 在房地產開發環節，數字化助力企業降本增效，並助力企業補充從開發向運營和服務轉型的核心能力；數字化轉型路徑分為資訊化、線上化和智慧化三個階段。

• 在資產運營環節，資產運營商需要建立數字化的資產運營體系，通過資料賦能開發、招商、運營、服務等全流程，實現資產運營的降本增效和服務增值，提升資產回報水平，並助力資產的金融化。

未來展望：5G和建築工業化

• 5G作為物聯網新一代基礎設施，基於其高頻寬、低時延、高可靠等效能，將加速房地產領域的萬物互聯和數字化，釋放AIoT相關應用的潛力，並解鎖更多應用場景。

• 建築工業化將顯著提升建築全生命週期的運營效率，也為房地產各產業鏈的數字化提供更完善的底層基礎。

01 房地產科技行業概覽

1.1 房地產科技的定義

伴隨著市場環境與政策的變化，房地產行業面臨一系列全新的變革。在這個過程中，房地產企業需要通過業務模式創新和能力重塑來更好地應對變革帶來的挑戰。

與此同時，雲端計算、物聯網、大資料、人工智慧等新技術的滲透，給房地產行業帶來了諸多變革提升的機遇。

例如，資訊化和雲化提升房地產企業管理效率，並通過連線和資料沉澱賦能業務創新；資料作為新資源，助力業務洞察和智慧決策；物聯網實現了物理空間的資料採集，並與人工智慧技術結合，通過智慧服務提升運營效率和服務體驗；AR/VR帶來了VR看房等創新的資訊互動方式。

以上述技術應用為支撐的數字化轉型，是房地產企業應對挑戰的關鍵舉措。

房地產科技，是指雲端計算、物聯網、大資料、人工智慧等數字化技術在房地產開發、運營、流通、後服務等環節的應用。

1.2 房地產科技行業圖譜

圍繞著各種技術在房地產產業鏈各個環節的滲透形成的應用場景和產品形態，可以劃分出如下的房地產科技行業圖譜。

房地產科技行業圖譜

房地產產業鏈可以劃分為開發、運營、流通和後服務四個環節。其中，房地產開發商、資產運營商等產業鏈主體也是主導房地產科技落地行業應用的主體。

在產業鏈各個環節，科技服務商推動技術應用落地，成為不同的應用場景和產品形態。例如，在開發環節，以BIM為代表的資訊科技在推動數字建築的成型，物聯網、雲端計算、人工智慧和機器人等技術在推動傳統工地在施工和管理上的自動化和智慧化。

02 房地產行業的變革與挑戰

過去二十年，伴隨著中國住房制度的市場化改革和城鎮化的推進，房地產行業經歷了高速增長的階段，並培育出眾多數千億市值的以房地產開發為核心業務的房地產企業。

現階段，房地產行業已經進入新的發展階段。需求、供給、政策、技術等驅動因素的變革，正在改變房地產開發、運營、流通到後服務等產業鏈的各個環節，給產業鏈各主體帶來全新的挑戰。

2.1 房地產行業步入存量時代

伴隨著城鎮化程序的放緩，房地產增量開發的增速下滑，未來10年，房地產行業將處於步入存量化的換擋期。

城鎮化是推動房地產增量需求的主要動力。伴隨著中國城鎮化程序進入中後期，城鎮化率逐步放緩，城鎮人口增速明顯下滑。根據國家統計局資料，2018年中國城鎮化率為59.58%，而城鎮人口增速從2001年的4.7%下降到了2018年的2.2%。結合美國、日本等國際經驗，城鎮化率到達80%左右是較成熟的水平。因此，中國城鎮化仍有10%~20%的提升空間。未來10年左右，新房開發和銷售額將維持在高位，但增速會逐步放緩。

對於房地產企業而言，房地產行業的存量化趨勢帶來了三方面的挑戰。

第一，房地產開發行業集中度快速提升，大量開發商面臨出局風險，業務轉型變革壓力巨大。由於增量開發市場規模增速下滑，行業陷入存量競爭，而頭部企業憑藉在拿地、金融、開發等方面的資源優勢，業務規模仍在持續增長，擠壓中小開發商的市場份額，拉動行業集中度快速提升。

按銷售額資料口徑統計，TOP10房地產開發商的市佔率從2015年的17%快速增長到2018年的27%。在行業集中度快速提升的過程中，中小房地產企業面臨出局風險，需要尋求業務和商業模式的轉型變革。

第二，行業整體利潤水平下滑，房地產企業的核心能力競爭從拿地等資源獲取能力轉變為精細化運營能力。一方面，受土地供給和金融去槓桿等政策影響，拿地成本和融資成本呈上漲趨勢；另一方面，穩房價是政策調控核心導向，房價上漲趨勢被抑制。兩方面因素作用下，房地產開發業務整體利潤水平呈下滑趨勢。

在行業利潤率整體下滑的背景下，房地產企業的能力要求發生了變化。獲取資源和快速週轉的模式無法保證穩定的利潤表現，通過精細化運營來降本增效，日益成為關鍵的競爭要素和能力要求。

第三，產業價值鏈整體從增量開發向存量資產運營轉移，上游開發商企業需要從開發銷售向資產運營轉型。長期來看，增量開發業務的市場空間將逐步縮減，而存量資產的規模和價值不斷積累，存量資產運營的價值將日益凸顯。

參考房地產行業發展成熟的美國市場，市值處於第一梯隊的房地產企業是商業地產運營商西蒙地產（Simon ProPerty Group）、長租公寓運營商EQR等。因此，對於上游開發商企業而言，必然需要將業務從開發銷售延伸到資產運營環節。

此外，隨著存量資產供給的不斷積累，以辦公地產為代表的資產也將逐步進入存量時代，帶來運營和去化壓力的提升。

2.2 需求端全面升級

在需求端，城鎮化程序的放緩帶來的是對總體增量需求的的下滑。與此同時，房地產作為滿足居住、辦公、商業、產業等空間服務需求的載體，面臨著需求端的全面升級。供需關係和人口結構的變化，是推動需求端升級的兩大要素。

從供需關係來看，住宅和商業地產開發帶來了供給端的積累，整體上解決了供給短缺的問題。此外，居民收入水平提升，需求端逐漸從解決量層面的短缺問題轉向追求服務品質的升級。

例如，在居住服務領域，一二線城市住房租賃市場迎來了升級。以自如為代表的長租公寓企業，作為機構化的住房租賃服務提供商出現。相比傳統C2C模式下的個人供給，長租公寓企業對租賃住房進行裝修改造，提升房源品質，並提供更完善的租後服務和權益保障。在此基礎上，租金水平產生了顯著溢價，房源規模持續擴張至近百萬間。

從人口結構來看，作為“千禧一代”的80後、90後日益成為購房置業、辦公等需求的主力人群。他們是數字化原住民，行為習慣是網際網路化的；且整體成長於物質更加充裕的時代，在衣、食等消費領域經歷著消費升級的體驗，對房地產服務的需求也必然升級，包括對健康舒適、安全、智慧化等方面的需求增強；同時，呈現出需求快速迭代、個性化的特徵。

例如，在辦公地產領域，新一代人群中自由職業者、創新型組織的比例提升，產生了靈活辦公的需求，共享辦公業態應運而生。商業地產領域，順應消費者日益升級的需求，盒馬鮮生等新零售業態層出不窮，快速迭代。

需求端的升級，對於房地產企業是更加深層次的挑戰。未來房地產企業的商業模式向運營和服務延伸的過程中，競爭必然迴歸到對單客經濟的爭奪，即如何提供更加貼近消費者需求的產品和服務。這要求房地產企業能夠更好地觸達消費者，洞察和理解消費者需求，並提升產品和服務能力。

然而，不管是開發商還是運營商，現階段的業務流程中，整體缺乏對終端消費者的觸點和連線，數字化能力不足，難以快速洞察和應對消費者需求的變化。例如，開發商在完成住宅開發後，一般通過代理機構銷售給業主，在整個業務流程中缺乏與業主的連線。

2.3 金融去槓桿

重資產屬性的房地產，從開發到運營環節都具備很強的金融屬性，對資金槓桿的依賴性強。受政策驅動，在巨集觀政策以金融去槓桿為長期導向的大背景下，房地產行業首當其衝。房地產企業的融資持續受到政策嚴格監管，融資渠道不斷收緊，融資成本上升。

2018年以來部分金融監管政策梳理

對於房地產開發商和運營商，提升現金流管理能力和資金使用效率，尋求創新的融資渠道，是應對金融去槓桿趨勢的必然選擇。

其中，存量資產的證券化是重要融資手段之一。例如，2019年6月，納什空間發行了聯合辦公領域國內首單ABS。但現階段，REITs等資產證券化創新金融工具尚不成熟。以房企ABS和房企長租公寓資產證券化產品為例，雖然發行規模顯著增長，但資源主要集中在頭部房企，融資仍然主要依賴於企業主體信用，資源仍集中在核心企業。如何通過運營能力的提升和資產表現的資料化來打通資產證券化路徑，是整個行業需要解決的命題。

百強房地產企業ABS發行規模（億元）

房企長租公寓資產證券化發行規模（億元）

2.4 數字化轉型助力應對挑戰

綜上所述，行業進入存量化階段、需求端升級以及金融去槓桿等三大變革趨勢，給房地產企業帶來了一系列挑戰。

面對行業變革帶來的上述挑戰，房地產企業需要尋找新的業務增長動力，並積極推動業務創新，以實現轉型升級。積極擁抱新技術，推進數字化轉型，是房地產企業重塑增長和業務轉型的必然選擇。

能夠率先把新技術應用到業務當中享受技術紅利的企業，有機會打造競爭力優勢，而落後者很可能被淘汰。此外，錯誤的數字化轉型路徑會帶來資源投入的浪費。因此，如何評估技術的應用價值，選擇合適的技術應用場景，成為房地產企業必須面對的問題。

接下來，我們將圍繞房地產開發和資產運營兩個環節，分析數字化轉型的路徑、價值以及典型應用場景和實踐案例。

03 開發環節的數字化轉型

在房地產開發環節，一方面，由於開發業務已經進入存量競爭階段，行業利潤水平下滑，企業需要轉變原有粗放的增長方式，通過數字化手段實現精細化運營，提升經營效率。

另一方面，長期來看，房地產開發企業需要從開發業務向存量資產運營和服務轉型，數字化是實現這種業務轉型的重要能力支撐。

3.1 數字化實現開發環節降本增效

面對開發業務利潤率下滑的挑戰，房地產企業依靠傳統的資源獲取和快速週轉的模式，無法保證穩定的利潤表現。通過數字化手段實現精細化經營從而降本增效，成為新的關鍵競爭力。

具體而言，與各個行業的數字化路徑一致，房地產行業開發環節的數字化轉型路徑分為資訊化、線上化和智慧化三個階段。

開發環節的數字化轉型路徑

首先，數字化的第一個階段是內部管理的資訊化。

在紅利衰竭的市場環境下，企業的經營管理水平日益成為影響業績表現的關鍵要素。隨著業務規模的增長以及市場風險因素的增加，傳統的管理手段無法實現有效管控和快速反應。完善以ERP為基礎的IT基礎設施，實現內部管理的資訊化，可以保證管理制度在企業內部各業務線和各層級的貫徹執行，並及時掌握市場和業務動態，規避市場風險。

尤其是對於大型房地產企業而言，在龐大的組織規模和複雜的業務體系下，採用資訊化手段來支撐企業的組織管控、內部協同、業務決策等環節是必不可少的。例如，總部需要通過資訊化系統快速了解某個分公司專案的成本投入和銷售進展等資料，及時做出相關決策。

內部管理的資訊化，包括人力、財務、OA等後臺管理模組，以及以專案管理為核心的業務管理模組，兩者相互協同。在專案管理方面，通過對專案計劃、成本、銷售等流程的標準化和資料化管理，可以實現對專案進展和關鍵指標的精細化和實時監控，提升專案收益的可控性，管控好現金流。

最終，通過資訊化可以實現內部管理的標準化、業務的規範化以及財務業務的一體化，提升企業經營管理水平。

以萬科、保利、龍湖等頭部房地產企業為代表，房地產行業的數字化轉型從資訊化開始不斷推進。目前，大部分頭部房地產企業已經完成了以ERP為核心的IT基礎設施建設，資訊化基礎已相對成熟，下一步的重點在於功能和應用價值的升級。

數字化的第二個階段是線上化。在資訊化的基礎上，實現業務場景的線上化，包括內部經營管理線上化，以及與終端客戶和供應商的線上化連線和互動。線上化的價值在於通過線上連線的實時互動提升內外部協同效率，積累業務資料，並創新服務模式。

首先，線上化實現內部經營管理和外部業務場景的實時連線，資料反饋實時同步，提升內外部協同效率。例如，在智慧供應鏈體系下，企業與供應商實時線上連線，實現專案採購尋源、供需匹配、招投標及專案協同等流程的快速協同，提升採購效率和反應速度。

其次，線上化的業務場景天然是資料化的，可以實時沉澱業務互動資料。資訊化階段，各個系統資料和業務鏈各環節資料是割裂的，與前端業務的關聯性不足，資料的價值得不到最大化利用。線上化打破這種割裂關係，使得業務資料可以實時積累。

此外 ，線上化也是一種服務模式創新。隨著購物、餐飲、出行等領域線上化平臺服務商崛起和成熟，C端客戶行為習慣早已完成了線上化的轉變，這種趨勢統一滲透到房地產領域。為了順應終端客戶需求和行為模式的變化，實現與終端客戶的線上化觸達和服務，必須要進行服務的線上化。

房地產銷售環節是與C端客戶產生直接互動的節點。在智慧案場的場景，售樓處的線上化可以實現與客戶的線上觸達，通過APP、小程式等移動端支撐線上開盤等場景，滿足客戶的線上化需求；通過對接銀行等購房相關配套外部服務商系統，可以在案場更好地服務客戶，縮減從客戶看房到交易的轉化流程，提升銷售轉化率；通過對接二手房經紀人，實現銷售渠道的拓展，提升去化速度。

最後，基於資訊化和線上化的資料沉澱，數字化將進入第三個階段——智慧化。智慧化的核心是資料驅動業務決策。

資訊化和線上化，是實現資料驅動的業務監測和洞察，但主要還是由人根據經驗做決策，資料是輔助的參考。在數字化較為成熟的階段，隨著內部業務資料的積累、外部資料的接入以及資料量的增長，將進入資料驅動決策的智慧化階段。

例如，在拿地和專案定位階段，傳統方式依賴人的經驗，在蒐集專案相關外部資料的基礎上做決策。而基於數字化系統積累的歷史專案投資、產品定位設計、成本和銷售資料，輔以地理資訊資料、人口資料、市場行情等外部資料，可以建立一套智慧的專案投資和產品定位決策模型。在專案投資等決策時，輸入專案相關資料，由機器根據資料模型直接給出最終的投資決策，避免依靠經驗決策的不確定性風險。

在營銷環節，以客戶資料為核心的資料積累將改變營銷業務流程，實現智慧營銷。傳統業務流程下，營銷、銷售、物業服務等客戶觸達環節是割裂的，案場、廣告、中介機構等各銷售渠道也缺乏資料整合，無法建立統一的客戶畫像。

數字化轉型下，基於各業務系統和渠道場景的資訊化和線上化，可以建立統一的客戶資料運營平臺，通過挖掘客戶資料價值建立客戶畫像和觸達渠道以支撐精準營銷，提升客戶體驗。

整體而言，目前房地產開發環節的數字化應用還處於線上化的起步階段，距離智慧化的應用還有相當長的一段距離。

3.2 數字化助力開發向運營和服務轉型

由於增量開發業務的長期增長空間有限，房地產開發企業需要尋找新的業務增長點，而存量資產運營代表了未來趨勢。基於開發業務在資產等方面的積累，房地產開發企業進行業務轉型的核心方向，是從開發銷售向存量資產的持有、運營轉型，實現基業長青。

從服務客戶的角度出發，房地產開發企業的業務轉型，需要從單一的開發和銷售向客戶全生命週期服務升級，提升單客價值。

在房地產開發和銷售的業務模式下，房產交易完成之後，客戶生命週期即基本結束，後續的家裝家居、物業服務、社群服務、資產管理等需求，則由下游分散的服務商提供。隨著開發銷售業務增長空間的縮減和盈利能力的下滑，延長客戶生命週期、提供更多服務成為重要的業務增長點。

對於房地產開發企業，要實現從開發銷售向存量資產持有運營和客戶全生命週期服務轉型，推進數字化轉型是必要支撐。

一方面，從業務角度，存量資產運營與開發銷售業務的能力模型不同。存量資產運營需要補充精細化運營能力，而業務的數字化是實現精細化運營的關鍵。

另一方面，從產品和服務角度，要實現對客戶全生命週期的服務，就必須與客戶建立更緊密的連線，從而實現有效的客戶洞察，這是一個客戶數字化的過程。具體而言，客戶數字化是指通過建立與客戶的數字化觸點，沉澱客戶資料，並提供數字化的產品和服務體驗。

例如，萬科的資料中臺就把客戶洞察和個性化服務作為重要應用場景之一，通過多個業務系統和多業態的大量資料的沉澱，以及資料模型的構建，實現“千人千面”的個性化服務。

打扮家家裝BIM系統助力開發商個性化精裝業務

打扮家定位於裝企的網際網路基礎設施服務提供商，通過BIM系統驅動設計管理環節數字化，實現效果圖、施工圖、精準算量一體化，解決家裝行業的交付時效和施工品質問題，併為裝修公司降低管理成本。同時，打扮家利用智慧設計、智慧交付、智慧運維三大平臺，為全國各大裝修公司、家裝平臺提供房屋全生命週期的解決方案。

在存量化趨勢下，伴隨著住宅商品房精裝化以及業主端的個性化需求的增長，個性化定製精裝業務成為開發商嘗試延伸到後服務領域的重要業務。然而，雖然地產商開展個性化精裝業務在批量化獲客和集中設計方面有明顯優勢，但也面臨缺乏需求洞察、規模不經濟、設計繁重、使用者個性化不足、交付品質難以控制等諸多難點。

在需求洞察上，傳統地產商由於缺乏有效的“前中後”一體化數字系統，未能做到裝修檔案的數字化，導致缺少完整的系統化的客戶資料，難以對分散的需求進行預測和產品開發，造成規模不經濟，也無法提供全生命週期服務。在設計上，傳統地產商採用先AutoCAD 二維設計後3ds Max三維表現的形式，設計師繪圖任務十分繁重，並且平、立、剖面圖之間及其與三維模型之間並不聯動關聯，某一圖紙的變動將導致其它圖紙的手動修改甚至重繪，往往會出現各種圖紙表達互不相符的現象，修改費時費力且難以精準，而精裝修的設計視窗期十分狹窄，設計師難以完成千人千面的設計，無法體現每一位使用者的特性。在交付上，海量集中式工地與有限工人資源存在矛盾，材料、人工多環節的協同難以排程，材料與人工的計劃難以完美匹配，品質以人為主難以控制。

針對這些難點，打扮家為開發商背景的家裝企業輸出以BIM級裝修SaaS平臺為核心的智慧家裝解決方案，貫穿家裝過程中設計、交付、運維等各個環節，實現全流程的家裝數字化管理服務。

BIM系統不再是一個單純的幾何繪圖工具，而是建立在構件之上的資訊化模型，其內建強大的構件庫可以隨時呼叫，為使用者設計提供個性化體驗，將使用者腦中所想實時反映到設計當中，達到所想即所見。

BIM系統實現了效果設計、施工出圖、算量報價這些環節的相互聯動，還涵蓋了裝修中大量的標準化和邏輯化需求，提升了設計師的工作效率，將設計師從大量重複繁雜的繪圖工作中解放出來，更好的關注使用者需求，讓千人千面的個性化設計成為可能。

在算量環節，BIM系統將整個施工過程拆解到最小可計量的級別，實現算量統計的數字化和精準化。系統對細節的關注，保證所出算量在實際施工中可直接落地交付，無增項無漏項，避免裝企人力物力的浪費，實現設計即交付，所見即所得。

在交付環節，基於BIM系統可以實現施工標準化與透明化。通過設計環節與供應鏈、施工環節的資料打通，系統可以實現智慧化的交付管理，加強對對專案細節和進度的把控，可以提升專案管控效率。

在此過程中，系統將積累大量使用者交易的真實資料，據此可以進行設計方案和產品組合推薦，優化裝企的供應鏈結構。裝企還可以通過家裝BIM系統沉澱的設計方案和關鍵材料使用年限等客戶資料，建立全屋3D數字檔案，為客戶後續的物業服務打下堅實基礎。

利用BIM系統，地產商通過個性化精裝修業務可以把客戶服務週期延長到數十年，將低頻低黏性的單次服務變為高頻高黏性的持續服務。

04 運營環節的數字化轉型

存量化趨勢下，資產運營的價值日益凸顯。伴隨著消費升級和產業升級，公寓、酒店、寫字樓、購物中心、產業園等空間資產作為消費和產業的載體和線下流量入口，將承載日益豐富的內涵。如何讓資產以更高效的方式運營，讓空間更加滿足各類使用者主體的需求，從而實現資產價值的最大化，是資產運營環節的核心命題。

隨著存量資產運營環節競爭的加劇，各類專業化的資產運營機構將應運而生，資產運營能力將不斷走向精細化。數字化是構建未來資產運營體系的核心。

4.1 構建數字化資產運營體系

數字化的資產運營體系，是以資料為核心的運營。通過對實體空間物理資料、周邊資料、使用者資料等相關資料的全方位採集，構建實體空間的虛擬化數字孿生體，最終通過資料賦能於資產運營的全流程，實現資產運營的降本增效和服務創新。

資產資料的採集，是構建數字化運營體系的基礎，資產資料的採集方式主要分為兩類。

首先，需要通過資產管理SaaS，實現資產管理的數字化。資產管理SaaS對接資產基礎物理資料、物業設施資料、招商資料、租約資料、使用者資料等資料，進行統一的資訊化、線上化管理。此外，也可以整合樓宇原有的裝置設施管理系統的資料，包括能源管理、訪客管理、停車系統等樓宇子系統。資產管理SaaS作為統一的管理入口，實現基礎資料的整合。

其次，資產運營的物件是實體空間，伴隨著物聯網、人工智慧等技術的發展和融合，AIoT智慧終端對實體空間資料的採集能力大幅增強，成為資產資料採集的重要補充手段。攝像頭、智慧門禁、溫溼度感測器、樓宇裝置感測器等智慧終端，一方面作為智慧裝置向用戶提供智慧辦公、智慧家居等智慧化服務，另一方面也是資料採集的觸點。

例如，商業地產的攝像頭原本主要用於安防監控場景。與計算機視覺技術結合後，升級為具備客流統計功能的智慧攝像頭，可以通過人臉識別等演算法，統計商業地產空間內的客流量、客流熱力圖分佈、性別和年齡特徵分佈等重要資料。

在上述兩類資料的基礎上，結合與資產相關聯的周邊城市配套、人口分佈、業態分佈、市場行情資料等外部資料，可以構建起資產運營的資料平臺，將資產靜態物理資料和動態執行資料以及使用者資料統一彙集在一個平臺上。再結合數字建築技術，將這些資料與資產的數字化模型相結合，可以為資產構建一個虛擬化的數字孿生體，在數字世界模擬資產運營的狀況。

最終，數字化的資產運營體系通過資料賦能資產運營的開發、招商、運營、服務等全流程，實現資產運營的降本增效和服務增值，提升資產回報水平，並助力資產運營的金融化。

CREAMS打造數字化商業不動產資產管理體系

CREAMS致力於打造一套基於網際網路技術的商業不動產資產管理體系，助力物業持有者和專業運營機構實現資產管理模式升級，提升資產價值。目前已推出CREAMS（基於合同生命週期的資產管理系統）、LikeCRM（基於客戶成交生命週期的招商管理系統）兩大產品。

截至2019年6月，CREAMS已服務10,823棟樓宇，總體面積超過18,870萬平方米，年租金規模達1,592億元，合作客戶包括中糧集團、中信集團、龍湖集團、重慶高科等知名企業。過去三年已獲得晨興資本、矽谷銀行、迭代資本等機構的加持，最新一輪融資也將於本月完成。

CREAMS的資產管理產品矩陣

經過20多年的發展，國內的商辦市場已進入存量時代，但專業化管理才剛起步。一方面，傳統資產管理模式在手段上普遍依賴人，大多數使用Excel等工具對包括租約、租金、物業費、客戶資料等相關資料進行記錄和管理，存在出錯率高、效率低、績效反饋滯後等問題。另一方面，資產運營的資料口徑缺乏統一的行業標準，難以對資產運營表現進行全方位的監測和評估，資產資料不清晰，風險預警缺失，不利於商辦資產的交易和金融化。

隨著經濟進入下行週期，商辦不動產需求萎縮，加之每年近千萬方的新增專案入市，空置率出現快速上升，資管方在去庫存、降本增效等方面的壓力進一步增加。在這樣的背景下，資管方通過資訊化系統和智慧化裝置等數字化手段提升運營效率的需求更加迫切。

CREAMS作為商業不動產存量資產管理工具，基於租賃合同生命週期的管理，打造租客管理、合同管理、收付款、資產評估、資料艙五大功能板塊，能夠幫助資管方實現租管一體化、樓宇剖面直觀檢視、資產收益資料視覺化以及大資料分析資產狀況等功能，實現樓宇資產管理的資訊化，進而構建資產管理的數字化底層基礎，實現資產管理的標準化和智慧化。

例如，資料艙板塊包含資源、租賃、租客分析三大資料模組，以圖表形式清晰直觀地展現，幫助資管者進行專案資源的經營分析，為制定招商策略、招商計劃、運營規劃提供有力資料支援。

在資產管理數字化的基礎上，CREAMS推出了面向商辦地產招商的專業管理工具likeCRM。

隨著商辦地產存量化趨勢日益凸顯，去化壓力增強。而傳統的招商模式，在房源資料更新、專案招商資訊釋出與展示、市場推廣、中介渠道對接、客戶資料管理與維護、銷售團隊管理等方面都處於較為粗放的狀態。

LikeCRM基於招商管理的日常運營需求，圍繞客戶成交的⽣命週期，對客戶資訊及資料、合作中介及經紀⼈、租賃顧問日常的工作以及競品跑盤情況等進行線上統籌管理，幫助管理者精細化招商工作安排，最⼤化提升招商效率。

同時，系統提供具有資料追蹤的營銷推⼴功能，幫助招商團隊通過微信小程式等方式一鍵分享專案資訊，並實時記錄使用者瀏覽動作等資料，同步反饋生成資料報表，實時跟蹤營銷效果。

作為專注於商業不動產領域的資產管理SaaS服務商，CREAMS基於4,000多個專案資管人的使用反饋打造專業的資產管理工具，平均15天進行一次產品迭代，完善使用者體驗。

未來，CREAMS希望成為國內商辦領域最專業的第三方資料平臺，為資產持有者、專業運營機構和金融服務商提供最專業的資產評估服務及線上運營指導。

4.2 數字化重塑資產開發流程

在資產運營的專案開發環節，資產運營方都需要對資產價值進行合理評估，並結合資產物理狀況等屬性、周邊配套和潛在客戶需求等資料，確定合理的資產用途、產品定位、設計風格等。這是保證專案開發完成後的資產運營水平和價值提升的前置條件。

傳統解決方案一般依靠五大行等專業機構的專家顧問經驗，通過定製化的專案諮詢模式，輔以數月的專案資訊採集、抽樣客戶調研等方式補充相關支撐資料，最終給出決策方案。現在，專業的資料服務商正在日益發揮重要的價值，重塑資產開發的決策等流程。

美國商業地產資料服務商CoStar

CoStar是美國最大的商業房地產資料服務商和研究公司，目前市值超過200億美元。經過30多年的發展，CoStar建立了全美最大的商業地產資料庫，監測超過88億平方米商業地產建築，涵蓋辦公樓、零售、工業、多戶住宅、商業用地、綜合用途和酒店等資產類別，記錄了資產從建設、出租、出售到拆除的每一次狀態變化。

CoStar的研究團隊通過現場勘察、公開資料整理、新聞監控、電話、電子郵件、網際網路資訊抓取及外部資料採購等方式，追蹤資產的位置資訊、建築特徵、空間和單元可用性、稅收評估、所有權、銷售和租賃可比性等資料，服務於業主、運營商、業主、租戶、投資人、評估師、金融機構和政府監管機構等客戶。CoStar可以幫助業務和運營商在專案開發環節更快捷、全面地掌握相關資料，制定更科學合理的決策。

例如，商辦地產服務平臺好租推出商辦資料服務平臺“曉樓”， 基於辦公選址業務積累的真實房源資料和交易資料，服務於商辦地產的選址、開發、產品定位、運營策略等環節的智慧決策。

在中國市場，商辦地產等領域的資料服務還在起步階段。一方面，資產運營領域還處於資訊化、線上化的起步階段，相關資料基礎還不成熟。另一方面，存量資產運營本身也在專業化的起步階段，存量資產的市場化、金融化的機制尚在培育中，從業者的決策流程對資料的需求還不強烈。

此外，在存量資產改造環節，inDeco領築智造、唐吉訶德等新興專業服務商利用數字化管理系統、AI輔助設計、BIM等技術，提升了辦公空間、商業連鎖等存量資產改造的標準化和工程化水平。

4.3 數字化賦能招租、運營和服務

在數字化的資產運營體系下，基於資產資料和使用者資料的分析和挖掘，資產運營商可以提升使用者洞察和精細化運營能力，從而提升招租和運營管理效率，拓展以空間為入口的增值服務。

在招租環節，以資產管理SaaS為主體的數字化系統可以在使用者洞察、渠道對接等方面賦能。資產管理SaaS實現了租約的數字化管理，可以實時反映物業出租狀態，指導招商出租部門提前制定招租計劃，例如與租戶提前溝通續租等。基於對租戶資料的動態分析，招商管理可以更加精細化。

例如，通過智慧門禁資料可以洞察租戶的團隊規模變化情況，訪問量持續提升可能存在擴租需求，而訪問量持續下滑的租戶可能面臨風險，從而提前溝通續租、擴租或對退租提前預警。

此外，通過將出租狀態與房產中介、房產資訊平臺進行線上化對接，招商資訊分發效率和實時性大幅度提升。例如，長租公寓領域，大型品牌公寓具備品牌和規模優勢，可以進行通過品牌和獲客投放獲取流量，而中小公寓缺少線上流量。通過部署公寓管理SaaS進行租約管理和房源的上下架，中小公寓運營商可以通過公寓管理SaaS平臺把真實房源資訊實時對接到58、貝殼找房、閒魚等流量平臺上，拓展獲客渠道。

在運營方面，數字化手段不斷推動物業管理等環節的降本增效。例如，越來越多的建築樓宇通過部署智慧化系統來監測和提升空調系統、燈光系統等裝置和系統的執行效率，節約能耗，打造綠色建築。長租公寓領域，通過智慧門鎖、智慧門禁、智慧電錶等智慧硬體，可以實現線下帶看環節的無人化，大幅減少日常運營人員的數量。

服務增值，是數字化資產運營體系為資產帶來增量價值的體現。空間作為服務入口的價值，需要通過數字化手段來放大。

一方面，數字化加持的智慧辦公、智慧酒店、智慧公寓等智慧業態，為使用者帶來服務和體驗的升級，進而帶來租金的溢價，提升資產本身的價值。

另一方面，數字化資產運營體系可以基於資料做到更好的使用者連線和洞察，從而有能力為使用者提供更多增值服務，實現收入增值。以長租公寓運營商自如為例，自如提供住房租賃服務建立與租客的聯絡，再通過線上簽約、線上繳費、智慧裝置管理等方式引導租客在APP上建立連線，進而在線上場景拓展社交、保潔搬家等生活服務和家居生活電商等服務。同樣，以WeWork為代表的新一代辦公空間運營商同樣以“空間即服務”的邏輯，在構建與使用者的數字化連線的基礎上不斷延伸其他企業和個人服務。

科技助力納什空間的精細化運營與智慧服務

納什空間是一家以空間為入口、以科技驅動的企業辦公綜合服務平臺，基於“超級工作室”和聯合辦公空間，為中小企業提供一站式辦公解決方案和配套企業服務。截至目前，納什空間的資產運營規模已超過100萬平米，入駐企業超過26,000家，服務20萬人。

在辦公空間運營和服務過程中，納什空間自建智慧化運營管理系統提升資產運營效率，並基於數字化的運營體系，結合大資料與AI能力，為入駐企業提供智慧化的辦公服務和企業服務。納什空間的科技賦能體系主要包括奈米核心業務系統、智慧辦公服務系統和企業大資料平臺三部分。

奈米系統作為納什空間的核心業務系統，實現空間運營管理的線上化。圍繞房源、員工和入駐企業間的資產管理、員工管理、企業服務和辦公空間匹配等業務流程互動，都通過奈米系統支撐流程的線上化，從而實現基於資料對人、房、價進行精細化管理，全方位提升運營效率。基於奈米系統積累的100萬+辦公房源資訊、10萬+企業選址匹配和歷史成交記錄，可以提供精準高效的房源匹配。

此外，奈米系統沉澱了租約、入駐企業等資料，實現了資產運營狀況的資料化和透明化，便於對接資金方。2019年6月，納什空間成功發行了聯合辦公行業的首單ABS，發行規模2億元。

智慧辦公服務系統，是基於納什空間APP線上入口以及IoT智慧辦公硬體系統，為入駐企業提供智慧門禁、智慧會議、雲列印、智慧網路等智慧化服務，提升辦公效率和體驗。

其中，納什空間APP集成了智慧辦公、空間管理、創業服務等功能。以智慧門禁等辦公服務為入口，實現了企業使用者與納什空間APP的初步連線，形成了後續資料積累和智慧服務的基礎。

在企業服務層面，納什空間為企業提供辦公採購、顧問諮詢、服務外包等增值服務。企業大資料平臺，支撐了企業需求的洞察和服務的精準匹配。

納什空間以實體辦公空間為入口，通過奈米系統、APP和智慧辦公服務系統積累了大量企業基礎資料和行為資料。納什空間APP 作為統一線上入口，積累了10萬+個人會員，1萬+家企業會員，500萬次線上互動資料，20,000人次企業服務資料。再結合第三方資料，進行企業畫像模型、企業需求模型、企業成長模型等建模，通過大資料分析與智慧推薦演算法，提升企業服務匹配精度與撮合效率。

基於科技賦能的運營和服務能力，是辦公服務行業的長期競爭力。從科技賦能業務、賦能空間到智慧化企業服務，納什空間將在科技能力方面持續投入和打磨。

4.4 數字化助力資產運營金融化

資產運營的規模化離不開資金的支援，在金融去槓桿的大背景下，對接資產證券化等創新融資通道是未來趨勢，其前提條件主要有兩方面。一是資產運營商需要具備專業的運營能力，實現資產價值。二是資產運營狀況需要可被量化和風險可被監管，以便對接資金方。在這兩方面，數字化的資產運營體系都可以提供助力。

首先，如上所述，數字化可以為資產運營方提供多方面的賦能。其次，在數字化的資產運營體系下，與資產運營表現密切相關的租約資料、使用者資料等是實時線上、可量化的，全面反映資產運營狀況，可以滿足穿透性的監管需求。

例如，商業地產的資產價值與客流量狀況密切相關，基於AIoT的客流統計系統可以精準統計量化這一指標。長租公寓管理SaaS實現了租約的數字化，並可以通過對接智慧電錶、智慧門鎖等硬體資料實時掌握公寓運營狀況和租客情況，為對接金融機構發行租金分期產品提供風控支援。

05 房地產科技未來展望

現階段，雲端計算、物聯網、大資料、人工智慧、AR/VR等技術是房地產科技應用落地過程中的主要技術基礎。其中，雲端計算和物聯網，以及物聯網與人工智慧融合的AIoT，不斷完善房地產行業的資料基礎設施和上層應用，技術在不斷走向融合。

整體而言，房地產SaaS、智慧地產、數字建築等各個產業鏈環節的技術應用，正處在落地的早期階段，應用成熟度還有待提升。

同時，展望未來，還有哪些新興技術將進一步推動房地產行業的數字化變革？

5.1 5G加速空間萬物互聯

5G作為物聯網新一代基礎設施，基於其高頻寬、低時延、高可靠等效能，將加速房地產領域的萬物互聯和數字化，釋放AIoT相關應用的潛力，並解鎖更多應用場景。

例如，在開發環節的智慧工地場景，建築機器人、高清視訊工地巡檢、AR/VR等，將在5G效能的支撐下具備更強的落地價值。

資產運營環節，5G賦能下的智慧感測器、智慧家居等終端裝置，將具備更強大的功能和更高的通訊效率，推動智慧家庭、智慧辦公、智慧樓宇、智慧社群乃至智慧城市的應用走向深入，進一步發揮互聯和資料的價值。

迎接5G時代到來的過程中，在房地產開發和存量改造方面，為了滿足5G基站等基礎設施的需求和網路覆蓋特徵，建築空間設計乃至城市佈局的規則都將產生相應的變化。

5.2 建築工業化重塑基礎流程

儘管數字化技術正在房地產產業鏈各個環節不斷落地應用，但在基礎的地產開發和存量資產更新的建築施工環節，工藝技術仍處於較為傳統的階段，對人力依賴較重，限制了產業效率升級。

隨著政策的推動和技術的成熟，裝配式裝修、裝配式建築、BIM等建築工業化技術的應用落地正在穩步推進當中，尤其是內裝工業化領域，越來越多企業投身其中。

建築工業化帶來的構配件生產的工業化、建築設計的標準化資訊化以及施工的工業化，將顯著提升建築全生命週期的運營效率，也為各業務鏈條的數字化提供更完善的底層基礎。

結語

作為國民經濟支柱性產業，房地產行業的體量巨大。目前，房地產行業已經處於增量開發的頂峰階段，在走向存量化的過程中，產業鏈價值正在發生根本性的變化。

可以預見的是，未來的房地產行業將走向資產運營和空間服務的時代，企業核心能力模型產生重大變化。不同於高速狂奔的增量開發時代，在房地產的精細化運營和服務時代，技術和資料將發揮極為重要的價值。

目前，房地產行業的數字化轉型還處於早期，未來五到十年也是重要的機會視窗期。開發商、資產運營商等產業鏈主體，需要數字化置於核心戰略地位，探索自身的數字化轉型路徑。