10月份，南京統計局釋出的資料顯示，南京CPI上漲3.7%，與此同時，新房銷售價格上漲0.2%，二手房價格上漲0.3%。

從數字上看，房價似乎略有提升，但刨除通脹因素，你會發現房價實質上還下降了。筆者認為，這種實質性下滑的趨勢在未來半年到一年時間裡，並不會改變，南京房價已經進入階段性下行拐點！

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巨集觀來看，全國房價普遍企穩

11月15日，國家統計局公佈了10月70大中城市房價資料。資料顯示：一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。

▲資料來源：國家統計局

南京的樓市並不是一個封閉的市場，無法孤立於全國樓市之外，在全國樓市普遍企穩的情況下，南京樓市也無法脫離於這一大潮。而全國樓市之所以會處於現在的情形，主要是兩方面原因造成的：

（1）經濟形勢嚴峻拖累房地產市場

中國銀行研究院10月25日釋出了《2019年四季度經濟金融展望報告》，報告中認為，中國經濟將在四季度企穩，預計2019年全年GDP增長6.2%左右。增速比2018年的6.6%回落0.4%。而根據瑞銀預測，2020年中國GDP增速將放緩至5.6%-5.7%，增速繼續回落。

各方面的資訊都表明，短期內，中國的經濟形勢非常不容樂觀。

（2）政策嚴控

在國家提出“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策後，“一城一策”、“嚴控房價過快上漲”的政策被堅決執行。政府從需求、供應兩端同時發力，嚴控房價過快上漲。

7月30日，中央政治局會議在重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”後，首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。可以看出，儘管經濟形勢不樂觀，但中央政府控制房價的決心是十分堅定的。

房地產市場是政策高敏感市場，在政策趨緊並將長期延續的形勢下，房價很難出現大漲。

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自身來看，南京房價短期不具備大漲條件

（1）前期迅猛增長讓南京房價處於比較合理的區間

從10月70大中城市房價資料中我們可以看到，如果以2015年為基數，南京的新房價格增長了53.6%，這一數字在70個城市中排名第八，排在第一位的是西安，增幅為67.4%，比南京高14.2%，但西安現在的平均房價不過13000左右，遠低於南京。

如果把對比目標縮小到全國所有的強二線城市，南京的五年房價增速僅次於武漢和廈門，名列第三，而房價要高於武漢。

顯然，前幾年的高速增長已經讓南京的房價處於比較合理的區間，並不存在被低估的現象。從這方面來講，南京房市不具備大漲的前提。

（2）投資回報率過低

資料顯示，南京住宅的平均租售比在1:600左右，遠高於1:200到1:300的正常水平，據筆者所知，南京租售比高於於1:700的住宅比比皆是。

今年五月，網上釋出的資料顯示，南京的房屋租金收益率為1.7%，在調查的50個城市中排名倒數第六。同為強二線城市的杭州、成都、武漢、重慶等租售比都優於南京。

在房價無法大漲的預期下，南京房市極低的投資回報率正在拒絕很大一部分投資客。

（3）吸納新增人口效率緩慢

今年上半年，江蘇省統計局釋出的資料顯示，2018年南京常住人口843.62萬，比2017年增加10.12萬。

從江蘇省內來講，這個成績是非常耀眼的，因為2018年整個江蘇省新增常住人口不過21.4萬，南京幾乎佔江蘇省的一半。

但是，在吸納人口這方面，南京的優秀不過是“矮子裡面的高個”，放眼全國來看，南京這個成績實在不如人意。

國家統計局年初發布的資料顯示，南京在30個主要城市中僅排名第15位，遠遠低於杭州、西安、成都等同級別城市。

調查往年資料，南京表現依然堪稱寒磣，2017年新增6.5萬人，2016年是3.41萬。在南京城鎮化率已經達到82.5%，逼近一線城市的情況下，內部挖潛已經不足以拉動南京房價持續上行，新增常住人口將是支撐房市的另一個重要力量，而南京在這方面顯然做得不夠好。

▲資料來源：國民經略

（4）房貸在薪酬中的高佔比制約年輕人落戶

顯然，南京要想吸引新的常住人口，年輕人將會是主力。但是南京提供的薪酬卻不足以讓絕大多數年輕人在南京安家落戶。

根據統計局釋出的資訊，南京2019年春招的平均薪酬為8119，在全國城市中排名第七。同期，南京的平均房價約為3萬元每平米。

薪酬排名看似不錯，但是別忘了，跟南京薪酬水平差距不大的武漢、成都、重慶、蘇州房價都要遠低於南京，這也是南京新增常住人口少於這幾個競爭對手的重要原因。

總之，不管是從巨集觀層面還是從南京本身來講，房價維持現狀的跡象十分明顯，考慮到通脹因素，南京房價實際上是下滑的，這個趨勢在未來短期內不會改變。但從長期來看，南京的房價依然遠未到頂峰。

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長遠來看，南京的房價未達到頂峰

2018年11月，國家宣佈支援長三角一體化發展，並將之升級為國家戰略。作為長三角地區僅次於上海的唯一特大城市（上海是超大城市），南京必將得到資源和政策要素的集中傾斜。

▲南京江北新區

與此同時，同為國家級戰略的江北新區正在如火如荼的建造之中，同時南京又是一帶一路交匯點的重要樞紐城市……

可以預見，在眾多利好政策的加持下，南京的經濟將會在未來長期維持高速增長的狀態。

除經濟潛力之外，南京基礎建設成熟度相當高，幾乎能與一線城市相媲美；作為六朝古都，文化底蘊濃厚；城內大學林立，人才資源豐沛……

南京正處在高速發展的道路上，其底蘊和城市規模也足以支撐這種發展，可以預見，未來南京的城市規模和城市化率都將遠大於今天，這就是南京樓市繼續發展的動力。