還有 3 天，這個糟心的 2020 年終於要結束了。

要讓房企人來評選 2020 年的年度漢字的話，" 難 " 一定是全票當選。年初爆發的疫情導致商品房銷售幾乎停滯，好不容易熬過去之後，卻等來了 " 三道紅線 "，融資環境再度收緊。

年底原本是各大房企報喜訊的好日子，但近期出爐的行業年終總結資料內，卻藏著房企 2020 年的各種心酸。

拿地面積呈現負增長，開工面積"先升後降"

先從供給端開始說起，據國家統計局資料顯示，2020 年前 11 個月，房企拿地總面積為 20591 萬平米，同比下降 5.2%，整體規模上處於歷史低位。

雖然拿地面積減少了，但拿地金額卻呈上漲趨勢。據克而瑞資料顯示，截至 2020 年 12 月中，全國 300 城經營性用地成交金額達 62685 億元，同比增長 15%，漲幅進一步擴大。

今年上半年，熱點城市優質地塊供應量明顯增加，像北上廣深均有核心區域的稀缺宅地供應。在此情況下，成交地價和溢價率均有明顯的上漲，使得全年成交金額增速有所擴大。

但整體來看，房企的拿地積極性低於往年，主要是 " 三道紅線 " 下，房企拿地更加謹慎。" 拿好地，少拿地 "，成了各房企不言而喻的默契。

而在房企新開工面積方面，資料呈現了 " 先升後降 " 的變化趨勢。

因為疫情，在第一季度內，各工地都不能開工，進度被嚴重拖慢。第二季度，工地開始陸續復工，各房企都加快專案新開工進度來彌補此前因疫情而延後的施工計劃，直到 6 月，房企新開工面積達到一個小高峰。

本來想著下半年繼續加快開工進度，" 三道紅線 " 卻突然從天而降，為了控制現金流，房企不得不放慢腳步。

從下圖資料可以看出，8 月三道紅線出臺後，房企新開工面積便有所下降，7-9 月同比增速的曲線呈滑坡式下降。

" 清華北大不如膽子大 "，這是曾經的地產大哥王健林的金句之一，可見在以前房地產黃金時期，加槓桿衝規模是房企無往不利的神器。

但從今年拿地面積以及新開工面積的資料來看，" 三道紅線 " 壓住了不少房企的野心，都紛紛放緩了向外擴張的步伐。

房企銷售目標完成情況不及往年

今年房企的銷售壓力比較大，相當於用三個季度的時間來完成全年的銷售目標。營銷總們直呼：" 太難了！"

受疫情影響，無論是全國商品房的銷售面積、銷售金額還是行業百強房企的業績規模，年內都有較長一段時間持續負增長。

據克而瑞資料顯示，從整體來看 2020 年規模房企的業績目標完成情況不及前兩年。截至 11 月末，有近 4 成房企的目標完成率不足 90%，佔比達到近五年來同期最高。

富力地產（權益）及首創置業的目標完成率甚至低於 80%。目標達不成，富力地產也十分著急，近期推出一項員工 75 折購房活動，需全款購買，不限套數，一年內可免費更名。這個看似員工福利的活動，實質是一場變相促銷，只是名字取得比較好聽罷了。

除了銷售目標完成情況不及往年外，規模上市房企的全口徑業績增速有所放緩，從 2019 年的 19% 下降至 11.2%。據克而瑞資料顯示，45 家規模上市房企中，28 家房企增速有明顯放緩，5 家房企業績轉向負增長。

克而瑞預計，在 " 三道紅線 " 的壓力下，房企投資和規模擴張的動能將進一步降低，房企在今年普遍規模減速、部分負增長的情況下，2021 年企業增速將普遍下降，不排除將出現更多業績負增長的企業，甚至龍頭企業。

快速擴張的時代已經結束

從年終成績看來，今年房企遭遇的打擊主要有兩個，年初爆發的疫情以及 " 三道紅線 "。

目前疫情在國內已經得到較好的控制，商品房銷售幾乎不再受其影響，但 " 三道紅線 " 這個緊箍咒卻會越箍越緊。

之前 " 三道紅線 " 不過是在 12 家房企試點實施，自 2021 年 1 月 1 日起便將在全行業全面推行。這也就意味著，那個行業整體快速擴張的時代已經結束了。高槓杆、高週轉的激進模式在房地產行業告一段落了。

未來房地產行業將會迎來管理紅利時代，房企需要去槓桿降負債，從 " 向土地要紅利 " 轉變為 " 向管理要利潤 "，產品質量和成本管控能力是下半場的一個核心競爭力。

這也會使得房企彎道超車的視窗關閉，房企銷售額的排名大幅變動的可能性變小。未來可能再也看不到靠著 " 膽大 "，加大槓桿拿地，激進擴張的黑馬了。

文 / 譚曉洋