01

最近，我一朋友電話向我吐槽說，他現在每天下班要爬8層樓梯回家，心中那個鬱悶啊，真是難受。

我就問他說為啥好選不選去買個8樓的房子，他說都是因為沒錢，只能將就了。我說你這房子買來都要上百萬了，買個郊區帶電梯還是綽綽有餘啊。

他說郊區的房子，每天上班要開車來市區也是不方便，而且市區住習慣了，去哪裡都方便，除了爬樓梯和小區環境惡劣，也沒啥了。

其實像我朋友這種情況不是個例，現實中很多人在郊區新房和市中心老破小之間做選擇時，都會蠻糾結。雖然市中心的老破小能夠佔據核心地段位置，但沒小區、外牆破損、線路老化、沒電梯都會讓很多購房者退而止步。

反觀郊區新房，不僅小區配套成熟、有物業、有車位，而且房子新，有電梯，更加符合現代人居住，但可惜地段不是很好，每天去市區都要蠻久的路程。

於是，關於市中心的老破小究竟能不能買呢？慢慢的就成為每個人心中最大的疑問了。所以，今天阿杜就來跟大家分析一下，市中心老破小的最終歸宿會是啥？大家能不能買。

02

那關於市中心老破小的最終歸屬，阿杜想了以下四類：

一、舊改翻新後繼續住。

二、變成文物，翻新後給人參觀。

三、拆遷。

四、租不掉賣不出，自己也無法住，最後只能空置掉。

從上面4類來看，除了第三類比較好之外，其他3類的歸宿都不是很好，投資價值也不大。

首先，我們要明白老破小能不能買，就要明白一點，到底老破小值錢的地方在哪裡？

在筆者看來，老破小最值錢的地方就在於房子下面的土地，房子本身那麼老，肯定是不值錢的。

那如何判斷這個地方的土地值不值錢呢？其實很簡單，以北京為例，中心一直是故宮，接著往外攤大餅，但中心一直沒有變過，於是越靠近中心的土地就會越高。所以，別看二環內那麼多老房子，感覺舊舊的，下面的土地可貴著呢。

但我們要知道，除了少數地區外，其他城市的中心基本都是在改變的。比如深圳，中心就是在一路向西改變，從原來的羅湖，到如今的南山。於是，羅湖的老破小在失去了中心位置後，房價一直停滯不前，除了一些配套好的學位能夠漲之外，其他的老破小基本漲不起來。但拆遷也不容易，畢竟成本高，沒有一家開發商能隨便接手。

03

所以說，明白以上之後，關於市中心老破小能不能的答案已經呼之欲出了。

首先，我們要判斷這個城市將來的中心會不會改變，尤其是一些搭建新區的城市，比如鄭州的鄭東新區，武漢的光谷新區，合肥的政務區等等。

其次，對於三四線城市的老破小不值得選擇。對於大城市來說，由於有人口不斷流入，能出租，但部分三四線城市的老破小，就只能空置放著，畢竟舊改成本高、週期長，開發商寧願低成本去新區拿地開發，而年輕人也更願意去居住環境更舒適的新區，他們都會逐漸拋棄老破小，最終只能變成一排排的“鬼屋”，住不了也賣不掉，等待衰敗。

如果以上兩個點都能成立的話，那麼就是選擇老破小。在這裡，我想給大家兩個建議，一個是遠離一些比較奇葩，並且成交量低的老破小。第二個是選擇有帶學區的老破小，越優質的學區越好，這樣相當於給你的房子買上了一層保險。

總而言之，能按照以上的情況去買老破小的話，歸宿最起碼會好一些，不會說租不掉、賣不出，或者是被當成文物。