據瑞士聯合銀行研究發現：低利率加劇了歐元區泡沫風險，慕尼黑是全球最被高估的房地產市場.

《瑞銀全球房地產泡沫指數2019》分析了全球24個主要城市的住宅房地產價格。倫敦已脫離泡沫風險領域，而競爭對手巴黎和法蘭克福則首次進入風險領域。先前火熱的溫哥華和悉尼的房價已大幅下跌。

2019年全球房地產泡沫指數

瑞銀全球財富管理首席投資辦公室進行的年度研究《瑞銀全球房地產泡沫指數2019》指出，在所有評估城市中，有一半存在泡沫風險或房地產市場被嚴重高估的情況。

慕尼黑的泡沫風險最大，其次是多倫多，香港和阿姆斯特丹。法蘭克福，溫哥華和巴黎也處於泡沫風險領域，而倫敦，舊金山，東京和斯德哥爾摩的房價處於嚴重失衡。洛杉磯，悉尼，日內瓦和紐約的估價都很高。相比之下，新加坡，波士頓和米蘭的房地產市場似乎估值較高，而芝加哥仍被低估。

馬德里，莫斯科和特拉維夫在今年首次被納入該指數，而迪拜的定價則相當高。

在過去四個季度中，尤其是在歐元區，失衡加劇了，與去年相比，法蘭克福和巴黎是泡沫風險區中最重要的兩個新增成員國。相比之下，溫哥華，舊金山，斯德哥爾摩和悉尼的估值急劇下降。倫敦的房地產市場已大幅降溫，使這個金融中心城市四年來首次脫離泡沫風險領域。另一方面，紐約和洛杉磯的指數得分略低於去年，而東京和新加坡則幾乎保持不變。

瑞銀全球財富管理部首席投資官馬克·海弗勒（Mark Haefele）表示：“在全球範圍內，經濟不確定性勝過降息對城市住房需求的影響。但是，在歐元區部分地區，低利率仍在推動經濟增長。房地產估值進入泡沫風險領域。”

平均而言，在過去四個季度，經通脹因素調整後的城市房價上漲實際上已陷入停滯。住宅價格僅在莫斯科，波士頓和歐元區城市顯著升值。法蘭克福是唯一出現兩位數價格上漲的城市，這在前幾年在全球都很普遍。相比之下，悉尼、溫哥華和迪拜的房價較上年同期下跌了5%以上。

瑞銀集團全球財富管理部房地產主管克勞迪奧·薩普特利（Claudio Saputelli）表示：“全球利率的下跌不會拯救房地產市場。許多城市的抵押貸款利率已不再是購房者面臨的主要挑戰。許多家庭根本沒有足夠的資金來滿足銀行的融資標準，我們認為這對城市中心的房地產價值構成了最大的風險之一。”

該研究的主要作者，瑞銀全球財富管理公司瑞士房地產投資主管Matthias Holzhey表示：“房地產市場處於泡沫風險領域時，投資者應保持謹慎。抑制房價進一步升值的監管措施已經引發了一些市場調整。例如，在2016年版的《瑞銀全球房地產泡沫指數》中，四個排名最高的城市的實際價格都在下降，平均而言，它們比各自的峰值下降了10％，我們沒有看到這種趨勢正在逆轉。”

在全球城市擁有住宅物業是財富積累的必經之路。然而，缺乏經濟活力導致許多城市的吸引力下降，使人們傾向於將工作轉移到郊區。即使有利於城市房地產的基本因素（包括城市化，數字革命和人為的供應限制）仍然保持良好，實際價格的上漲也不再理所當然。

各地區房地產市場評價

瑞士的關鍵負利率

在蘇黎世，超低且仍在下降的融資成本支撐了需求，也使該地區經濟增長強勁。房屋價格與全國平均水平進一步脫鉤，但當地強勁的經濟緩解了失衡。但是，該城市房產仍然被高估，蘇黎世的租金收益率是本報告中所有城市中最低的。因此，負利率是維持購房者以當前水平購房的意願的關鍵。

蘇黎世現在的價格和指數得分都超過了日內瓦。經過2013年至2016年的個位數修正後，日內瓦的實際價格此後一直停滯不前，並一直低於2012年底的最後一個峰值。日內瓦房產被高估了，但是由於市場供不應求，因此在中期，高價格水平得到了很好的支撐。鑑於世界各地政治局勢日益緊張，日內瓦房價還繼續受益於其國際地位和穩定政局。

歐洲

在低利率的推動下，歐元區所有城市的房價泡沫指數均上升。巴黎和法蘭克福現在處於泡沫風險領域。馬德里和米蘭的住房市場正在復甦，但似乎仍處於復甦早期。與歐元區其他城市相比，倫敦和斯德哥爾摩的泡沫指數在去年有所下降。通貨膨脹調整後的價格自2016年達到頂峰以來一直呈下降趨勢，倫敦的房地產市場已脫離泡沫風險領域。

美國

自2011年以來，在我們研究的任何美國城市中，泡沫指數均未上升。法規變化和負擔能力問題已導致紐約的房價落後於全國平均水平。同樣，可負擔性問題，貿易緊張局勢和外國需求減少，目前限制了舊金山和洛杉磯的價格上漲。波士頓仍處於公允價值區域，得益於該地區對企業和高收入者的吸引力。芝加哥被低估了，但鑑於其日益嚴峻的財政挑戰，它仍然遠遠落後。

中東

在過去的30年中，特拉維夫的房價漲幅在我們涵蓋的城市中名列前茅。在2003年至2017年之間，價格幾乎持續上漲。抵押貸款利率的上升減緩房市過熱。最近，價格基本穩定，但該市房產仍被高估。迪拜的房價波動較大。自2014年上一個高峰以來，價格下跌了近35％，泡沫指數值急劇下降，價格有望很快見底。市場處於公允價值區域。

亞太地區

香港炙手可熱的房地產市場的勢頭已經停滯。經濟前景疲軟使住宅買家的情緒降溫。但是，房市仍然堅決處於泡沫風險區域。到2019年第一季度末，悉尼的房價比高峰時低了15％，住房信貸增長達到歷史最低水平。2017年中至2018年中，新加坡短暫的住房繁榮結束了。監管措施限制了價格增長的預期，並使市場保持在公允價值範圍內。