一個訊息傳來，“新規下”買房便宜了！還有“2個好訊息”悄然襲來。

如期而至，前幾日，央行宣佈房貸利率新政策，從11月20日開始，貸款市場報價利率（也就是LPR）標準為：1年期是4.15%，5年期以上是4.80%。在此之前，1年期的LPR是4.2%，5年期以上的LPR是4.85%，根據這一次新的調整，1年期和5年期以上LPR報價利率紛紛下調了5個基點。

央行行長易綱表示，充分發揮好市場報價的引導作用，真正參考市場定價機制，切實促進實際執行貸款利率下行。易綱還說，今後要繼續進行逆週期的調節性，繼續加大信貸方面對實體經濟的強有力支援力度，繼續保持廣義貨幣M2規模增速與GDP增速的相互匹配性，繼續對促進GDP發展維持在合理區間起到作用。

央行新LPR公告（來源：央行）

看到這個資訊之後，其實樓市指聞在當時並沒有準備以此來發文，因為自從央行貸款利率新政從8月份宣佈10月實施之後，今後的商業貸款都要參考最新的LPR為準，這已經成為當下的新政策，並且市場報價利率上下變動也是合理情況。但是最近幾天不斷有粉絲向指聞君詢問，這一次的央行新政變化，對今後買房有啥影響。所以，今天我們就談談這個話題，央行一錘定音，“新規下”買房便宜了！還有“2大利好”正在路上。

01. 從11月20日開始的貸款利率新政策，對今後買房有啥影響呢？

之所以這一次的新利率變動引起了這麼大的關注，主要原因在於上一次的央行新政實施尚且不久，這是央行從8月份公佈的商業買房貸款以市場LPR為準之後的第4次公佈變動性利率，另外一個主要關注點是，這一次的利率標準下浮了（特別是5年期的變化對剛需影響很大），與2019年4月份以來頻頻上浮的貸款利率形成了鮮明對比。

回顧一下：根據央行新政策，從2019年10月8日開始，今後的個人買房商業按揭貸款利率不再以央行基準利率為準，而是以市場LPR為基準加點形成，並且從8月份開始，每月的20日會公佈最新的LPR利率資料，那麼這一次新的標準執行之後，下一個週期階段內，個人買房究竟能省下多少錢呢？我們一起來算算。

以帝都的個人買房按揭貸款為例，如果是公積金貸款的話，繼續按照老的方式進行，不參照這個利率標準。商業按揭貸款的話，以新的利率計算，大部分的銀行首套房貸款利率不低於LPR+55基點（0.55%）；二套房按揭貸款利率不低於五年期LPR+105基點（1.05%）。在此之前，5年及以上貸款年限的執行標準為4.85%，新的階段下5年以上的LPR報價為4.80%。也就說明，這裡房貸利率首套房、二套房從原來的5.4%、5.9%分別下調到了現在的5.35%、5.85%。很容易看出，同時下滑了5個點。

粗略估算以下，如果你需要買一套房子，按揭貸款（商業貸）本金為200萬元，並且採用等額本息貸款法，那麼作為首套房貸款者來說，原來的月度還款金額為13645.03元，新的利率實施後，每月還款金額為13588.86元，每個月節省了大約56元。如果你是購買二套房，貸款200萬元，每個月等額本息還款原來是14213.48元，新的利率下是14156.09元，每個月節約了57.39元。這樣算下來，是一個不小的利好，所以值得恭喜準備買房的人。

02.除了貸款利率降低這一利好之外，其實還有2個利好在路上。

未來利率變化如何？指聞君認為，在整體的利率寬鬆行情下，房貸利率短期內繼續下行仍然是一種趨勢。說到這裡，準備買房的人不免想到剛需今後買房導向問題，房地產的一舉一動都牽動著剛需購房人的心，2019年過不了幾十天就會成為過去，房地產漲跌已經塵埃落定，更關心的是未來幾年內房地產變化如何，市場走向如何，買不該買房的問題。其實，總結起來，指聞君用一句話概括：未來市場大概率像2019年1-10月一樣，對炒房者依然不夠友好，與此同時，利好剛需，主要表現在以下2個方面：

第一、2019年房價已穩，短期內房價趨穩仍然是大勢所趨。未來的房地產走向何方，其實並不應該看房地產各項資料，資料存在迷惑性。需要追根究底，從房地產政策導向看待，在中國，房地產從根本上而言並不是一個純粹的市場化產物，受到調控手段影響很大，所以，未來樓市走向何方，指聞君認為關鍵是看政策，寬鬆的情況下房地產自然高漲；收緊的情況下自然冷卻，這是不變的規律。

2020年及短期內調控如何呢？住建部早有言明，在2019年初明確了穩地價穩房價穩預期三大目標，防止房市的大起大落，在2019年一年裡整體平穩。在1-10月份裡，全國房地產調控次數一共達到482次，創下了房地產調控歷史的新紀錄，平均每天就有2項政策出臺。（2017年調控為250次，2018年調控405次）。人民日報在《中國房地產市場拒絕“大起大落”》一文中表示，中國現階段房住不炒已經深入人心，未來房價依然是平穩的，不會大起大落。這樣剛需買房機會更加充足，選擇餘地更多。

第二、房地產稅正在推進，進一步推動房地產市場規範，也利好剛需。房地產規範逐步推進，讓購房人利益得到保障。例如房地產稅，根據新華社《房地產稅咋徵？專家：徵收範圍和標準是立法關鍵點》一文表示，專家認為，房地產稅的徵收或許會設定一定的免徵面積，在基本的保障範圍之內，減稅或者免徵都是可能的。這對於買房的剛需而言也是利好。

除此之外，由於房地產稅是財產保有稅，對於多套房人來說會增加其持有成本進而變相推動他們把多餘的房產推向市場，增加市場供給，這樣房地產市場的商品房數量增多了，在供需平衡之後，對於穩定房價和給剛需的選擇性更加充足了。

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