當前的房地產市場，已然提前入冬，然而在凜冽的寒風中，房企融資再遇重創。

近日，多家銀行收到視窗指導，要求收緊房地產開發貸額度，原則上開發貸控制在2019年3月底時的水平。

所謂房地產開發貸款，是指對房企發放的用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期專案貸款。

根據央行資料：

· 今年一季度末，房地產開發貸款餘額為10.85萬億元，同比增長18.9%

· 今年二季度末，房地產開發貸款餘額為11.04萬億元，同比增長14.6%

也就是說，按照二季度的餘額，三季度要調減0.19萬億元，同比增速控制在7.85%以內。

房地產開發貸餘額

我們看到，自今年5月底開始，房地產金融領域多個渠道被陸續收緊：

【2019年6月】部分房地產開發商公司債和ABS融資遭遇暫停

【2019年7月】多地銀保監局要求三季度末房地產信託規模不得超過二季度

【2019年8月】央行將LPR機制引入住房按揭貸款領域，二套房貸利率至少加60BP

再就是最近的房地產開發貸收緊……

據公開資料，房地產全面市場化以來，銀行貸款四分之一流向房地產。

我們以16家資產規模在2萬億以上的上市銀行（貸款規模佔全部上市銀行的96%）為例，今年上半年新增貸款5.58萬億元，1.97萬億元流入房地產相關貸款，佔比達35.30%。

由此可見，儘管房地產信貸融資政策持續收緊，但上半年銀行房地產行業貸款餘額仍頂著高壓繼續上漲，增速不降反升。

2019年上半年上市銀行房貸增速

如果把銀行貸款總量想象成一個大水池，水池裡的水就那麼多，流入房地產的水多了，其他領域就少。

現在我們要搞金融供給側結構性改革，在金融供給與資金端一個顯著問題就是房地產擠出金融資產投資，導致中國房地產在居民財富配置佔比遠高於國際水平，而金融資產投資遠低於其他發達國家水平。

中美家庭資產分配對比

未來金融機構要加大對實體經濟的支援，要支援民營企業、小微企業，那麼錢至少可以從房地產這個吸金大鱷這邊擠一擠。

所以正如我們所見，目前房企的所有融資通道都被摁住咽喉：信託融資、銀行貸款、企業發債、境外發債、ABS（資產證券化）統統被限制。

資產價格市場具有明顯的情緒傳導效應，房地產金融收緊的訊息傳導到消費者，就會引發觀望，反過來再冷凝銷售端。

實際上今年年初房地產市場一度呈現出“小陽春”，燃起炒房客新希望，但是迎來的卻是政策調控力度的馬上由鬆趨緊：

· 4月19日中央政治局會議重申“房住不炒”的定位要求；

· 1-7月調控收緊的政策有51次，而4月以來近40次；

· 1-7月“五限”（指限購、限貸、限價、限售、限商）政策加碼有16次，而4月後有13次；

· 7月30日中央政治局會議重申“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

而從30個大中城市的交易套數變化我們可以看到，下半年的房地產銷售已經明顯轉淡。

一線城市：2、3、4月增速分別達到62.94%、66.10%和54.51%，然而到6月，同比增速已經減至14.04%，7月則進一步放緩，降至2.54%。

二線城市：3月開始有所回溫，5月的同比增速最高回升至10.77%，但是6月的月同比增速回落至-0.08%，7月也僅僅4.63%。

三線城市：1-5月成交套數的增速都保持在20%以上，6月增速開始放緩，降至16.03%，7月增速進一步放緩，減少至1.05%。

全國30個大中城市商品房成交套數月度同比增速（%）

與銷售放緩相對應的是庫存壓力的增大。截至2019年7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為44927萬平方米，同比增長6.0%。

這意味著當前庫存規模已連續8個月同比正增長，樓市呈現“供大於求”的態勢。然而隨著後續新增供應的放量，相應庫存壓力會繼續增加。在這樣的背景下，各家房企甚至不得不採取降價促銷、以價換量的策略。

100城新建商品住宅庫存面積（萬平方米）

歸根結底，對於目前的房地產市場，我們應該已經能夠有清晰的認識，中央對房地產的定調有兩個要點：

一是“房住不炒”。2016年以來，抑制房地產投資投機已成為共識。

二是“健康穩定發展”。房地產市場的大起大落也不利於投資與消費的穩定，不利於整體經濟的平穩。

所以我們認為，在防範房地產金融風險的同時，正常、合理的房地產投資需求和住房消費需求，監管部門仍會繼續支援。

從未來的發展空間來看，房地產市場仍有較長的發展期，只不過這個行業已經正式告別往昔的超高速增長，迴歸“正常”，靠房地產暴富的時代已經過去了！