房地產市場在經歷了年初的“小陽春”行情後，於5月份開始掉頭降溫，業內專家預計，今年房地產市場的“金九銀十”或成色不足。

1、樓市調控堅持“房住不炒”

上海易居房地產研究院提供的資料顯示，9月1日至9月26日期間，全國47個熱點城市新建商品住宅成交面積達1765萬平方米，較8月份同期有所反彈。具體來看，4個一線城市新建商品住宅成交面積達169萬平方米，環比8月份同期小幅上漲3%；11個二線城市新建商品住宅成交面積達1080萬平方米，環比上漲14%；32個三四線城市新建商品住宅成交面積達516萬平方米，環比上漲9%。

“雖然9月份新房銷量受開發商加大推盤力度等因素影響，較8月份成交量有小幅反彈，但整體上看，反彈動力依然不足。”上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示。

嚴躍進認為，9月份上述47城的成交量之所以出現反彈，還有一個原因在於8月份的新房成交基數偏低。從原因上分析，在2019年7月30日召開的中共中央政治局會議明確表態“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”後，居民對房地產市場的心理預期已發生改變；此外，目前居民加槓桿空間有限。雖然房企受融資難度加大影響，在今年下半年加大了推盤節奏和力度，然而在樓市調控整體偏嚴的背景下，預計今年樓市“金九銀十”成交量難以出現大幅增長。

先有5月17日銀保監會下發《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》，要求嚴格規範房地產信託業務，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發專案直接提供融資；隨後，銀保監會又於7月6日針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，開展了約談警示。此後，國家發改委於7月12日對外發布《關於對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知》，進一步規範房企海外發債。

7月30日，中共中央政治局召開會議時著重強調，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。央行也在同一周內“點名”房地產業，包括在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上明確，房地產行業佔用信貸資源較多，各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放；在央行2019年下半年工作電視會議上提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者採訪時表示，從今年以來監管層的一系列政策出臺和導向上看，中國房地產市場正堅定不移地向“房住不炒”軌道上前行，並在保持樓市穩定性的同時有效遏制了樓市中的非理性行為。對於房企而言，資金無疑是其發展的源頭活水，但隨著融資難度的逐步上升，已成為其首要面對的挑戰，而積極轉變發展思路也顯得勢在必行。

2、直接影響房企規模化

同花順iFinD資料顯示，按照申萬一級行業進行統計，截至9月29日，A股已有14家上市房企釋出第三季度業績預告，其中，預增或略增的僅有3家，預減或略減的有2家，續虧、首虧及扭虧的共7家。此外，還有2家房企的第三季度業績預告顯示不確定。

“可以看出，目前巨集觀調控政策對於房企的規模化影響非常直接。”張波分析稱，在融資環境收緊的情況下，高度依賴資金的房企不得不選擇暫緩或更為理性的拿地方式，而為了加快資金回籠，不少房企更是推出多種促銷手段。值得注意的是，如果房企銷售情況不達預期，其資金回籠壓力將進一步增大，在影響規模化的同時，也會對利潤產生壓縮作用。

3、張波認為，從長遠來看，房企轉型或成趨勢。

在弘陽集團Quattroporte蔣達強看來，目前房地產中小企業衝規模的視窗期已經關閉，彎道超車的機會很小。所以，對於未來房企投資專案的評判標準，應以流動性為首位，其次是安全性，最後才是收益性。

除了更加註重風險管理外，仁恆集團上海公司常務副總經理沈浦陽認為，未來實體經濟將會獲得更多的流動性支援，從房企角度來說，依賴土地紅利“躺著賺錢”的機會已經過去，只有提高產品品質和服務才是生存之道。