01

很多朋友都知道，新房貸利率計算方法從今年10月8日起開始執行。

國家規定：

首套房利率≥5年期以上LPR；

二套房利率≥5年期以上LPR+0.6%；

公積金貸款利率不變

LPR每個月20號調整一次，前幾次報價與原基準利率相比區別不大。

而11月20日，5年期以上LPR為4.80%，相較上一期LPR下調了5個基點，也是5年期以上LPR的首次下調。

換句話說，房貸利率是下降了，雖然下降幅度有限。

此次調整，

對於2019年10月8日前已經買房或已簽訂貸款合同的朋友而言，沒有影響。

對於在2019年10月8日-2019年11月20日期間買房的朋友而言，同樣沒有影響，因為即使你的貸款合同包含重定價條款，最快也要貸款滿1年後才可以調整。

而對於2019年11月20日起買房的朋友來說，貸款利率確實是比之前低了，也就是說，你的買房成本會相對少一些。

不過，央行明確房貸利率“因城施策”，各省市要根據當地房地產市場形勢變化進行“加點”。

此外銀行金融機構也要“結合本機構經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業性個人住房貸款利率定價規則，合理確定每筆貸款的具體加點數值。”。

所以首套房利率=5年期以上LPR利率+加點

總的來說，現在買房的成本是否有下降，還是要根據個人與所在城市的實際情況來定的。

但這次LPR下調的，確實傳遞出了一種積極的訊號。

LPR是什麼？

房貸利率要變了

02

之前有朋友問：真實的房貸利率是多少？

因為在信用卡分期貸款中，我們常常會遇到一個問題，就是名義年利率≠實際年利率。

打個比方，

某行信用卡5000元分12期還，月費率是0.66%，每期的還款金額為449.66元，

還款總利息為449.66×12-5000=395.92元。

IRR計算得出實際利率為14.30%。

如果12個月後一次性還5000元，月費率0.66%，那利息是5000×0.66%×12=396元

分期還款竟然和一次性還款的利息是一樣的！

但這筆錢並沒有完整借給我們12個月，也就是說，我們每個月在還分期，而分期的本利和每個月都是以借款總額和總期數來計算的。

所以實際的利率比名義的高。

由於房貸利率也是“分期”還的，有朋友擔心房貸利率會否像信用卡那般忽悠我們。

其實並沒有，你的房貸貸款利率是多少，實際就是多少，這是真的。

大家可以翻一翻銀行給的貸款合同，無論是哪一種還款方式，按月計息，對應的就是月利率；按日計息，對應的就是日利率。

也就是說，銀行在計算房貸月供的過程中已經把時間成本考慮到了。

我們可以用房貸計算器來驗證。

假設貸款70萬，30年，商貸利率5.3%，那麼等額本息每月還款3887.13元，利息總額為69.94萬。

如果這筆錢我們是30年後一次性還本付息的話，利息為

70×（1+5.3%）^30=329.57萬

比剛剛計算器算出來的69.94萬多得多。

接著，我們用合同上的公式對比一下。

先求出月利率，月利率=年利率÷12=5.3%÷12，

再把月利率代入公式中。

計算所得與房貸計算器計算出來的月供結果是一樣的，3887元，沒差！

所以房貸這塊還是精準的，真實的房貸年利率說是多少就是多少。