2019年已近尾聲，房企間的競爭也更加白熱化。儘管房地產市場“金九銀十”失色已不是什麼新鮮事，但受供給與需求端策略調節等影響，不少房企仍展現出強大的韌性。

不信來看一組近日的資料：截至今年三季度末，A股房企營業總收入14712.8億元，同比增長23.22%，增速比上半年有所提升；A股地產上市公司營業收入佔2018全年比例的70.36%，完成度好於2018年同期水平。今年前10個月全國商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，商品房銷售額124417億元，增長7.3%。

照此推算，2019年剩餘兩個月只要成交額不出現突然下跌，再次重新整理2018年創造的歷史年度15萬億銷售額紀錄幾成定局。

看吧，冬日也總伴隨有些許暖陽照進，並非所有的房企都在冬眠，有些對外宣稱剎車、謹慎拿地的房企，在規模訴求上依舊強烈，擴張態勢未減。

在前10個月的房企排行榜中，各房企銷售金額和麵積增速呈現穩步增長，整體保持在年內較高水平，不少頭部房企在此輪調控寒冬中甚至有“逆流而上”之勢，恆大單月銷售便重新整理了歷史紀錄。

與此同時，不少房企的業績增速相較往年明顯放緩，甚至業績同比增速為負。位列銷售額TOP10的綠地集團，受整體市場下行壓力及新增供應節奏影響，銷售金額2789億元，比去年同期下降8.6%。對此綠地方面迴應稱，目前公司正形成“地產+”產業協同多元經營佈局，在第四季度會狠抓全年成績單。

站長認為，這樣做也不失為一個好方法，對企業外部形象將產生積極作用。在房住不炒及長效機制逐步建立的新定位下，房地產市場更趨於理性。房地產行業集中度過於上升的同時，對將來的發展重新定位佈局多元化業務拓展做出差異化變動，能令房企規避風險，更客觀地展現創新業務優勢。

日前經濟學家馬光遠表示，中國將來只有20%的房企能活下來，80%的會被淘汰掉。這個說法乍看恐怖，但其實並不誇張。目前中國有10多萬家開發商，淘汰掉八成，還剩兩三萬家，仍是全球開發商數量最多的。一些小的開發商圈佔太多土地卻不具備開發能力，當然就會面臨市場的優勝劣汰。

對於大部分房企來說，房價下降並不可怕，因為國家調控的目標是穩定樓市，說白了房價再降也有一個底線。而真正讓他們焦慮的核心是如何“借雞生蛋”。

這是房企們本質上的盈利模式，可能前6個月，開發商用自有資金來完成拿地、取證、開盤等投入，6個月後就可以找銀行貸款，進行專案運轉支出。當然，也不排除有的開發商膽大玩起空手套白狼，直接找信託公司進行配資拿地。只要有錢，心就不慌。但如果借不到錢，資金得不到週轉，手裡的財富可能瞬間灰飛煙滅。臨近年底，房企正在面臨比房價下跌更可怕的三大問題。

存貨就是放棄未來可變現的重要資產，規模過大或過小都會造成一定風險。規模過大，可能導致債務攀升資金吃緊；規模過小，可能因土地儲備不足而被動補庫存。相關資料統計，2019年三季度受監測的20家房企中，存貨去化週期為13.6個月，同環比增長分別為8.7%和4.6%，去化週期繼續上行。

從銷售端看，金九銀十業績不如預期，四季度房企會加大促銷力度，但調控不放鬆的市場態勢難以扭轉，商品房成交量難有大規模實際性增長，部分房企存在一定去化壓力。

哪裡的庫存多？以10月份40個典型城市成交面積為例，四個一線城市成交面積環比下降10%，18個二線城市環比下降4%，18個三四線城市環比下降3%。待售面積低、庫存告急的城市高度集中在京津冀、長三角和粵港澳區域，庫存多、去化壓力大的城市高度集中在東北三省、河南、安徽、山西等中西部省份城市。

今年房企融資環境的窘境是史無前例的，從銀保監會發布整治房地產融資亂象開始，全方位監管、嚴禁一切資金違規流入房地產，對房企“釜底抽薪”的行為前所未有。從結果看，成效顯著。

10月份在監測的40家上市房企，融資總額僅235.82億元，環比大幅下跌65.8%，創2019年融資歷史新低。即使成功融資，也不意味著一帆風順，債務方面，10月房企發行公司債101.08億元，環比減少35.14%，通過境內銀行貸款融資40.45億元，環比減少74.79%。

熟知房產公司融資的人都知道，銀行貸款是房產融資的最主要來源，每年的規模高達幾十萬億，離開了金融機構的支援，房產公司什麼都不是。而大銀行、大機構也只跟前二三十家的頭部房企合作，所以我們看到，很多房企拼命大舉拿地擴充規模，很多被迫縮小規模的房企只能破產。

融資不行，降價打折拋售就是房企唯一的出路，但令房企害怕的第三件事出現了，接盤俠也手頭緊。最新資料顯示，2019前三季度居民槓桿率由53.2％上升至59.6％，比去年全年上升的幅度還要高，從債務結構看，近年來居民槓桿率快速上升的主要原因是房地產。

雖然目前在監管層一系列的組合下，房地產市場執行平穩，房價漲幅有所收窄，但房地產投資增速依然維持在較高水平。資料顯示，2006年末至2019年第三季度末，房地產貸款規模由3.7萬億上升至43.3萬億，房地產貸款佔全部貸款存量的比重也由16.3％上升至28.9％。資金流入房地產持續增多，勢必提高了實體經濟的融資成本，加劇對實體經濟的擠出效應，樓市下行期，繼續增加負債顯然是行不通的。

捲入這一輪房產洗牌的眾房企，隨著調控由淺入深，誰能夠順應大勢降低企業資金風險，誰就能平穩發展。那些負債過高還融不到資的中小房企，面臨的不僅是拿地難，徹底倒下的風險也大於往年。