文丨西部菌

金融穩定，關乎城市和樓市的走向。

日前，央行釋出了《中國金融穩定報告（2019）》，對整體負債情況進行了披露，同時也“點名”了一些地區。

如浙江、上海、北京、廣東等地，住戶部門槓桿率超過平均水平，同時債務收入比也超過全國水平，居民債務負擔較重。

根據《報告》，住戶部門的貸款構成中，超過53.9%為“個人住房貸款”。也就是說，這些高槓杆地區的居民負債，大部分跟房地產相關。

那麼，槓桿率如何影響樓市未來？哪些省份、城市的負債情況需要小心？

01

住戶部門槓桿率，說的直白點，就是居民總負債除以GDP總量。2018年，全國住戶部門槓桿率為60.4%，和國際水平相差不大。

不同省市之間的槓桿率水平如何？如下圖：

以60.4%為界限，2018年槓桿率超過全國水平的地區有8個，分別是：

浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%）。

這些地區，總體上以東南沿海為主，且大多是相對發達地區，金融業本身比較發達。而最高的浙江和最低的山西之間，相差50個百分點，省和省之間的債務情況有天壤之別。

2015到2018年，槓桿率增長最快的5個地區，則分別是海南（26.4%）、上海（21.5%）、天津（21.4%）、浙江（20.8%）和廣東（18.4%），全都是沿海地區。

另外，報告還“點名”提到，浙江、上海、北京、廣東、福建和重慶6個地區，債務和收入的比超過全國水平，居民債務負擔較重。

如果依據槓桿率、增長率、債務收入比進行合併同類項，被“點名”三次的地區有上海、浙江、廣東3個，它們正好位於長三角和珠三角兩大地區。可見越是有錢，越是懂得借錢。

根據《報告》，2018年全國的債務構成中，53.9%為個人住房貸款，但其實實際和住房相關的開銷佔比要遠遠大於53.9%，比如裝修等等。

那麼這些槓桿率高、增速快且債務收入比高的地區，房地產加槓桿投資投機氛圍重，這點也是支撐房價的重要因素。

02

省與省之間，住戶槓桿率千差萬別，可見它有很強的地域性，那麼將範圍進一步縮小，城市和城市之間呢？

正好不久前，《第一財經》對29個城市2018年的資料進行了梳理，包括北上廣深四大一線城市，重慶、蘇州、成都、青島等二線城市，以及中山、保定等三線城市。具體如下圖：

注意，其中住戶槓桿率是總負債除以GDP，而居民資金槓桿率，則是該城市的貸款餘額除以存款餘額。

29個城市中，住戶槓桿率超過80%的城市有5個，分別是杭州（103.2%）、廈門（96.3%）、溫州（91.1%）、海口（83.8%）和深圳（82.3%）。

這一資料其實跟省一級的資料有很強的吻合度。比如省一級層面，三次“點名”的浙江和廣東，其省內GDP最高的城市杭州和深圳，住戶槓桿率都超過了100%。

另外，海南的住戶槓桿率增長快，省會海口同樣居高不下。同時，不管是海南還是海口，房地產開發投資和GDP的比值都不低，像前三季度就達到42.4%，全國排第四。

資金槓桿率方面，超過100%的城市共有8個，分別是：

廈門（172.2%），深圳（144.4%），杭州（136.7%），南京（128.6%），合肥（127.4%），珠海（124.3%），蘇州（107.5%），廣州（101.9%）。

這8個城市的貸款要比存款多，而且可以發現，它們基本都是樓市熱點地區。如合肥，2017年前後短短兩年房價翻了一番；深圳更不用說，近幾個月依然在一線城市中逆勢上揚。

考慮到貸款消費大部分和住房相關，這種局面不難解釋——

房價上漲，為了及時上車，居民自然會瘋狂加槓桿，而且親屬之間的借貸還不納入統計，真實槓桿率可能更高。大量貸款資金湧入房地產，反過來又助推樓市升溫。

如果將住戶和資金槓桿率合併同類項，兩項都高的城市有3個，分別是深圳、杭州和廈門。

這3個城市，相當有代表性。它們都有足夠的人氣，房價、房價漲幅都不低，樓市火熱的狀況持續了很久。

像杭州前三季度的賣地收入，達到22394億元，排在全國第一。廈門GDP不高，常住人口只有411萬，但旅遊型房產投資比重大，房價水平在全國遠超GDP和人口體量的排位。

03

槓桿率過高，引發的問題不只是債務風險，還有對消費、對實體經濟的擠壓問題。

目前來看，不管是省一級，還是具體到城市，槓桿率整體上和國際水平相差不大。但近幾年槓桿率的增長相當迅速，對此仍然得留意和小心。

由於居民加槓桿的主要目的是購房，所以今年央行的《報告》在“點名”部分地區，提示風險的同時，開出的防範債務風險藥方，第一條就和房地產有關：

繼續嚴格遵循“房子是用來住的，不是用來炒的”政策定位，完善“因城施策”差別化住房信貸政策，抑制投機性購房。同時，加大對住房租賃市場的金融支援和規範，促進形成“租售並舉”的住房制度。

得益於嚴格的調控，眼下各地的樓市已經趨於穩定，降溫比較明顯。不過面對地產收入下降的局面，不少地區開始試探鬆綁，通過人才政策小幅度、區域性性地放鬆。

可見，在穩樓市和穩經濟的平衡上，不同城市的承壓能力不同。

其實在槓桿率上，不同城市的承壓能力同樣有顯著不同，很難簡單一刀切地認為，槓桿率高的地區，一定有債務風險，或者說樓市的泡沫一定很大。

原因在於，槓桿率高的風險大小，至少還受三大因素影響：其一經濟發展水平；其二居民的還款能力，如收入水平；其三貸款和存款結構。

像深圳，槓桿率高，樓市升溫，但有發達的經濟水平支撐，同時居民的收入水平不低，哪怕加槓桿購房，償債能力也不會太差，風險係數相對小一些。

真正值得警惕的，其實是那些經濟發展水平和收入水平都一般，同時貸款和存款結構上，大量外地投資客前來購房，在本地貸款買房，但沒有貢獻GDP和存款的地區。

這類城市的高槓杆率背後，房地產行業的火爆局面，並不是經濟和人口撐起來的，而是有很強的投機炒作色彩。