全國房地產有過兩次“飛躍”，分別為2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飛躍直接得益於4萬億的刺激計劃，4萬億刺激計劃開啟了高鐵等大基建時代，最根本因素還是城鎮化和改善型住房需求；2015~2016年的飛躍直接得益於以“330新政”為代表的房地產去庫存刺激計劃。這兩次飛躍基本上讓很多優質城市的房價在2017年相對於2007年翻了的4倍，遠高於經濟發展的增速。

兩次飛躍的中間，2010~2014年的房價基本比較平穩，甚至有的年份房價是下降的。

下面來分析一下兩次飛躍的不同點。下面兩幅圖為我們國家城鎮化的歷史程序圖，資料來自國家統計局。2007年我們國家的城鎮化率是46%，而全國總人口為13.18億；2017年我們國家的城鎮化率是58.52%，而全國總人口為13.86億。下面簡單計算一下：

2007年城鎮人口：13.18 * 46% = 6.06億；

2017年城鎮人口：13.86 * 58.52% = 8.11億；

10年城鎮人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05億；

下面再看看城鎮人均居住面積的變化，2007年人均居住面積為22.6㎡，2017年人均居住面積達到37㎡。10年人居居住面積增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面積都不超過這個數的啊。

以上資料分析可得，由城鎮新增人口帶來的新增居住面積為：

2.05億 * 37㎡ = 75億㎡；

由住宅面積的增加帶來的新增居住面積為：

6.06億 * 14.4㎡ = 87.3億㎡；

兩者相加可知08~17年10年間新增住房居住面積為：

75億㎡ + 87.3億㎡ = 162.3億㎡；

這就是中國房地產在2008年開啟高歌猛進的原因，沒有這個根本，再好的政策都只會曇花一現。這162.3億㎡還是保守估計，比如改善型住房，推倒舊房再築新房，一減一增，又會劇增很多居住面積。憑藉著這些新增的居民居住面積，只需要政策適當引導即可給房地產帶去突飛猛進的跨越式發展。

可是2015年的時候，我們國家的城鎮化率已經到了56.1%，要知道發達國家的城鎮化率是70%，目前長三角/珠三角等沿海地區的城鎮化率早已經超過發達國家平均水平。而且由圖可知15年以後，城鎮人均居住面積幾乎沒有明顯增加。然而，由於自08年以來房地產的猛漲在絕大多數人的心中刻下了房價不可能跌只會漲的烙印，加之中國傳統文化的“有房即有家”理念，讓很多人對“房地產會繼續增長的預期”很恐慌，這個時候只需要政策稍加引導/媒體助攻一下即可釋放這個恐慌，帶動房價進一步增長。

但是，這種增長是不可持續的，因為新增需求已經捉襟見肘了。而且，房價這一波竭澤而漁的增長會造成一些不利影響，主要有二：

一是土體房屋的租金驟增會增加企業的成本，一些勞動密集型的中小企業本來盈利能力就有限，這樣就更加艱難了，而且高房價會阻礙年輕人去當地求職工作，企業因此會招不到相應的員工，所以即便華為這樣的企業也要去東莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面減輕員工的生活壓力。

二是，因為土地租金以及人力成本的增長，勞動密集型企業會轉移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方，而勞動密集型企業又是招工大戶，這樣的轉移會加劇國內的失業率，這個風險會大得多。

2019年，看中國房地產最後的五年，我們可以合理的得出一個推論：2025年後，即便沒有政策引導，我們國家的城鎮化率也會大幅提高。都2019年了，就再別拿城鎮化來做多了。

總結：所有的做多，皆因有做多的空間，當這個空間擠壓完全的時候，就黔驢技窮了，即便諸葛再世，也休想借來東風。