1、還要不要買房

過去十年，中國廣義貨幣增速雖然逐步下降，但仍高於同期GDP增速，從總量上來看，接近200萬億人民幣。而貨幣增速主要源於金融寬鬆。金融寬鬆的基礎在於居民、企業、政府向銀行的融資，銀行隨後以這些債權向央行提取貨幣。居民、企業和政府拿了這些錢去做什麼呢？通俗講就是去投資，居民區買房、企業去投資、政府搞基建。這是一個全民槓桿的時代，如果你不借債上槓杆會有什麼後果呢？

從貨幣角度來看，社會的總負債跟它的總淨資產其實應該是動態相等的，如果說你名下的淨資產大於總負債的話，那也許別人正在用你的錢實現他自己的投資收益。通俗一點說，你把錢存銀行裡，等於給錢銀行、開發商、貸款企業拿去賺錢了。所以你沒有實現收益，他人實現了收益，於是距離差就出現了。別人的資產越來越漲，你手裡錢越來越賤，則你相對變窮了。

一個人如果沒把通脹的問題想清楚，他永遠都沒有勇氣買房。因為這種人會把貸款利息當作銀行剝削，動不動就說銀行太黑了，買房貸款要交這麼多利息，我還是不買了。

早年我一個好友，看完房子之後，讓售樓部給他算一下貸款利息，最後他搞明白了，振振有詞地跟我說：“不買了，我貸款30年買一套房給的利息相當於我最終要花兩倍的錢才能買下這套房，太不划算了！”

我當時真被他氣死，甩了一句話：對，算上利息最終是要花兩倍的錢才能買下來，但是你覺得30年房價都翻不了一倍嗎？

無奈，我這朋友就是想不通，不願意買，我跟他交情很深，覺得自己如果不好好勸勸他，以後一定後悔，也對不住他這個朋友。於是我攔著他，搶了他的車鑰匙，不給他走，告訴他：“你今天不買，以後嫂子一定唸叨你。”

最後，他極不情願地買了。後來發生了什麼呢？

大家也猜到了，他的房子翻倍不用30年，僅僅幾年時間就翻了一倍，接著我又教他裂變優化已經大漲的房子，短短十年，他的資產實現了十倍的增長。

這個朋友算是幸運的，我身邊還有另一個朋友。他也是一直把買房當作負擔，總是向他老婆抱怨房地產，大罵開發商，動不動就說房子再也不漲了，現在國家調控，買房利率很高，不划算。最後他老婆回了幾句：“這個世界上做什麼不用付出就有回報的？小錢不出，大錢不入，連月供都不願意承擔，哪個銀行願意借錢給你買資產呢？我們傢什麼時候才會好起來？”最終他們買房計劃不了了之。

很多人買房的時候把房子當作負擔，但是房子漲了，你們把它賣了數錢的時候怎麼不說它是負擔呢？既想打鬼又怕黑，哪有這樣的事？

房子不是汽車，不是去國外旅遊，也不是名牌包包，本質上房子不是消費，而是投資。消費才會帶來負擔，投資如果得當反而減輕家庭負擔，賺個幾百萬馬上就能改善生活。

再加上通貨膨脹一直在稀釋你的房貸，過個十年八年，房貸就縮水得差不多了，這時房價也漲起來了，兩者形成一個巨大的剪刀差，產生了投資回報。大部分買房的人，其實賺的都是通貨膨脹的錢，並不是他們有多聰明，而是他們有勇氣買，貨幣通脹造就了他們驚人的財富。

（多方資料建模截至2050年中國城市化走勢）

很多人看跌樓市十幾年，但是房價卻翻了n倍，人一生就一輩子，有錢賺時狠狠地賺，錯了就再也沒機會了。只要貨幣通脹與城市化沒有停下來，都要繼續買房，保衛家庭資產。

2、限購真相

土地是最根本的財產，被西方經濟學家譽為財富之母，因為任何生產活動都必須在一定的土地上進行。人們之所以相信貨幣有價值是因為土地上面的人在創造價值，那麼在這片土地上創造的價值就會趨近這片土地上的房價。

在中國，土地是人民幣的影子，土地供應壟斷類似貨幣發行壟斷，換言之，房子是類貨幣。大家都在通過房子進行大面額的貨幣交換：賺到1000萬，馬上買個房儲存起來，將來房價漲了，家裡又需要用錢，把房子一賣，換1500萬回來……

既然土地和房產都是壟斷供應的，那麼它本質上就屬於一種特權商品，從這個角度來講，限購的本質是限權。

土地是最優質的資產，是抗通貨膨脹的，如果不做必要限制，很多權貴家族會通過運作，把錢洗出來全都換成房產。

這個時候小老百姓的房產會慢慢全部轉移到大官貴人或者非常厲害的商人手裡，慢慢地，部分傑出者會變得富可敵國，形成中國古代那樣通過土地兼併而產生的地主豪強，這些人依附某個潛在的政治反對派，源源不斷輸送經濟資金，對帝國造成巨大威脅。

限購政策大大減緩了土地（房產）兼併過程，增加了社會穩定性，也保護了暫時來不及買房的剛需。

但是限購是有後遺症的，那就是：一限就橫盤，一放就跳漲，樓市呈階梯式上升。同時限購也造就了一批炒房客。

如果沒有調控，就沒有炒房。因為如果不調控，人人隨便可買，一窩蜂上，所有的上漲會一下子釋放，然後就是漫長的市場去債務，去泡沫。

3、買房時機

樓市短期漲跌難以預測，所以抄底是一個偽命題，真正正確的思路是：規劃好現金流，然後找到合適的房子，買。

但放棄抄底念頭，不等於不考慮時機，盲目入市，我們還是希望買在相對低位的。

那如何判斷樓市是否處於價格低谷呢？先來回顧一下歷年房價大漲前的訊號：

2008年降息4次，2009年降息1次，2009年房價暴漲；

2009年加息2次，2010年不加息，2010-2011年房價溫和上漲；（房價慣性上漲，沒剎住）

2011年4月開始，再加息3次，2011年下半年房價大幅下跌；（剎車太猛，差點翻車）

2012年大力度降息2次，2012年房價止跌上漲；（樓市一跌，經濟就變差，怕了，又降息重回上漲）

2013年至2014年不加息，房價溫和上漲；（慣性上漲）

2015年為保GDP增長，連續降息5次刺激經濟，5年期以上貸款利率處於歷史最低位，一線城市率先大漲。（經濟一變差，房價就會因為高層救市而上漲，熟悉的配方）

2016年不加息，再加上大力去庫存，全國房價暴漲，包括二三四線城市。（火上澆油）

2017年，不加息，大力政策性調控，限購、限售、限貸等紛紛出臺，樓市整體平穩，但由於棚改專案大量資金投入，部分城市仍然上漲。（開始慢慢剎車）

2018-2019年，慣性走勢，分化行情。（全國有漲有跌）

從歷年漲跌規律，我們可以知道利率調整對樓市房價的影響重大，一般滯後半年左右才會顯現出效果，降息次數越多，期間如無反向新政，對後市影響時長越久，漲價越厲害。

那麼現在的利率什麼情況呢？

持續下調。

（根據國家監控資料顯示，70個大中城市房價已經橫盤見底，跌無可跌）

顯然樓市最艱難的冬天已經過去，高層正在試探性地一點點下調利率，明年樓市會進一步鬆綁，離2022年全國大漲的期限越來越近了。

但是，我們分析政策不是為了短期投機，而是在合適的時刻切入一個長期的趨勢之中，如果投資沒有長期視野，是很難賺到錢，無論你投什麼。

有人說投資費什麼勁啊？直接閉眼買茅臺就好。其實，茅臺12年收盤價到現在，也不過4.5倍而已。而且中途還要先遭遇45%的下跌，這還是買在12年收盤低點位置。要是買在12年創新高的9月，5年至今收益率不過2.3倍不到，期間遭遇最大回撤60%。這種投資波動你要能接受，那其它能挑的簡直太多了。

投資這錢其實既挺好賺，但又沒有你回過頭去開上帝視角那麼輕鬆。每個人都說自己錯過了房子大漲的前夕，其實真讓你回到2008、2012、2014年你還不一定有勇氣買房。

說投資的錢挺好賺，是因為把握住根本後，波動更多帶來的是機會，每次表現細節都不一樣的背後，底層規律都一樣。就像樓市漲漲跌跌這麼多年，每次我們幾乎都買在合適的時機，因為規律是不變的。

說沒那麼容易，是因為上帝視角下個個都能逃頂抄底，但回到當時場景下並真切一路走過來，你該挨的煎熬和忍耐都躲不了，所以，投資這點兒事兒，應該反人性操作，敢於別人恐慌的時候大膽出手。

長期視角，注重過程，不預測走勢，耐心堅持，相信概率，這是我一直信守的原則。

投資是一個關於時間的回報，其實每個人都應該抱著這樣的心態去看待這個回報，時間足夠長，才能看到這裡面過程中會發生什麼，有什麼樣的細節，如何論證，如何預測，如何獲取回報。

一年兩年，你只能看到春去秋來，八年十年可以看到生老病死，百年千年可以看到王朝更替，時間是投資的第一門課，參透了才能成為高手。