要不要提前還房貸？

首先我們弄清楚等額本金和等額本息的區別，對於很多人來說，都搞不明白這兩個關係，很容易被混淆。

現在，我用通俗舉例方法，讓大家簡單明了。

我現在以100萬放貸30年舉例，基準利率按照最新的參考值為4.9%。

等額本息計算：每月應還款5307元，30年中還款191萬，銀行利息91萬

等額本息的特點就是每個月還款固定，在第一個月還款5307元裡，4083元是利息，1224元是本金。

而到了最後一期弟360個月，雖然每個月還是還款5307元，但是其中5286元是本金，利息僅為21元。

等額本金：每個月固定還的本金是一樣的，即是2777元，但利息會逐漸減少。第一個月應還利息4083元，因此第一個月還放貸總額為6861元。

30年總還款173萬元，比等額本息法少還將近20萬。

一看資料對比，你說，沒錯啊，這不是等額本金省錢嗎，同樣借100萬，我少還20萬利息！難道這資料還能造假不成！？

先別急，等我慢慢說來

資料的確是真實，但是實際上，等額本息法對消費者來說更有利。

首先，我們仔細對比兩個圖發現，不管你是等額本息還是等額本金，影響你的是每個月還本金數額，而不會影響你的還款利息，你還的利息是一樣的。

你看了一下，說不對呀，等額本金還款的利息每個月都在逐漸減少，上面計算列表都清晰著咧。

稍安勿躁，你再仔細看看，兩種還款方法，第一個月需要償還的利息都是4083元，但是選擇等額本金法，應還的利息卻逐漸減少，為什麼呢？

因為第一個月，兩種方法所佔用的本金都是100萬，所以他們當月應還利息金額都是100萬*4.9%/12=4083元。

但是這個月，等額本金還款本金是2777元，而等額本息是隻還本金1223元。

從第二個月開始，等額本息佔用銀行的本金就開始額外逐漸增加了，相對應的，利息開始逐步減少。

你佔用了更多的銀行本金，利率一樣的情況下，你應繳的利息當然也應該變多呀。每一期你應繳納的利息，都是你當期佔用本金*利率，等額本金和本息均是這樣。

但是我們之所以找銀行貸款買房，就是因為沒錢嘛。而真正有錢有能力一次性付全款的土豪，也不願意一次性給，房貸利息低，他拿手上錢去投資賺的錢足夠覆蓋這點利息了。

正是這樣情況下，我們自然更傾向於等額本息，因為這種方法前期償還的本金很少，貸款買房的大多數人都是現在不夠足夠錢的。

想對比等額本金，前期還款太多，第一個月要還款高達6861元，當然最後一個月只需要還款2789元。

30年前，100元能買很多東西，貨幣購買力很高，但是今天，只能買三斤豬肉而已。錢是一直在貶值的，所以等額本金法很明顯有頭重腳輕的趨勢，並不適合我們對資金一個科學合理分配方式。

房貸的利息只和你佔用的本金多少掛鉤，和你還款方式沒有一點關係。我們看第二張圖，等額本息法，第360個月還利息為21.58元，本金為5285元。

若是等額本金，第360個月，應還利息11.34元，本金2777元。

綜上所述，你欠銀行的本金越多，自然你還的利息越多，但是銀行承擔的風險和成本也越大，所以大家是公平交易。

等額本金之所以還的利息總額小一些，完全是因為它前期還的本金多，隨著欠銀行的金額越來越少，利息就會跟著減少。

如果你傾向於前期多還本金，那你可以少貸點款就是了，或者到時候提前還款，何必用等額本金呢。

因為隨著經濟發展，貨幣增加，通貨膨脹，錢會不斷貶值。而未來幾十年，你的收入會增加的，欠錢的成本相對應的就減少了啊！

所以，建議我們選擇等額本息，後來有錢了，若是沒有好的投資去處，提前還款就可以了。

說了這麼多，相信我們清晰了等額本金和等額本息區別，至於是否需要提前還款也有了更好方向。

因此我們要不要提前還款，取決於你手上的資金是否有好的投資用處，是否這筆錢可以為你帶來更多的經濟收益，足夠完全覆蓋這利息。若是可以的，就沒必要提前還款。

相反，手裡多了的錢不知道幹什麼，沒有好的投資用途，那可以提前還款，少付點利息。

無論是等額本金還是等額本息，越到後期，其還的利息就越少，提前還款的意義就不大了。