今天，社科院財經院釋出11月《中國住房市場發展月度分析報告》，報告中總結了2019住房市場執行動態主要有以下7點：

1.核心城市房價由較快回升到止漲趨穩，二手住房成交量衝高回落；

2.一線城市房價反彈力度較弱，除深圳外其它城市均處於下降階段；

3.準一線城市中天津、重慶房價相對低迷，蘇州上漲較快但漲勢得到抑制；

4.過半二線城市穩中趨漲，部分城市繼續下跌；

5.三四線城市房價下跌個數增多，部分城市房價漲速仍相對較快；

6.分城市群看，2019年珠三角城市群景氣度相對較低，長三角城市群景氣度相對較高；

7.核心城市住房租金下跌，租房市場景氣度下降

全文內容我們就不去看了，從這份報告中總結的這7點，我們可以大致看出以下幾點：

1、不管是一線、準一線，還是二、三、四線城市也好，也不管是長三角、珠三角還是其他的城市群也罷，總體來看，成交量和房價漲幅大部分都在下降。不過這句話不能誤解：房價漲幅下降不是價格回落，而是漲速趨緩，本質上還是在上漲；

2、極少部分城市房價漲速相對較快，但容易受政策調控，少部分城市房價已經出現負增長，也就是說開始回撥。

由此不得不承認，今年不管是新房市場還是二手房市場，都處於“寒冬中”，傳統的金九銀十，現在變成了銅九鐵十，不時還冒出一線房企比如恆大等打折促銷，以價換量的新聞。我有個家屬也在江蘇省蘇中某城市做二手房中介，從她的工作資料以及對整個城市各大中介大體的銷量情況得知：今年確實不如往年，價格保持橫盤，但成交量大幅縮水！

很多徐州的老鐵，不管是剛需、剛改還是投資類，看了以後估計慌了，忍不住要問：咱們大徐州未來幾年的房價預期會咋樣？能在一片寒冬中出現暖陽嗎？等等諸如此類的問題應該很多。

房地產市場內有句話大家肯定都聽說過：房價漲跌，短期看政策、中期看土地、長期看人口！

今天，我們就分別從這三點來聊聊我們徐州未來的房價未來有可能會如何走！

1

政策

從今年兩會以來，中央就對房地產市場定調：堅持房住不炒的原則，房地產以後不作為國家經濟的助推器，只能是奠基石，地方嚴格執行一城一策，防止房價短期出現大起大落，並且收緊了房地產商在銀行、信託等金融領域的融資埠，很多城市也是陸續上調了個人一手房、二手房的房貸利率，三套房有的都不給貸款，今年以來，高壓態勢一直未變，在如此強烈的監管下，我們徐州的房價又是如何走的呢？本月15日，國家統計局釋出了全國2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，資料顯示：10月份徐州新房價格環比上漲0.7%，二手房價格環比上漲0.6%，截止10月份，徐州新房價格連續上漲45個月！

在這，有的朋友提出異議：新房價格水分太多，不能真實反映徐州整體房價的走勢以及景氣度，那我們就來看看徐州最新的二手房價格資料情況，二手房價格是最真實的。昨天，權威機構冰山指數釋出56城房價月漲幅排名（冰山指數135期），從資料中，我們可以看到，徐州二手房價格月環比上漲0.6%，處於重點監測的56城中第10位。

房貸利率開始下調

8月25日，央行釋出公告：新發放的個人住房貸款，定價基準從貸款基準利率轉換為LPR，也就是貸款基礎利率，10月8日起施行。也就是說，房貸由LPR決定！

進入11月，整體基調一個字——“降”，天氣降溫了，豬肉降價了......上週，LPR也降了......

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2019年11月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

LPR最近一個月(8月20日)的5年期以上LPR為4.85%，也就是這次下降了5個基點，LPR下調後，新房、二手房利率也要跟隨調整，即意味著，房貸有下降趨勢。

對於我們普通購房者來講，房貸利率的變動跟我們是最息息相關的，因為這個直接影響了我們每個月的月供多少，房貸利率下調，在房價沒有變動的情況下，購房成本也就會降低，這樣短期市場內購房意願就會增強，假設新房供給量不變，那必然會引起房價新一波的上漲，在之前調控政策一直沒有鬆動的前提下，徐州新房價格都能連續上漲，現在國家下調了房貸利率，徐州房價必將有望繼續上行！

2

土地

既然稱為商品房，那就是一種特殊的商品，也必然逃脫不了商品的價格屬性，決定價格的唯一因素——那就是供求。供大於求，價格則下降，反之則上漲！而影響商品房的供給量的因素裡，土地是主要成分，土地這一塊又分為兩點：一是土地供應量；二是土地價格。

1.

土地供應量

土地供應量越多，可提供開發商品房的面積也就越大，這個道理應該很簡單。我今天找了老半天徐州土地供應量方面的資料，沒有找到，但沒有太大關係，因為不管當前還是未來土地供應量大還是小，都必須要去開建和銷售商品房，最終必然會落實到一個指標資料上，那就是——商品房庫存，庫存越低，說明新房供給量不足，很容易導致房價上漲，再不濟，價格也不會跌，我們來看看徐州最新的新房庫存資料：

資料顯示：徐州截止到上週，商品房庫存量去化週期只夠4.8個月，很簡單的理解，假設現在徐州新房停止供應，目前市面上的在售新房只夠賣4.8個月，說明徐州目前新房庫存量不足，如果再不加大土地供應量，價格還得漲！

2.

土地價格

到了年底，徐州土拍一波接一波，達到了全年的高潮階段，量放出來，但也誕生了不少的高價地。我們就不要把什麼後期水泥漲價了、人工工資漲價了等等的建造成本都扯進來，單說地價越來越貴，你覺得房價會越來越低？這個顯然不可能。

粗略統計了一下明年有可能出高價盤的地塊：

各位老鐵，看到這種樓面價有沒有瑟瑟發抖？

3

人口

剛才我們聊的土地會影響到後期商品房數量的供給，現在我們聊聊人口，就是直接影響到需求！而人口這一塊也需要我們從兩個方面來分析：一是人口的數量；二是人口的品質。

1.

徐州人口數量分析

徐州常住人口有880萬左右，這本來就是一個超大的內生增長需求量，退一步來講，去掉300萬左右的城市人口，還有580萬左右的潛在需求量！

經常聽到一個說法：衡量一個城市房地產的堅挺程度，看的不是常住人口，而是戶籍人口。

常住人口，代表群體有大學生、農民工、做生意的小業主，他們是城市中的過客，在沒有落戶之前，購房置業需求很低，無法對當地樓市形成有效支撐。但戶籍人口越多，說明家屬子女隨遷落戶的也越多，真實的購房需求將上升，而據我所了解，徐州戶籍人口有1000萬左右。

基於這個邏輯，我們可以找到一個很有趣的指標，來衡量各個城市樓市和房價未來的前景，這個指標是：小學生人數。

各位別感到奇怪和搞笑：第一，小學生的資料來自教育部門，準確度較高；第二，每個在校小學生的背後，都是一個家庭真實的住房購買力，都已經讓自己的孩子在當地上學了，就算當前沒有住房，後期這類群體購房群體的意願也是最強烈的。

6月4日，國泰君安證券研究所固收團隊負責人覃漢釋出研報指出，從絕對數量上來看，小學在校人數超過90萬人的有深圳、成都、廣州、徐州、重慶5個城市，在我的印象裡，徐州小學生目前在校人數應該在100萬左右。

徐州廣播臺，昨天訊息：市教育局人事處副處長李穎表示：從2019年開始，我市每年將補充7000名師資。這個數字在全國的地級市中都是不多見的，即使是在省會城市也沒有這樣規模的。

大量招聘老師的背後，意味著徐州的學生是在增多的！這也是為什麼很多城市在政策調控下房價只能橫盤或是下跌，而徐州可以逆勢上漲的原因！

還有另一大需求量值得大家去重視，那就是整個淮海經濟區1.2億人口，別忘了，現在整個淮海經濟區10城公積金已經互通互貸了，徐州對周邊城市的吸虹效應正在兌現！

1.

徐州人口品質

我們再來聊聊徐州人口的品質，很多朋友看到這個很奇怪，人口品質怎麼衡量？今天我們只講一個指標：平均工資，也可以大體上理解為人均收入，因為這個是影響城市購買力最直接的因素！

根據薪酬網的資料顯示，徐州2018年的月平均工資是4891元，而2019年月平均工資是6783.79元，一目了然，整體的收入水平有了大幅提高，這個也完全可以支撐徐州房價後期繼續上漲！

圖片來自薪酬網

最後，再跟大家聊一個話題，很多朋友在網上討論：連北上廣深等一線城市在調控下，房價都有跌的時候，徐州房地產憑什麼能扛得住？還有很多朋友覺得城市間的房價會有輪動，也就是我們經常聽到的漲完一線漲二線，漲完二線漲三線，下跌或是橫盤的話也是如此，其實以前確實是遵循這樣的規律的，但經常關注房價的朋友應該會發現，今年好像不是這樣的，就說北上廣深，這四個城市也不是齊漲企跌，今年好像也沒有出現輪動效應，為什麼會出現這樣的情況？讓我來告訴你，那就是：一城一策，各個城市調控房價的政策已經不一樣了，而以前會出現大家說的那種現象是因為國家統一調控，所以我們不能用老觀點去分析問題！

各位老鐵，如果我現在問你，最好的買房時間是什麼時候？你肯定會毫不猶豫的回答：十年前，如果你現在問我未來買房的最好時間段是什麼時候，我會回覆你：就是當下，但要注重城市的選擇。像徐州這種科、教、文、衛、交、產業等都相對來說比較好的城市，該出手時就出手吧，今年不買房，明年可能就要買樓王！