"地產寒冬論"很早就有，但近來關注度創新高。

據人民法院公告資料，"截至11月20日，房地產開發商的破產數量高達446家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產，創下歷史記錄。"

媒體一則"446家房地產企業破產"的報道引發公眾強烈關注，#平均每天1.5家房企破產#話題一度衝上新浪微博熱搜榜。

事實上，地產行業並未進入真正的寒冬，大可不必如此悲觀。

破產房企增至459家，僅佔房企總量0.47%

據人民法院公告網的最新資料，截至11月28日，破產房企數量已經增至459家。雖然從20日到28日，短短8天就增加了13家，增長速度有點驚人。

但細加觀察便會發現，破產房企大多是知名度不高、實力比較弱的房企，在任何一個行業優勝劣汰都是普遍現象，更何況是競爭如此激烈的地產行業。

據全國工商局2018年統計資料，在工商局註冊登記的房地產企業共有9.7萬家，按此計算，459家破產房企也僅佔總量的0.47%而已。

而且，破產公司中有不少為專案公司，不能說明根本性的問題。

對此，中原地產首席分析師張大偉指出："房地產開發制度是專案公司制度，基本每一個專案都會單獨註冊一個專案公司。這種情況下，實際房地產公司品牌數量與企業數量並不吻合。"

但房企破產資料之所以引發高度關注，也代表了市場對房企資金鍊的擔憂。知名房企銀億集團的破產，某種程度上正印證了這種擔憂。

500強房企銀億，百億身家還不起3億債券

2019年6月14日，銀億集團向浙江省寧波市中級人民法院提交破產重整申請，一時之間震驚了地產圈，令人唏噓。

銀億集團破產之所以會引起轟動，正是因為它中國500強企業的強勁實力。

銀億集團成立於1994年，是一家工業製造、房地產開發等為主的綜合性跨國集團，曾位列中國500強企業第215位，寧波市百強企業第3位，老闆熊續強曾以295億元身家在2018年胡潤百富榜上排名第95位。

提交破產重整申請3天后，銀億集團釋出公告稱，"2019年以來銀億集團和銀億控股持續面臨流動性危機。"

2018年12月，銀億股份公告稱短時間內遭遇資金週轉困難，連3億元債券都已經無法兌付。資金鍊斷裂，銀億集團已無退路可選，只得破產重整。

更早之前的2018年，中國百強房企光耀集團也申請了破產重整，彼時起債權人多達500個，債務金額高達106億。卓凡律所創始合夥人徐向輝律師在採訪中說到："一個企業既然進入到重整程式，肯定是資不抵債了。只是通過引進投資、豁免債權、延緩支付等重整手段，債權人能得到多於破產清算所給付的受償金額。"

值得注意的是，破產重整不同於破產清算，破產重整主要是救助暫時經營困難但具有運營價值的企業，一方面可以促進資源整合，減少資源浪費；另一方面給困境企業重生的機會。

"銀億集團有信心，通過此次破產重整，定能渡過難關，重新發展。"銀億集團公告稱。

專家：百強房企破產多才是寒冬，中小房企加速離場

"20%的人，掌握80%的財富。"這一經濟學中的"二八定律"放到地產行業同樣適用。

經濟學家馬光遠說："未來中國將只有20%的開發商活下來，80%的開發商都會死掉"，想必也是對應了這一定律，這說明未來房地產的行業集中度會不斷提高。

事實上，越來越多中小房企的破產不也正說明了這點嗎？

據中指研究院釋出的今年前10月百強房企銷售業績，千億房企增至25家，前10房企銷售額增長率均值為14.7%，11-30企業銷售額增長率均值為24.4%，31-50企業、51-100企業的銷售額增長率均值分別為26.3%和19.3%，行業分化越演越烈。

按這個速度，完成全年銷售目標一點問題沒有，有的甚至已經提前完成了全年目標。

百強房企佔據了國內的大部分市場，小房企資金拼不過大房企，產品做不過大房企，只能等著被淘汰。

經濟學家謝逸楓的評論更直白："只能說明阿貓阿狗幹房地產的時代終結。有些不是幹房地產的企業以為拿到地或者手上有些錢就能夠開發房地產，事實上只要一遇上樓市調控收緊、銀行一停貸、扛不過調控期、資金鍊破裂、債務到期無法還，最後只能破產。"

經濟學家馬光遠對"寒冬論"也予以迴應："即使在房價大漲的年份，房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右，今年相對於2018年同期，房地產企業倒閉的數量是有所上升，但總體而言，仍然屬於正常範疇。"

他指出，只有當中國房地產企業100強破產關閉比例明顯上升的情況下，才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬。