《報告》同時也指出，未來抑制住房投資投機方向不變，但調控政策面臨邊際性寬鬆。二線城市房價平均同比上漲1.647%。其中，近一年寧波同比上漲10.41%，瀋陽同比上漲9.79%，南通同比上漲9.18%，昆明同比上漲8.20%，廈門同比上漲8.15%。值得注意的是，三四線城市分化更為嚴重。《報告》顯示，下跌城市個數正在逐漸增多，但部分城市仍然上漲過快：南陽、唐山、洛陽分別同比上漲32.87%、20.26%、20.06%。

根據監測模型及專家評價，《報告》對深圳等8個城市房價上漲，北京、青島等10個城市房價下跌提出了參考性預警預報。根據監測模型及專家評價，提出了參考性預警預報。其中，房價可能一般性上漲的預警城市有：深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波；房價可能一般性下跌的預警城市有：北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海。既沒有較快上漲、大漲的預警城市，也沒有較快下跌、大跌的預警城市。

山東四市—青島、濟南、煙臺、威海，全部進入10大下跌預警城市名單，山東樓市怎麼了？！

全國上百個城市，為什麼山東人認為的”大城市、好地方“卻集體淪陷？！雖然是一般性下跌，可是報告也沒有提出其他更加嚴重下跌的預警。社科院作為中國最高級別的學術機構之一，自然會有科學的方法系統和資料支撐得出這些結論。因為沒有看到具體的指標和方式，所以不方便妄加評論，但是從漲跌的城市分佈看，會有一些特點。

壹~南熱北冷差距大

上漲城市均為南方沿海省份城市，珠三角和長三角城市群各佔據半壁江山。珠三角的深圳、東莞、珠海、惠州和長三角的蘇州、南通、無錫、寧波，都是經濟發達城市群範圍之內。珠三角還有了粵港澳大灣區的加持，而長三角也得到了長江中下游的支援。

而下跌城市更是把華北重點城市一網打盡，不僅僅京津冀都市圈核心北京、天津等在列，海洋經濟帶的山東半島城市群也難倖免。同是國家戰略佈局區域，未來預測卻截然不同，與經濟的南北差距也是息息相關。

貳~二線城市是主力

無論是上漲還是下跌的預警城市，二線城市是絕對主力。報告中認為一線城市相對穩定，三四線城市前景堪憂，但是進榜的都是二線城市。南方的二線城市大多受益於城市群的一體化和互補性，特別是核心城市的產業和人口外溢，房價窪地效應明顯。

京津冀中京津兩大直轄市還不錯，環繞的河北承接了不少鋼鐵水泥落後產業，很難說受益。而山東半島城市群基本靠自己，北有京津冀，南有長三角，地位比較尷尬。何況省內還有濟南省會城市群分流，要說受益還沒有日韓影響大。龍頭青島自己都填不滿，更別說外溢給周邊城市。

叄~經濟收入正相關無論是產業的落後還是人口的流動，以上的差別其實基礎就是經濟發展和收入水平的差距。南方城市無論經濟活力還是收入水平都遠高於北方，再加上房地產市場投資觀念積極，市場發育早，更加大了房地產的差距。

山東雖然是經濟大省位列第三，但是無論品質還是增速都日益落後，省內遙遙領先的龍頭青島，GDP進入全國前十都很難。國有經濟為主的結構，油炭紙化為主的產業，附加值低且後繼無力，盛產土豪卻中產匱乏。而南方的電子資訊網際網路，科技金融全球化，已經明顯領先，關鍵私營經濟個人有錢。

去過幾乎所有山東地市，也做過不少市場調研。總結起來內陸地市很多是進城改善，沿海地市則有不少度假投資。整個山東也出現了產業和人口向東流的趨勢，類似全國南方優於北方。廣東有珠三角城市群，江浙合力長三角城市群，山東有從下圖就可以看出，好多城市群！

當然這也源於山東的三線城市有不少隱形強者，也是分散了很多購房需求，或者說不會過度集中於雙核城市的原因。比如臨沂和濰坊擁有千萬級人口和廣大區域，也成為近年發展後勁較足的力量。傳統行業主導的淄博、東營等地，則出現了發展勢頭的停滯甚至下滑。

煙臺和威海則是依靠港口開放契機，日韓地緣的傳統優勢維持了熱度。而相對較好的自然環境也吸引了華北特別是京津的客戶，而乳山和海陽更是作為北方初級文旅的代表一度鼎盛。但是市場慢慢證明，沒有文化只有環境，不靠價值只靠價格的“文旅”，終究是投機而不是投資。

最後來說說青島，東方瑞士、宜居城市、北方第三城、上合經貿區、國際機場、地鐵網路……一系列的“美譽”支撐著紅瓦綠樹綜合症，一系列的“利好”支撐著青島的樓市一路走高。進入房地產十幾年時間，三年一輪迴經歷了三次，雖然這次時間上突破了以往，但是規律仍舊存在。

節奏在2016年曆史高峰後被打破，2017、2018、2019連續三年成交量下滑，持續調控前所未有。2015年之前市場供過於求明顯，漲跌還有些規律。2016年的火爆造成供不應求價格飛漲，接連兩年雖然調控降溫，但仍然處於高位且供不應求，自然不會降價。2018是個臨界點，供求關係開始逆轉，2019供過於求日漸突出，自然進入降價趨勢。青島其實不僅吸引了絕大部分山東內陸的土豪，也有不少北方投資者青睞於此，南方人卻一直不多。如果說以前大多數投資者是為了自然環境，那現在很多人是看好發展前景。但是前幾年規劃的大擴張，成交的大放量，開發商搶了地總要上市，供應會繼續增加。但是成交頂峰後改善需求的透支，持續調控下逐漸冷靜的購房者，短期內不容易恢復，供過於求還會延續。

國家統計局資料肯定也是社科院的預測資料來源，青島的二手房價已經連續八個月下跌，降幅全部位居前列，基本大半年房價都在跌。而新房在上半年的各種利好支撐下，居然會領漲全國樓市——冰火兩重天！隨著下半年整體降溫和競爭加劇，新房降價促銷成為終極手段，新房的轉頭向下又加劇了二手房的頹勢。而此時買漲不買跌再現市場，觀望的勢頭越加濃重。不完全統計資料，看房轉化比從上半年的7:1直接降到12:1左右，專案從開盤千套發喜報，到月售百套偷偷笑。

從統計資料來看青島房價，自2008年因為經濟危機出現了明顯跌幅，其餘調控期降幅都在個位數。甚至部分年份回撥至平均水平而已，僅有2014年破底，但是漲幅大都在10%以上。之所以大家感覺年年調控，越調越高，就是這個原因，進十步退三步而已。

市場波動大，是非言論多！那些所謂繼續調控，房價退回五年前的論調，根本實現不了。當然鼓吹調控要廢除，房價要反彈的也有些自演自唱。環保嚴控後水泥鋼筋都漲了，農民工的收入比五年前漲了一倍，房子怎麼可能跌回從前？如果不停地積極地喊這類口號，我只能猜他早已準備好了全款，等著抄底撿便宜呢！

社科院大資料負責人也表示預警預報系統目前只提供三個月內的短期房價預警預報，而不是長期趨勢的判斷。即使不用大資料和社科院，年底的傳統淡季也往往是價格的低點。何況還有房企回款壓力，專案衝刺業績等因素，也會加大促銷特價力度。山東作為經濟和人口大省，青島作為龍頭城市，歷經調整後終究會體現價值。當然新舊動能要加快轉換，學習深圳要落到實處，畢竟產業才是根本，收入才是支撐。所以不必聽風就是雨，政策環境是基礎，市場規律是主線，波動在所難免，幅度相對有限。

山東樓市未來如何？ (單選)

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經濟人口大省，沒問題

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