近日，中國社科院財經戰略研究院釋出《中國住房市場月度分析報道（2019年11月）》，預計2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著路（不是一下子暴跌，而是緩慢下跌），少部分城市仍然存在較快上漲或者下跌的可能。

同時，央行釋出了《中國金融穩定報告（2019）》，對中國住戶部門最新負債情況進行了披露，根據報告，2018年末，中國住戶部門貸款餘額47.9萬億元，其中超過一半都是住房貸款。

那麼社科院宣稱的二線城市漲跌並存，南京是否也存在這樣的情況？央行公佈的報告，南京的居民槓桿率又有什麼變化？最為重要的是，這兩份資料對南京市民買房有何建議？

據分析，2018年末中國住戶部門槓桿率為60.4%，相比上一年上升3.4個百分點，橫向來看，以60.4%的居民槓桿率與其他國家相比這一水平仍然低於發達國家，但高於國際平均水平，且遠遠高過新興經濟體。

縱向來看，2008年中國居民部門槓桿率僅17.9%，現在已經攀升至60.4%，這三年漲了3倍不止。

槓桿說白了就是負債，與其擔心槓桿率的高低，還不如看看當前中國居民收入是否匹配得上飛漲的居民槓桿率。

資料顯示，2018年末中國居民住戶部門債務收入比為99.99%，同比上升6.5個百分比，而這也意味著當前收入的增速遠遠更不上債務的增速，要知道2018年中國住戶部門可支配收入為54.4萬億，同比增長8.7%，而這比債務增速低了75個增速。

而這其中，又有8個城市的資金槓桿率（貸款/存款）超過了100%，南京以128.6%名列其中，這說明南京居民的存款不足以支付貸款，當然這裡還不包括像親人朋友借的，如果加上這些，真實準確的槓桿率將引起躁動吧。

此外，全國住戶部門的槓桿率為60.4%，江蘇住戶槓桿率達到了43%，南京卻高達71%，遠遠超過了全國水平，試想下，南京市民借的錢和賺的錢都差不多了，再不採取措施限制貸款，那麼未來很有可能出現負債過高，還不上貸款的情況。

另一方面，南京房價仍然在漲，雖然速度在減緩，但依然在漲，許多市民出於將來等房價漲了再出手的打算，來掙得部分差價維持下一輪購房，而選擇繼續借錢買房。

在明知當前借的錢已經大大超過正式購買水平還是在不斷投入，這樣做無疑將貸款資金流入樓市，短時間給樓市增加了暖意，對買房人卻製造了潛在的經濟危機，慎思慎行微妙。

但無須擔心，南京房價突然一下猛漲，畢竟槓桿率過高了，樓市、經濟方面承擔的壓力可想而知，目前不少城市樓市漸漸穩定下來，雖然最近有些地區試圖通過人才優惠落戶政策小幅度地區域性放鬆，但對整體嚴格調控的大環境影響不大。

這份報告的公佈看似是對部分槓桿率、增長率、債務收入排名靠前的城市一份警醒，報告顯示，浙江、上海、廣東已被點三次名，但換個角度想，這三個地方正好在長三角、珠三角地區，說明人家借的錢多，賺錢也多不是？

有業內人士指出，需要警惕的不一定是發達經濟支撐的城市，而是那些經濟發展水平、收入水平都一般的，這些城市有不少投資客在當地貸款購房，卻對本地毫無GDP、存款貢獻。

而這類城市高槓杆率的背後，火熱銷售的房地產行業很有可能存在投機炒作現象，並不是真正靠經濟和人口支撐的。