未來中國房價上漲是否能夠出現過去20年史詩般的紀錄，答案是肯定的。因為中國房地產市場發展空間廣闊，市場需求潛力巨大，城鎮化未到80%，房子是不夠住的，還要努力幹個幾十年才能夠完成。某些經濟學家根據所謂的經濟告別高增長、缺房子時代結束、人民幣雙向波動、M2低增長、人口拐點、國際資本外流現象，就推斷出未來中國房價史詩般上漲結束了，這是非常不客觀科學的，完全是不懂房地產的表現。

根據自稱為著名經濟學家馬某某10月30日發文講，房地產“變天”了，房價上漲的邏輯在變化，未來中國房價史詩級上漲的歷史結束了，關鍵就在於決定房價的這六大要素髮生了顛覆性的變化。其一是中國經濟告別高速增長。其二是房地產的基本面從過去的缺房子到現在供需基本平衡。其三是人民幣從過去單邊升值到雙向波動。其四是中國的M2從高增長到迴歸常態。其五是口週期歷史性扭轉，從嬰兒潮到光棍潮。其六是國際資本的流向發生逆轉。

具體看馬某某說，中國房價史詩級上漲的歷史結束了，關鍵就在於決定房價的這六大要素髮生了顛覆性的變化：第一是中國經濟告別高速增長。高增長的推動力之一是高投資，而高投資的表現之一就是房地產的快速增長；過去投資增速在20%以上，房地產過去20年平均的增速也基本在20%左右，這個週期結束了。

第二是房地產的基本面從過去的缺房子到現在供需基本平衡。官方的資料，到2018年，城鎮居民人均住房建築面積39平方米，農村居民人均住房建築面積47.3平方米。這個數字應該是大大低估了，我的測算，城鎮人均居住面積應該是超過了45平，因為大量的小產權房，以及種種原因沒有登記的房子沒有納入這個統計體系。國際慣例，人均居住面積超過35平，房價高增長基本結束，超過40平，房價大漲的概率很低。

第三是人民幣從過去單邊升值到雙向波動。中國房價上漲的一個原因是在中國經濟高速增長過程中，出口高速增長帶來的人民幣單邊升值。其實，過去中國房價快速上漲的週期和中國出口高增長的週期是契合的，中國外貿高增長百分百結束，人民幣從過去的單邊升值走向了雙方波動，房價大漲的動力大大減弱。

第四是中國的M2從高增長到迴歸常態。M2的增速從過去的兩位數增長自2017年已經迴歸個位數，人民銀行的印鈔機從過去的高強度工作也迴歸常態，這是房價迴歸的金融邏輯，不再贅述。第五是人口週期歷史性扭轉，從嬰兒潮到光棍潮。中國房價每一波大漲，背後都有一波嬰兒潮的推動。現在中國人不生孩子了，嬰兒潮結束了，光棍潮正在走來，人口和家庭推動的真實需求大大減弱。

第六，國際資本的流向發生逆轉。國際資本過去20年的基本流向是從發達國家流向新興市場，現在則是大量的國際資本從新興市場流出。過去這些流入新興市場的資本相當一部分進入到這些國家的房地產和資本市場，推升了這些國家的房價。中國雖然顯然仍然是全球資本流入最多的國家之一，但相對於過去的高速流入，資本進入中國的速度已經迴歸正常。

老謝非常不贊同這樣的判斷，房地產沒有變天，房價上漲邏輯根本沒有變。首先是決定房價上漲的短期是政策，不是什麼經濟告別高增長時代，只要中國經濟保持著4%以上的增速，房地產不存在任何問題，即使4%以下，也不意味著房價會大跌。其次是影響房價波動的供需關係，按照目前中國房子需求看，依然是缺房的，要不就不會大力建非商品房來補充。再其次是貨幣的增速下降，增量卻一直不斷上升，非標的資金與貨幣工具流進房地產市場巨大。

最後是人口拐點儘管存在，二孩的放開與居民收入及財富增長快速，不擔心什麼人口問題。況且光棍潮多，說明未來住房需求大，需要住房的人多。而國際資本對房價的影響非常小，不能左右房價上漲。另外是人民幣的貶值一直是存在的，雙向不明顯。總結來看，未來中國房價史詩級上漲的歷史結束的理由與根據是不客觀、不科學的。按照未來的供需與政策來看，未來中國房價史詩級上漲沒有結束。

按照國家統計局的今年前10月資料顯示，作為下一個新20年房地產週期開啟年，2019年銷售額有望突破16億元，房價有望突破1萬元左右，地價再創一個新高，銷售量保持著高位增長，房地產貸款佔新增貸款保持四成以上，房地產對經濟、財政的貢獻非常巨大，這就是房地產史詩級增長，說明是沒有結束的。因此，不能盲目的下結論說什麼房地產高增長時代結束，不要忽略市場的巨大發展潛力。

老謝需要指出的是，我不是擔心現在房價下跌，不是擔心房價未來下跌，是擔心房價現在都開始反漲了，未來半年到一年再次房價大漲的可能，因為供應下降，需求上升，政策放鬆。背後的根本原因與房價的上漲邏輯與前二十年一樣，即由於政策在短期之內，無法及時有效撫平供需關係，難以短時間內解決供應端持續下降，也解決不了需求端積壓上升的住房需求問題，就會出現政策放鬆，供需失衡，房價未來半年到一年再次出現大漲的可能局面。

按照老謝的分析來看，其一是政策已經調整，貨幣政策已經轉變，足夠說明政策見底，由收緊轉向放鬆是大趨勢。目前戶口、人才的新政，直接突破限制的房地產調控政策，估計逐漸的放開是大趨勢。這是完全符合中國房地產政策特徵，即好時壓壞時救。其二是土地、住房供應端持續下降，住宅庫存下降到最低歷史紀錄。按照供應下降的程度看，這是過去20年最嚴重的。其三是需求端的壓制，已經讓購房者忍耐不住了。可想而知，需求端的調控抑制是暫時性的政策，不可能一直壓著不放，不讓人買房。

對於未來2020年中國房價怎麼走，房地產政策怎麼調整，房地產市場存在的問題是什麼？不僅我這樣的判斷，就是經濟學家盛鬆成也這樣的判斷。盛鬆成表示，當前房地產市場存在三個結構性問題——供需失衡、地區失衡和供地配置失衡。房地產投資下行所造成的供需缺口可能將導致半年到一年後房價上漲。

盛鬆成認為，為什麼房價可能上漲呢？因為供給下降，供給減少了。現在大家比較擔心的是房價下跌。很多人都會說，房價可能要下跌。恰恰相反，我擔心的是未來半年到一年以後，房價可能再一次上漲。我們現在控的是需求。而需求只能延緩。你不可能控了以後就不買房了。現在不買不等於以後不買。而供給如果繼續下降，一年以後房價很可能上漲。保持房地產投資適度增長、保持供需平衡，這與穩地價、穩房價、穩預期的目標是一致的。

供需失衡之外，房地產市場需要關注的第二個問題是地區失衡。在一、二線城市嚴控房價後，三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲均超過一線城市，這是中國房地產市場化20年以來的第一次。房地產市場需要關注的第三個問題是供地配置失衡，特別是一線城市的供地結構存在問題。

根據整合的2016年的資料顯示來看，北京、上海、廣州三個一線城市居住用地佔城市建設用地面積分別為28.75%、28.51%、31.87%，都在30%左右，而紐約達到42%，東京城市圈更是達到47.6%。中國一線城市居住用地佔比遠遠低於國際大都市，這是導致一線城市房價居高且不斷上漲的主要原因之一。房地產調控應當重視起這個問題，優化供地結構，提高配置的效率。