昨晚，一位老朋友來找我，言語中帶著欣喜，他說前兩天和家人去南方某沿海城市旅遊，被當地人拉進售樓處買了2套海景房，讓我分析分析這次投資怎麼樣。

我查了一下房子的位置和背景，回覆了一句話：

“恭喜你，被套死了。”

對方一臉錯愕，喃喃自語，可這地方真的住起來很舒服啊，山清水秀的……

那肯定啊，景色不好看你也不會心動，不出意外，中介還會拉著你的手對你說，這個地方房子升值潛力巨大，不僅能投資還兼顧養老，買了之後可以把房子租出去，用租金衝抵月供。

如果租不出去沒關係，他們幫你租，甚至還可以跟你籤包租協議，保證你這套房的年化收益率在8%以上，穩賺不賠。

對方突然興奮起來，對對對，就是這麼跟我說的。

不這麼說，你也不會上當啊。

這一套忽悠方案大概在10年前就已經有了，那時候海景房剛問世，全國空前熱潮，什麼“一海一房，投資無憂”，“養生天堂，投資歸宿”，“滿眼都是海”……這些廣告幾乎遍佈在沿海小城的大街小巷。

從景色到養生，從養生到理財，說辭每年都在進化，被坑的人每年都在增加。

每次去海邊度假，看到一車一車的老頭老太太被拉到海邊的豪華售樓處中，眼睛裡有光的樣子，不禁心疼。

所以今天藉此機會，我幫大家好好分析一下，海景房背後的秘密，為什麼不能投資，怎麼甄別海景房的坑。

1

外地人的謊言

人們為什麼喜歡海景房？

其中很大一部分原因源於優質的海景，以及溫暖的氣候和優質的空氣。

這種環境條件對於城市人來說是奢侈的，尤其是北方，乾燥和冷凍的環境讓人們從小夢想擁有“面朝大海，春暖花開”的生活。

最嚴重的是東北，在海南有套房已經成為了當地彰顯身份地位的新表現，資料顯示，三亞常住人口不到80萬，其中有30萬東北人，三亞每三套房中就有一套是東北人的，更別說是海景房。

我原來很喜歡去海邊度假，從大連到秦皇島、乳山、廈門、三亞，綿綿幾千裡海岸線，讓人心曠神怡。

在面朝大海的陽臺上，擺張小茶几，泡一壺茶，吹著海風曬著太陽，挺愜意。但後來，某一次海邊長期生活的體驗，碎了我的海居夢，沒挺過一個月就決定打道回府了。

海邊生活最大的麻煩是海風，海風潮溼且裡面帶有鹽分。剛開始吹著海風曬太陽還挺舒服，但沒過多久，面板開始加速變黑，可以想象海邊漁民的膚色。

陽臺的衣服曬不幹，屋子裡被子也是溼的，渾身溼冷，兩週後成功引發老媽的關節炎。而且空氣潮溼會導致電器短路，一個月內短路了兩次，物業說這是正常現象。

我住的是海邊民宿，5年的房子感覺像是10年的樣子，外牆斑斑點點，屋內的傢俱，尤其是門框變了形。最讓人心驚的是最後一週遇到了颱風天氣，感覺整個房子都在顫抖。

我採訪了很多沿海城市的朋友，他們說，當地人基本都選擇住在離海灣三四線以外的地方，所謂一線二線（800米以內）海景房基本都被外地人買走了。

吃完飯走路10分鐘就能去海堤，開個車15分鐘就可以去海灘，天天看海，那是一輩子沒看過海的人才有的想法，遲早都會膩的。

2

一個偽命題

其實海景房這個偽命題，很多沿海城市早已用城市規劃證明了。

你會發現大多數沿海城市的主城區都離海邊很遠，而海景房所在的區域基本都處於一個城市的郊區。

例如乳山海景房扎堆地區距離市中心大概10多公里，連雲港的海景房則距離市中心20多公里。

海景房處於城市的郊區，註定了它們的生活配套是短缺的，基本沒有什麼便利性可言。

我曾經去乳山調查，10來萬平米體量的小區，連一個超市都養不活，買菜還要去遠處的小鎮上。

更別說是醫療條件了，那次老媽得風溼病去樓下買個藥都得去幾公里外的藥店裡，如果老人在海邊養老犯個什麼急性病，很難想象後果。

很多人都說養老要在海邊和深山老林，可大家沒想到的是，中國平均壽命最高的城市是上海、北京和天津。

大部分小城市真實的生存環境，註定了海景房的命途：

只適合旅遊不適合養老。

3

投資的本質

我們再來說投資。投資房產的基礎是什麼？

人流量。

小城市海景房的生活條件，顯然無法支撐人們長期居住，只能作為人們的第二居所，很多人買了房子以後在這裡居住每年也就是幾天時間。

而且幾乎所有擁有海岸線的城市都在超開發土地，導致整體入住率非常低，大概在30%左右，如果到了冬天，甚至可能更低。

新房無限開發，二手房受海風影響折舊速度快，再加上當地銷售一股腦推薦新房，基本所有去買房的人都被拉進了售樓處，二手房無人問津。

房產投資在於賣而不在於買，很多人買了低價海景房很開心，但在賣的時候傻眼了，因為房價再低都沒人接盤。

那麼把海景房拿來出租呢？

這是一種好想法，現在只要到假期，人們都想出來旅遊。但關鍵問題在於，大多數小城市的海景房基本都位於海邊的景區，一旦過了旅遊旺季，就很難租出去了。

像三亞這種四季如春的地方，旅遊旺季是最長的，大概從10月份-4月份，而內地不同，尤其是北方，大概只有2-3個月。

最主要的是三四線旅遊城市，比較好的酒店住宿也就300多塊錢，海景房日租也就200左右。基本扣除物業管理費等雜七雜八，所剩無幾。

一個買了乳山海景房的朋友跟我講，這個地方租房競爭根本無法想象，沒有最低只有更低，房子買了5年，裝修花的錢都賺不回來。

4

騙局被拆穿

前段時間，有一則名為“在山東乳山買了套海景房，11年後賣，虧掉了35%”的新聞登上熱搜。

10年前，乳山海景房4000元/平米，投資客蜂擁而至，炒地皮炒概念，而現在，當地海景房的房價依舊是4000元/平米，最便宜的降價到了1700元。

要知道10年前，西安、重慶、長沙的房價才5000元/平米。

緊接著，微博爆出一則新聞，一深圳女子訴苦：

2016年在惠州買海景房，被中介忽悠上車，花了50萬，4年過了，一分沒漲，關鍵是折價賣也沒人買，每年還要繳納2000多元的管理費。

每年只能住幾天，還非常冷。

這意味著，越來越多買房人的防坑意識在覺醒。

其實除了山東乳山、廣東惠州的海景房以外，中國還有很多城市的海景房都是深坑。

例如廣西北海、海南文昌市，招遠市濱海新區，這幾年特別火的，還有連雲港、廈門、大連的海景房……

這些海景房有一個共性：

處於城市郊區，交通配套差，喜歡用“國家AAA級度假村，國家AAA級度假村”等名號做背書，基本純靠“騙”，一定要讓家裡老人遠離。

5

只是附加值

這時候一定有人開始質疑，難道所有海景房都不值得投資嗎？你看人家深圳灣的看海的海景房都賣到20多萬了。

告訴你，深圳灣的海景房，不在於海景而在於深圳灣。

這個灣背靠深圳南山區，南山區是中國矽谷，產業發達人口充沛，2019年的GDP高達6103.69億，甚至超越很多省會城市，背後是源源不斷的有錢人和全深圳配套的極值，怎麼比？

而在深圳比較落後的地區鹽田，看海的海景房和非海景房的房價差值也就在千元左右，不值一提。

所以在這裡，大家要繼續明確一個概念：

房產的投資價值在於人流量，而人流量在於產業、地段、配套，景色再美也只能算“附加值”，起不到決定性作用。

過去，一個詩人，用他的生命，造福了沿海城市的房地產業。

但今天我願意寫這篇文章，戳破小城市海景房騙局的窗戶紙，雖然會得罪很多人，但依舊堅持讓關注子木的買房人在房產投資道路上走得更加沉穩。

共勉。