社科院：2020年重點城市房價軟著陸？

11月27日，中國社科院財經戰略研究院住房大資料專案組釋出的2019年11月《中國住房市場發展月度分析報告》預計，2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

除了省份的資料外，國家金融與發展實驗室也對城市的居民槓桿率進行了統計。

在統計的34個城市中，截至2018年末，居民槓桿率高於80%的城市有5個，分別為杭州（103.2%）、廈門（96.3%）、溫州（91.1%）、海口（83.8%）、深圳（82.3%）。

杭州是第一個槓桿率超過100%的城市，這也就意味著杭州的居民貸款超過了本城一年的GDP，這其中蘊含著較大的金融風險。分析人士稱，在中國，槓桿率高的城市有一個重要特點，‘三高’——即房價比較高，外地人買房的比例較高，買房的投資性需求較高。

換言之，各地房價是影響居民貸款上升的最核心的變數。比較杭州、廈門、溫州、海口以及深圳過去一年房市的表現，也側面印證了居民槓桿率與房地產之間的關係。

那麼居民槓桿率走高，對於老百姓來說又意味著什麼？

普適地說，對於一個在中小城市按揭購房的普通家庭來說，購房的本金和利息合計會佔到收入的28%-46%。

再進一步疊加日常生活開支（根據2018年的恩格爾係數27.7%），那麼一個普通家庭收入的60-75%將被基本生活需要、房子相關支出佔用，剩餘收入用來支付教育、醫療等消費以及儲蓄、應對意外支出。

客觀地講，這樣已不甚寬裕。

然而居民槓桿走高，帶來的絕非僅僅是百姓生活之難。

同時，央行釋出了《中國金融穩定報告（2019）》，對中國住戶部門最新負債情況進行了披露，根據報告，2018年末，中國住戶部門貸款餘額47.9萬億元，其中超過一半都是住房貸款。

從側面看，樓市購買力已耗盡，住戶槓桿已加足，浙江家庭的槓桿率83.7%，上海83.3%。槓桿加到極致，就是說借錢都不一定能借到，能買房的所有購買力，已經All In(全倉)。

83.7%的住戶部門槓桿率，對應著中低端外貿，浙江某些城市的房價，可能會爆掉，就像2011年溫州那樣。只要這些爆倉的城市，還是軟著陸的範疇，就暫時不會出現大放水。但軟著陸若是變成硬著陸，除豬肉漲價外，不知道那些生活必需品又會漲，姜你軍，豆你玩？流動性會尋找一個短缺的薄弱環節(今年的蘋果和豬肉)，猛地價格暴漲，以獲取超額利潤。

一二線城市二手房全面降價

去年那股買房熱潮，還真有點驚心動魄，回想成都7萬人搶1千套房子，西安搖號出現大量關係戶，杭州有人排隊買房以致暈倒，深圳購房需先交500萬誠意金，千萬富豪到售樓部只能蹲在牆角？可惜的是，現在這些出現搶房熱浪的城市基本都出現量價齊跌。

去年搶房的筒子們幾乎都處在虧損狀態。大原恆大某樓盤，北城響噹噹的大盤，去年也是10800元每平橫著走，現在最高9千，購房者若是狠一點，8開頭的房源也能砍得到。一位購房者心酸的說，去年買了恆大的1.95萬每平，而最近發現該樓盤活動價都降到1.7萬左右，一下相當虧了30多萬，還好最初承諾無條件退房，但回款需要半年到一年的時間，身邊不少人打算退了然後再買，我也準備退了

統計局近期公佈了70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。資料顯示，10月份無論是新房還是二手房，一二三線城市的整體環比漲幅都出現了回落。

媒體報道，北京二手房全面降價，前兩年的高位時期，望京西園一套百平米左右的兩房能賣出750萬，“現在650萬就能成交。”且樓市遇冷的局面，不只在調控最為嚴格的一線城市出現。像二線城市西安，三線城市南寧，之前的房價漲幅一度領跑全國，近兩個月都出現了明顯降溫。其中上半年二手房漲幅達到3.03%的西安，10月更是環比下跌0.4%。

而深圳在一線城市中逆勢上漲，除了先行示範區的政策利好，以及相對寬鬆的調控環境外，還有兩個重要因素：

1、深圳土地空間嚴重不足，全域面積只有杭州的八分之一左右。

2、深圳的常住人口不斷增長，去年增幅達到49.83萬，位居全國之首。一座城市土地緊張，同時人口持續流入，城市發展預期不斷提升，房價自然很難輕易降溫。

但相對於深圳來說，內地很多城市，並不具備這種長期增長要素。

燕郊房價曾經250萬/套，

現在最低賣115萬/套

環京的燕郊不少房價從3萬多每平跌到最跌1.5萬左右，其中北三縣大廠某房源86平米兩居，2017年最高房價達250萬，現在最低出價115萬。上個月一個傳說中的會議給燕郊樓市造了個“限購鬆綁”的聲勢，目的很明確就是為了賣房，事實上限購依然沒有放開。

二線以下的城市樓市更危險，今年下半年恆大、碧桂園促銷，主要集中在三四線城市。我不敢直接說其是在完全撤離，因為它們也不見得什麼內幕訊息都知道嘛！但19年以來頻繁啟動規模性的促銷搶奪現金流，總歸能嗅出些危險的氣息。

這幾年問題很多，以後更多，買房幹什麼還是要調整好心態，大家買房子是用來住的，但住實際是種消費，就跟買車一樣。買車的時候，心態貌似都很好，買了之後才知道那車已經貶值很多了，而買房是一樣的？

房企大撤退和樓市降溫背後，是三四線城市房地產發展放緩的訊號，再也不能像城市化早期那樣高速擴張了，實際上內地樓市真正的拐點已經到來！內地樓市總體降溫的趨勢正在變得越來越明顯，而其它領域也一樣，比如社會總消費和車市以及今年的人口出生率，都很說明問題。

面對2020年，房地產經濟作為中國經濟的驅動引擎即將關閉。從長期來看，這對於長期苦於地價過高、金融空轉的中國實體經濟和廣大民眾固然是一件好事。

但是，從短期來看，房價的下降，將導致以房產為主要財富的民眾財產估價大幅縮水。

尤其是以房產、地產為抵押的債務人，包括貸款買房的所謂“房奴”和房地產商，將面臨資產負收益的情況。也就是說，房價的增長趕不上貸款利息的增長，甚至趕不上中國GDP的增長。

儘管，房價的小幅下跌還不至於導致“斷供潮”的發生，但是，以炒房為目的，以房產抵押二次融資的一批人將先行倒下。