央行最近發了個報告，其中一組資料值得留意。

低收入家庭債務負擔較重，風險也更高。尤其是年收入低於6萬元的家庭。

有負債家庭中，年收入低於6萬元的平均債務收入比為 285.9%。

而年收入高於36萬元的，平均債務收入比為89.0%。

此 外，年收入低於6萬元的有負債家庭中，有0.8%的家庭債務超過50萬元，也就是說，這部分家庭在收入水平不變的情況下，需要用近10年的全部收入，來償還債務。

窮人負債高，當然是因為收入基數低，我覺得，還有一個重要因素是房貸。

西南財大統計的資料顯示，在2013年到2018年，住房貸款佔家庭債務比重高達55.6%，多套房負債的佔比逐年遞增。

以2017年-2018年為例，多套房的住房貸款佔比從62.9%上升至65.9%，超過了首套房貸款，貢獻了60.0%的住戶部門消費貸款增量。

另外，有47.1%的存量房貸在空置房中，造成大量的信貸資源浪費。

也就是說，近6成的家庭債務都是房貸，這些房貸中，又有60%是多套房的貸款，還有一半的房貸集中在空置房屋。

換言之，不管有錢沒錢，大家都揹著房貸。

在解釋這個問題前，我們需要先明確目前的房貸新規定。

自2019年10月8日起，按照最近的一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點（BP）形成，這意味著房貸利率換了“錨”，不再以基準利率為參考，而是以5年期LPR為準。

每個月的20號，央行會公佈5年期LPR的數值，按照要求，各地首套房利率要不低於這個數值，二套房至少要加60個基點。

以最近的11月20日報價為例，1年期LPR下調5bp至4.15%，5年期以上LPR也下調5bp至4.8%。

這種情況下，筆者認為，3類人是不適合“提前還貸”的。

假如你還房貸簽約的利率水平較低，別人都是加上百個基點，你買房合作的銀行，只增加十幾個基點，甚至不加點，這種情況下，完全沒必要提前還房貸。

道理很簡單，因為你已經領先了其他購房者一個“身位”，未來5年期LPR如果繼續下降，你的房貸利息會更少，除非有更好的增值渠道，否則還是老老實實的還房貸比較好。

第二類，公積金貸款。

公積金是非常特殊的一個種類，不誇張的說，這是普通購房者的一種福利。

但是，隨著近年來房價水漲船高，公積金覆蓋的額度也越來越有限，有報告顯示，非住房消費類提取3022.19億元，佔比已經達到了20.50%。

也就是說，用公積金買房的人在變少。

假如你購房時間較早，能享受到遠低於商貸的利率，就不要考慮提前還清房貸了。

眾所周知，房貸的還款方式，有等額本金和等額本息之分。

前者每個月還款的本金相同，但利息是逐月遞減的，後者剛好相反，每個月還款的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變。

因此，假如你的房貸是等額本金還款方式，當還款期已達1/4時，所償還的部分，其實更多的是本金。

這樣算下來，就算提前還清了，也節省不了都少利息。

不過，有2個特例，有業內人士的話來說：新規下，他們有違約金也得還。

有人會說，我借銀行的錢，提前還掉，居然還要收我違約金？

這並不值得大驚小怪，因為購房者是向銀行借款的，被收取利息也是自然而然的事，而銀行在這個過程中付出了風控、資金、裝置、人員、評估、運營等多項成本，一般都會在房貸合同內註明會收取多少違約金。

收多少，怎麼收，各個銀行的規定不同。

據我之前的了解，中行一年內還款會多收3個月利息，建行1年內提前還款會收總額的3%作為違約金，當然，各地情況不同，不能一概而論，只供參考。

話說回來，哪兩類人比較特殊，寧可冒著違約金的成本，也要儘量提前還清呢？

第一個，“剛改”一族，必須置換。

什麼叫“剛改”？

自己住的是小房子，老小區，一般學區，老城區，想換到新城區、高檔小區、大房子、優質學區生活。

想換房，就必須要把原來的房子賣掉，“賣一換一”，才能順利完成置換。

這種情況下，剛好LPR新規比較照顧剛需一族，置換第二套房的利率可能會比之前更低，就算有違約金，也要先把揹著的房貸還清。

購房者需要先評估自己的資金狀況，有沒有充足資金解抵押，有沒有充足的資金付新房首付。

如果資金充裕，換房流程可大大縮短。如果資金不足，看看買家資金能力是否充裕，需要第三方擔保解抵押，或者需要收尾款付新房首付，那麼週期就會延長。

第二個，房屋產權有糾紛，必須分割處理。

不管是離婚導致的夫妻房產分割，還是因為房屋繼承、贈與造成的房屋產權爭議，都屬於此類。

如果說已經有定論，房屋只歸一人所有，那也無所謂了。

假如需要把房子一分為二，也得先把房貸給還了，才能清晰“劃清界限”。

這個時候，不管是兩口子，還是曾經的“一家人”，談不上什麼感情，共同持有也沒有必要，早點把房貸還了，一拍兩散，早點各過各的日子，具體是把房子賣掉分錢，還是一方補償另一方現金，要看當事人怎麼協商。