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央行最近發了個報告,其中一組資料值得留意。

低收入家庭債務負擔較重,風險也更高。尤其是年收入低於6萬元的家庭。

有負債家庭中,年收入低於6萬元的平均債務收入比為 285.9%。

而年收入高於36萬元的,平均債務收入比為89.0%。

此 外,年收入低於6萬元的有負債家庭中,有0.8%的家庭債務超過50萬元,也就是說,這部分家庭在收入水平不變的情況下,需要用近10年的全部收入,來償還債務。

窮人負債高,當然是因為收入基數低,我覺得,還有一個重要因素是房貸。

西南財大統計的資料顯示,在2013年到2018年,住房貸款佔家庭債務比重高達55.6%,多套房負債的佔比逐年遞增。

以2017年-2018年為例,多套房的住房貸款佔比從62.9%上升至65.9%,超過了首套房貸款,貢獻了60.0%的住戶部門消費貸款增量。

另外,有47.1%的存量房貸在空置房中,造成大量的信貸資源浪費。

也就是說,近6成的家庭債務都是房貸,這些房貸中,又有60%是多套房的貸款,還有一半的房貸集中在空置房屋。

換言之,不管有錢沒錢,大家都揹著房貸。

在解釋這個問題前,我們需要先明確目前的房貸新規定。

自2019年10月8日起,按照最近的一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點(BP)形成,這意味著房貸利率換了“錨”,不再以基準利率為參考,而是以5年期LPR為準。

每個月的20號,央行會公佈5年期LPR的數值,按照要求,各地首套房利率要不低於這個數值,二套房至少要加60個基點。

以最近的11月20日報價為例,1年期LPR下調5bp至4.15%,5年期以上LPR也下調5bp至4.8%。

這種情況下,筆者認為,3類人是不適合“提前還貸”的。

假如你還房貸簽約的利率水平較低,別人都是加上百個基點,你買房合作的銀行,只增加十幾個基點,甚至不加點,這種情況下,完全沒必要提前還房貸。

道理很簡單,因為你已經領先了其他購房者一個“身位”,未來5年期LPR如果繼續下降,你的房貸利息會更少,除非有更好的增值渠道,否則還是老老實實的還房貸比較好。

第二類,公積金貸款。

公積金是非常特殊的一個種類,不誇張的說,這是普通購房者的一種福利。

但是,隨著近年來房價水漲船高,公積金覆蓋的額度也越來越有限,有報告顯示,非住房消費類提取3022.19億元,佔比已經達到了20.50%。

也就是說,用公積金買房的人在變少。

假如你購房時間較早,能享受到遠低於商貸的利率,就不要考慮提前還清房貸了。

眾所周知,房貸的還款方式,有等額本金和等額本息之分。

前者每個月還款的本金相同,但利息是逐月遞減的,後者剛好相反,每個月還款的本金逐月遞增,利息逐月遞減,月還款數不變。

因此,假如你的房貸是等額本金還款方式,當還款期已達1/4時,所償還的部分,其實更多的是本金。

這樣算下來,就算提前還清了,也節省不了都少利息。

不過,有2個特例,有業內人士的話來說:新規下,他們有違約金也得還。

有人會說,我借銀行的錢,提前還掉,居然還要收我違約金?

這並不值得大驚小怪,因為購房者是向銀行借款的,被收取利息也是自然而然的事,而銀行在這個過程中付出了風控、資金、裝置、人員、評估、運營等多項成本,一般都會在房貸合同內註明會收取多少違約金。

收多少,怎麼收,各個銀行的規定不同。

據我之前的了解,中行一年內還款會多收3個月利息,建行1年內提前還款會收總額的3%作為違約金,當然,各地情況不同,不能一概而論,只供參考。

話說回來,哪兩類人比較特殊,寧可冒著違約金的成本,也要儘量提前還清呢?

第一個,“剛改”一族,必須置換。

什麼叫“剛改”?

自己住的是小房子,老小區,一般學區,老城區,想換到新城區、高檔小區、大房子、優質學區生活。

想換房,就必須要把原來的房子賣掉,“賣一換一”,才能順利完成置換。

這種情況下,剛好LPR新規比較照顧剛需一族,置換第二套房的利率可能會比之前更低,就算有違約金,也要先把揹著的房貸還清。

購房者需要先評估自己的資金狀況,有沒有充足資金解抵押,有沒有充足的資金付新房首付。

如果資金充裕,換房流程可大大縮短。如果資金不足,看看買家資金能力是否充裕,需要第三方擔保解抵押,或者需要收尾款付新房首付,那麼週期就會延長。

第二個,房屋產權有糾紛,必須分割處理。

不管是離婚導致的夫妻房產分割,還是因為房屋繼承、贈與造成的房屋產權爭議,都屬於此類。

如果說已經有定論,房屋只歸一人所有,那也無所謂了。

假如需要把房子一分為二,也得先把房貸給還了,才能清晰“劃清界限”。

這個時候,不管是兩口子,還是曾經的“一家人”,談不上什麼感情,共同持有也沒有必要,早點把房貸還了,一拍兩散,早點各過各的日子,具體是把房子賣掉分錢,還是一方補償另一方現金,要看當事人怎麼協商。

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