對於開發商而言，最可怕的莫過於資金鍊斷裂，而不是房價下跌。房子賣不出去，資金就無法迴流，充足的現金流是確保開發商高週轉的祕密。那麼對於個人投資者而言，資產的流通效能同樣重要。一個無法流通的資產，就是一個沉重的負擔，最多隻能算作紙上的富貴，變現不了的資產，對投資而言就是最大的失敗。投資樓市，最重要的是先了解投資流通性的好壞，做好資金分配，量力而行。

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投資週期決定投資價值

分析投資週期前，首先得結合所有城市的GDP、人口、城市人口結構等各方面進行綜合。深圳毋庸置疑排在灣區9大城市之首，首先它的GDP排名第一、人口第一（流動人口）、深圳擁有380多家上市公司、商品房進入到了存量房時代，新房供應嚴重不足，深圳的投資週期按照過去的經驗測算，大概是三年，即購買三年出售，既有利潤，而且分分鐘能出手，資金迴流。

對於這一資料，惠州恐怕在10年以上，也難收回投資，目前的惠州二手房出售價，都比新房便宜幾千元每平。主要新房供應量過大，購房者傾向於購買新房，二手房無法銷售出去。同樣的投資週期，惠州投資一次，深圳可投資三個週期。目前惠州的最大投資機會在政策利好。

南沙，廣東省的一個省級副中心城市的定位，1000多個億的配套產業的投入，目前新盤供應量較大，房價適中，主要矛盾在基礎配套滯後，新房供應量較大，人口不足等原因，相信南沙需要五年投資週期。

南沙

東莞，這是一個臨深城市中，產業、經濟極其活躍的一個城市，也是與深圳融合最深的城市，2019年，甚至部分割槽域樓市價格已經攀升到3萬多元每平的單價，但東莞的住房承接力較強，西邊與南邊的新房供應量也嚴重不足，所以判斷，東莞西邊與南邊的投資週期預計在5年左右。

珠海，作為靠近澳門的一個內地城市，旅遊業與休閒娛樂產業，決定了珠海是一座度假型城市，一般適合養老型度假居住置業，目前大部分買家為北方候鳥式置業與本地置業為主，如果硬要投資的話，週期預計在8年以上。從大灣區各城市投資週期來看，從短至長的順序是：深圳、南沙、東莞、中山、珠海、惠州。

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選擇城市，如何避坑？

這一輪牛市已經進入到了後一段，告別了普漲的時代，我們在置業過程中需要睜大慧眼，從無數個機會中捕捉最大的商機。這就好比炒股票，無論牛市還是熊市，只要你選中了牛股，只要持有即可。

首先選擇哪個城市，必須跟著靠譜的政策規劃走。房價之所以上漲，這跟鋼筋水泥沒有絲毫關係，有關的是這一區域內，政府配套設施的投資拉動，所以跟著政府的重大規劃利好就顯得十分重要了。比如深圳、南沙、中山，都屬於這一類。

其次選擇二手房門店較多的城市，說明二手房流通性較高。比如深圳、東莞。二手房門店可以作為該區域二手房流通性好壞的一個衡量指標。深圳二手房成交資料佔市場成交的60%以上，早已進入到了存量房時代，各大樓盤樓下二手房遍佈，二手房的流通性十分好。東莞臨深區域同樣具備良好的流通性。

最後選擇城市中心區域，比如深圳的前海、寶中；東莞的鳳崗、塘廈、虎門、長安、松山湖臨深區域；中山的火炬開發區與翠亨片區，臨近深中通道；惠州的高鐵南站、北站、惠陽主城區；珠海的唐家灣。

陽臺有遮擋

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房價倒掛的投資機會

房價倒掛，指的是二手房價格高於新房價格，政府實行限價的策略。政府限價，必然導致一二手房的價格差，哪些城市具有價格倒掛的現象呢？

深圳是大灣區唯一一個限價的城市。比現在年香蜜湖板塊深業中城的推出，凍結了140億資金，其根本原因是周邊二手房17萬單價，而深業中城政府才批13.1萬單價，所以導致了富豪們的哄搶；比如2019年前海地塊限價9.9萬，龍華限價7.14萬元，這對於投資者而言，就是一塊限價的乳酪。

在整體看好深圳市場的同時，深圳看房團看好的區域投資潛力選擇順序是：前海、寶中、光明、沙井、西麗、龍華。當然以上是純投資順序，還得結合個人不同的需求，比如上班、自住等情況。

還有兩個城市房價順差較大的城市，二手房價格嚴重低於新房價格，這裡簡稱為順差過大現象。一是惠州，據了解，惠州很多新房單價1.1萬元每平米，而周邊二手房價格僅僅在8000元上下，順差了兩三千元每平米單價；還有一個是珠海。比如金灣區，新房價格兩萬多，可二手房單價僅僅1.5萬元左右。這也正好佐證了兩大城市住房流通效能太差的結論。因此得出投資效能一般，偏向於自住型別。