9月30日晚間，中指研究院、克而瑞等機構相繼公佈了今年前9月百強房地產公司的銷售業績，有繼續突飛猛進的，如中海地產、招商蛇口等，權益銷售增速都在三成以上，也有掉頭向下的，如綠地控股、華夏幸福等，權益銷售出現了兩位數下滑。

今天，我們撇開這些一城一池的資料，從十年的大跨度下，看看行業的發展情況。

首先來看下最近十年中國房地產住宅投資及增速：

從2009年到2018年，中國房地產住宅投資從2.56萬億元猛增到8.52萬億元，年複合增長率為12.77%。其中增速最猛的是2010年和2011年，當時剛剛熬過2008年全球金融危機，房地產成為保增長的利器。期間增速最低的是2015年，幾乎是零增長。隨後樓市又迎來一輪猛漲，2016年到2018年房地產住宅投資呈現逐年加速增長的趨勢。2019年進入一個關鍵之年，是繼續增長還是掉頭向下，進入新一輪低谷？值得期待。

拿地面積方面，則整體呈現出下降趨勢：

2011年是房地產開發企業購置土地面積最多的一年，達到4.43億平方米，隨後開始逐年下滑，雖然從2016年起有所回升，但到2018年依然低於2009年的水平。

在拿地面積整體下降的同時，土地成交價款則整體呈現出大漲趨勢：

2009年，房地產開發企業土地成交價款為0.52萬億元，到2018年已經飆漲到1.61萬億元，漲幅達2倍。這反映了兩個趨勢，一個是地價在持續上漲，另一個是房地產企業在向地價更貴、土地更稀缺的一二線城市迴歸。

這十年住宅新開工房屋面積起伏不定：

2015年，房地產開發企業住宅新開工房屋面積跌到一個小週期的低點，隨後開始逐年增長，到2018年已經創下這十年新高。這意味著陰晴不定的2019年房地產去化壓力較大。

這十年的住宅商品房銷售額，則無疑體現出了中國人驚世駭俗的買房能力：

2009年住宅商品房銷售額為3.84萬億元，到2018年已經猛增到12.64萬億元，增幅達229%。

再來看看房地產開發企業數量的變化情況：

2019年下半年以來，在房地產行業融資被大幅收緊的背景下，媒體關注到一些缺錢房企關張倒閉。不過，從2009年到2017年的資料來看，全國房地產開發企業個數總體處於增長中，想分食房地產這塊超級大蛋糕的人依然排著長隊。可惜國家統計網站還沒披露2018年的資料，還無法通過資料看去年和今年的具體情況和趨勢。

說到貸款，這十年房企的國內貸款增速也挺快：

2009年，房地產開發企業國內貸款為1.14萬億元，到2018年增到2.4萬億元，增加了111%。

如上圖所示，出生於1986年到1990年的85後人口占比最高，達9.4%，這個年齡端過去五年正好處於25歲到30歲之間，為首次置業的高峰期，這對過去幾年房地產市場的銷量是一個非常有力的支撐，但隨著90後、95後年齡段人口占比的大幅下滑，房地產的銷售無疑失去了一個有力支撐。

彼得·林奇在《戰勝華爾街》一書中曾有一段精彩的闡述：投資中選擇行業時，任何時候我都更喜歡低迷行業而不是熱門行業。低迷行業成長緩慢，經營不善的弱者一個接一個被淘汰出局，倖存者的市場份額就會隨之逐步擴大。一個公司能夠在一個陷入停滯的市場上不斷爭取到更大的市場份額，遠遠勝過另一個公司在一個增長迅速的市場中費盡氣力才能保住日漸萎縮的市場份額。

房地產接下來的投資機會，也許正如彼得·林奇所言。

《持有114家房地產公司這四年：萬科是唯一的、不可思議的王者》

《從利息資本化率看金地集團的護城河》