最近，央行發了個報告，叫《中國金融穩定報告（2019）》。

報告中提及了一個數據，截止到2018年末，中國住戶部門貸款餘額達47.9萬億元，其中25.8萬億為個人住房貸款，佔比達53.9%。

也就是說，老百姓一半以上的貸款，都跟房子有關。

此外，在2018年末，中國住戶部門槓桿率為60.4%，相比2017年末繼續上升3.4%。槓桿率的持續上升，意味著購房者的負債還在增加。

房貸，作為拉動樓市擴張的核心動力，也是一個家庭最重要的決策之一，可以說是舉足輕重。

那麼，12月買房，貸款時間該選“20年”還是“30年”？新規下牢記3個變化。

先來解釋房貸“新規”。

所謂的“新規”，指的是自2019年10月8日起，按照最近的一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點（BP）形成，這意味著房貸利率換了“錨”，不再以基準利率為參考，而是以5年期LPR為準。

每個月的20號，央行會公佈5年期LPR的數值，按照要求，各地首套房利率要不低於這個數值，二套房至少要加60個基點。

以最近的11月20日報價為例，1年期LPR下調5bp至4.15%，5年期以上LPR也下調5bp至4.8%。

這對房貸時間的選擇有何影響？

第一，從資產保值的角度來說，30年更合適。

過去20年以來，大家的收入也水漲船高，這些錢都把房產作為最佳的保值選擇。

比如，我們的M2增速年均高達17%，可我們卻發現身邊的電子產品、汽車、工業品實實在在的降價了，農產品和餐飲價格也一直很穩定。

多出來的這些錢，當然是流入到房地產當中，假如這些錢沒有買房，一直存在銀行裡，當初的“全款”很容易變成現在的“首付”。

房貸也是一樣，即便房子不會再增值，房貸利息的支出也更多。但是，時間越長，貸來的這筆錢實際購買力就越小，30年是很多人的“頂格”貸款期限，現在買房依然是首要選擇。

對剛需來說，房貸期限選30年，一方面是財力有限，降低月供成本，另一方面，是充足利用首套房優勢，把房貸用足，還款期限盡量更長久。

但是，年齡如果偏大，很多銀行不給30年的期限，選20年也是沒有辦法的事。

還有一種情況，買房所處的城市人口常年淨流出，即便其他地方房價上漲，當地也因為需求不足，樓盤供應過多而長期陰跌，今年所盛傳的東北鶴崗、西北玉門就是其中典型。

這種形勢下，房貸時間越長，利息就越多，不管是等額本息還是等額本金，30年都不划算，儘量縮短房貸年限，選20年更合理。

更重要的是，新規下的房貸合同，有哪些“改變”？

第一，更側重向剛需一族傾斜。

有媒體統計了房貸利率平穩換錨的眾多監測城市，按照貸款本金100萬計算，其中首套房的月供額比過去增加了6元，而二套房的月供額比過去增加了15元。

而11月份剛剛調降的5年期LPR，對於一套100萬貸款本金、30年期等額本息的貸款來說，過去月供額為5762元，而現在降低為5731元，即月供壓力將減少31元。

省的錢雖然很少，卻預示了未來的趨勢，LPR不管如何變動，首套房基點一定會比以前加的少，因此，假如你是剛需族，房貸新規下，可以選30年的房貸期限。

第二，利率調整日期與以往不同。

以前的房貸合同，規定了如果基準利率發生變化，一般會在次年的1月1日作出相應調整，很多人選擇的也都是“一年一調”。

新規下的合同，大多數銀行普遍預設根據LPR的波動，依然以一年為週期重新調整定價。

但是，簽約日變得非常重要，每年都會參考上個月的LPR報價，在合同簽訂的時間點進行利率調整。

舉個例子，假如你是12月23日簽約的，那麼次年月供調整對應的，就是次年12月20日公佈的LPR。

假如你是12月18日簽約的，那麼次年11月20日公佈的LPR，就有可能對你的月供產生影響。

一年一變，從數十年的長週期角度來說，無論是1年期LPR還是5年期LPR，利率降低也是大勢所趨，因此房貸期限選30年是合理的。

原來的房貸合同，幾乎大部分城市、大部分銀行執行的利率水平都很接近，就算有差距，也不會超過5%-10%。

但是，換錨後房貸利率水平較低的銀行，首套只加30個基點，也就是5.15%的水平，二套房加60個基點，剛剛符合央行的要求。

而利率高的銀行，首套房加點普遍在60個基點以上，二套房能加到120個基點的水平，比以前上浮25%以上還要多。

分化越大，對購房者其實越有利，因為可供選擇銀行多了，只要你籤的房貸合同對比其他銀行低出以一大截，房貸期限自然選30年更好。

在最後，筆者為各位做個總結。

首先，偏遠小城市買房選20年，省利息。大城市選30年，避免錢包裡的現金縮水。

其次，房貸新規定下，首套房剛需更具優勢，利率水平夠低的前提下，果斷選30年。