2019年，面對中國樓市的明顯降溫，截至2019年10月底，已有超過400家地產商宣佈倒閉。儘管這相對於中國9萬餘家房地產企業而言，只不過是九牛一毛，大可不必驚慌。

但是，卻依然傳遞出一個強烈的訊號——中國地產企業正在面臨一次“寒冬”的考驗，隨著政策調整的逐步到位，中國樓市開始迴歸理性。

據中國國家統計局資料顯示，2019年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。

其中，北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。而1月至10月的累積資料顯示，中國商品房平均銷售價格增幅也較去年同期下降了近3個百分點。

另據，中國社會科學院11月27日釋出的《中國住房市場發展月度分析報告》預計，2020年中國重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸，並對2020年北京等10個城市房價下跌提出了參考性預警預報。

儘管，目前中國不存在房價的大幅度下跌的經濟基礎。

但是，按照此前中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆的預計，中國房地產開發企業數量依然會減少三分之二以上。

一旦逆週期發生，資金回籠不到位，資金鍊斷了，那些高利息的負債會的投機者將不得不付出代價。

根據中國財經資訊入口網站，東方財富網的資料顯示，目前有超過70%的中國房地產企業的槓桿率在80%以上。

此前房地產企業不斷增長的債務規模正在成為“催命符”。

在2017年之前，雖然中國政府屢次採取了遏制房價的措施，但是受房價持續上漲的影響，銀行信貸以及市場資金向房地產企業傾斜的意願較強。

因此，儘管中國房地產行業的槓桿率高企，但始終沒有因政府的遏制和流動性的緊缺而受到致命打擊。

然而，2017年底開始的針對中國銀行業的金融整肅，則徹底打斷了中國房地產的根基。

中國銀行保險監督管理委員會主席郭樹清表示：

“房地產業過度融資，不僅擠佔其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為”。

中國人民銀行也發文稱：

“房地產行業佔用信貸資源依然較多，要加強對存在高槓杆經營的大型房企的融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率”。

資金的驟然收緊，使需要不斷借新還舊維持現金流的房地產企業陷入困局。

儘管，為此中國經濟在2018年和2019年不得不承受增速放緩的“代價”，但是，中國中央政府依然作出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政治承諾。

尤其是在2019年屢次定向降準、降低實際利率的過程中，都沒有動搖對房地產的高壓遏制。

甚至在2019月8月份，中國經濟增速再次探底時，中國銀保監會還再次下發了《關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》。

決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，將嚴厲查處各種將資金通過挪用、轉道等方式流入房地產行業的違法違規行為。

從銀行、信託公司，再到更多的金融機構，監管部門密集的融資“限令”，最終打破一些地產企業“減產保價”的觀望情緒，將其逼入“降價促銷”的軌道。

據中國國家統計局的資料顯示，與銷售面積和房價的下行趨勢不同，2019年中國房屋新開工面積同比增速仍保持在10%左右。

這種逆週期的現象表明，房地產企業的融資環境嚴峻，需要開工更多的新專案來增加預售回籠資金的速度。

一場波及整個中國房地產行業的“優勝劣汰”程序開始啟動。其中，大量缺乏融資渠道和銷售渠道的小型房地產開發商的黯然離場已經在所難免。

當然，目前也有觀點將此次樓價下行的原因歸結為中國經濟下行的影響。

但是，實際情況卻是，在房價增幅放緩甚至出現區域性下降的情況下，中國全國商品房銷售面積卻沒有減少，反而同比增長了0.1%；房地產開發投資增長了10.3%，較去年同期提高了1個百分點。

房價趨穩下行和投資增長，這一降一增之間恰好在有力地反駁著過於悲觀的論點。

面對中國政府對“土地財政”“房價”的調整與遏制，中國的房地產行業也似乎正在經歷這一場洗禮，正在從最初的“牴觸”與“觀望”情緒中逐步走出。

尤其是一些有先見之明的房地產開發商早已洞察政策風向開始轉變自己的發展思路，隨著中國中高階製造業、網際網路經濟等“新動能”的發展，重新發現熱點區域。

同樣據中國社會科學院11月27日釋出的《中國住房市場發展月度分析報告》，在預警北京天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等城市可能出現房價下跌的同時，也預警了深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波等城市的房價會一般性上漲。

相比房價上漲和房價下跌的城市就可以發現，但凡是高科技產業、創新能力比較突出的城市，抑或鄰近自貿區、大灣區的城市，房價都在相對堅挺。

而原先依賴於政策優勢和資金炒作原因而導致房價高企的城市，其房價則開始回落。

而對於杭州、廈門、溫州、海口等實體經濟和人口規模相對薄弱，但居民槓桿率已超80%的高房價城市，由於前期過度依賴居民信貸拉動房地產投資，抑或利用房地產進行抵押融資，目前正在成為中國房地產炒作的“重災區”。

更重要的是，一度由於政府壟斷“土地”供應，依賴“土地財政”增長，而導致的房價上漲的主要原因，目前也再隨著中國政府“供給側結構性改革”的深入而發生著變化。

2019年1月至10月，受監測的中國50個大中城市的土地成交平均溢價率繼2018年下降至14%後，又再次降至8%以下，政府土地出讓金收入同比下降17.4%。

中國樓市曾經出現的“麵粉貴過麵包”的荒誕情形將難以再現。

同時，為了使得中國的地方政府擺脫對“土地財政”的依賴，破解政府與房地產之間的利益捆綁，建立房地產健康發展的長效機制，中國的中央政府在加大中央財政劃轉力度的同時，一方面已將消費稅的大部轉歸地方政府，另一方面將農村集體建設用地的使用、經營權下放給了鄉村民眾集體表決。

隨著2020年1月1日起新修改的《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的實施，中國農村集體將成為城市土地供應的新主體。

在符合規劃的前提下，只要農村集體三分之二村民同意，就可以自行出租、出讓農村集體經營性建設用地，並與國有土地享受同地同權、同權同價的待遇。

中國城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵表示，加快集體土地入市，不僅將為2億多身在城鎮的農民創造更多就業機會。

而且還可以抑制地價、房價，減輕企業壓力、降低民眾生活成本，促進中國經濟的增長。

2020年，中國政府採取的一系列“疏堵結合”的調控和改革政策都正在陸續就位，無論是價格，還是市場、行業的格局都將迎來巨大的變化。

不僅各種債務風險將被徹底暴露出來，而且之前未能及時轉型的地產企業也進一步陷入困境。而對更多的有實力的房地產企業，則將重新迴歸實業、迴歸理性，在政府穩定樓價的基礎上，通過競爭中逐步增加實際有效供給。

通過居民收入的增長和房價的穩步下落，逐步擠出資本泡沫，迴歸房產的居住本真。