【核心觀點】

1、400多家房企倒閉不是今年房地產行業進入寒冬的風向標。

2、明年房地產開發投資增速可能會往下降，一是開發商負債率太高，二是今年以來房地產行業的融資政策在收緊。

3、如果以後大家要投資房地產，要關注三個20%：20%的開發商；20%的城市；20%的樓盤。

4、整個市場正在發生非常大的變化，這種變化一定會倒逼政策的調整。

5、2019年是中國房地產真正的轉折點。行業在洗牌，模式在改變，市場正在發生劇烈改變。

【新聞背景】

據人民法院公告網顯示，截至11月24日，房地產開發商的破產數量已經高達451家，平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產。果真如此嗎？根據2018年全國工商局的統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬家。按照此總量資料來計算，破產房企佔中國房企的總量僅僅為0.46%。從歷年房企破產數量對比來看，今年房企破產的數量也不是高峰值，2014年房地產企業破產數量超過2000家。

400多家房企破產到底意味著什麼？地產行業眼下是否真的“活下去太難”？

此前，媒體曾引用一段話：80%的開發商會死掉，440多家開發商破產僅僅是一個開始。其實，這裡有很多誤讀，很多人對房地產企業不是很了解。

比如，開發商做專案，有時候是一個專案要設立一個子公司，專案完成以後，這家公司也就關了。所以在中國房地產行業，哪怕是房價暴漲的年份，每年也要破產兩三百家，這是非常正常的。

第一，要看在這400多家破產的房地產企業裡面，有多少是主動關閉的，也就是專案完成後主動關閉或者兼併重組等。

第二，根據國家統計局的資料，目前中國帶有“房地產開發”字樣的企業有10萬多家。這個統計口徑可能小了一點，有些企業雖然名字裡面看不出有房地產開發，但有很多這方面的業務，所以肯定是超過十萬家。對比來看，一年400多家破產，其實是非常小的比例。

當然，這一次400多家破產房企中有些比較特殊。一些比較大的企業也上了榜單，說明這一次房地產企業倒閉，除了一些與往年差不多的情況之外，也確實出現了很多困難，比如很多企業債務負擔非常重。

目前來看，今年整個房地產行業資料還不錯，比如房地產開發投資仍然維持兩位數，大大超過預期。此前，房地產開發投資增速預計是5%左右。

不過，需要擔心的是，明年該資料可能會往下掉，而且會劇烈往下掉。

第一，開發商資產負債狀況非常嚴峻，不僅僅是小房地產企業，很多大房地產企業也一樣。從他們的負債率來看，70%左右算比較健康的，80%多的比比皆是，甚至有上90%、100%的，負債率非常高。

第二，今年以來，整個房地產行業融資政策在收緊。從今年8月份以來，銀監會出臺了很多收緊房地產企業融資的政策，迫使很多開發商到海外去融資，但是海外融資一方面渠道很窄，另一方面成本比較高。在中國房地產企業前二十強裡面，差不多有一半企業融資比較困難。

為什麼要收緊房地產開發商融資？

正常的解釋是逼著企業降價，但是降價能否能起到房地產降溫的效果？這要打一個問號。這對整個房地產行業抑制作用非常明顯。

【新聞背景】

目前，房地產行業分化嚴重，中小企業生存壓力大，百強房企佔據的市場份額逐步增大。相關資料顯示，2018年前10強、20強、50強、100強房地產企業市場份額分別為24.04%、36.06%、51.95%、63.50%。2019年上半年，銷售規模TOP10房企銷售總金額為21638.58億元，已經佔到全行業的30.6%。

以後，如果大家要投資房地產，要考慮三個20%：20%的開發商、20%的城市、20%的樓盤。

中國的開發商現在有10萬多家，如果死掉80%，剩下2萬-3萬多家，這在全球仍然數量排第一。開發商多了以後反而會導致整個市場出現嚴重問題。

中國房地產行業集中度還不是很高，比如房地產開發企業100強，現在佔整個市場的比重也就50%多。

不過，開發商死的越多，以後給大家蓋房子的也會越多，因為大開發商有開發能力。房地產開發現在很大的問題是稀缺的土地資源集中在那些沒有開發能力的開發商手中。

400多家房地產企業倒閉不是今年房地產行業進入寒冬的風向標。

今年房地產行業困難是真實情況，此前展望2019年整個市場時，大家認為一線城市、一些熱點城市，房價的調整是必然。但是沒有預料到整個房地產調控政策的嚴厲程度。融資全面收緊，很多習慣了高槓杆、高負債、高週轉的大開發商正在出問題。

不過，從另一方面來看，整個市場已經在逆轉。整個市場正在發生非常大的變化，這種變化一定會倒逼政策的調整。

到今年年底或者明年年初的時候，房地產調控政策應該會有明顯的調整，因為市場已經降溫，市場預期已經逆轉，市場大方向已經完全改變，再加大調控已經沒有意義。

一些頭部企業現在面臨最嚴重的問題是後續開發資金從哪裡來。如果這方面再出問題，一些大的開發商也可能會出現問題，對整個行業會產生非常巨大的影響。

目前整個中國經濟非常困難，面臨錯綜複雜的情況，經濟下行壓力非常大。如果房地產出現問題，這對中國經濟的影響非常大。因為房地產市場對整個巨集觀經濟、對老百姓財富格局、對中國經濟發展趨勢會產生非常重大的影響。

2019年，中國房地產真正的轉折點來臨，行業在洗牌，模式在改變，整個市場正在發生劇烈的改變。

未來，房地產市場將何去何從？其實2019年已經為市場定調，開發商要做好準備，老百姓要做好準備，國家要做好準備，市場的任何風吹草動都會對大家產生非常重大的影響。

大家現在可以關注開發商的狀況，一些槓桿率非常高的企業現在情況怎麼樣了，也可以看一下大城市的房地產市場正在發生什麼變化。

中國房地產市場正在“變天”，這個變天的風向標不是400多家開發商倒閉，而是整個市場方方面面，已經跟過去完全不一樣。