最近看經濟學家管清友的一份演講，談及房地產的部分，要點如下。

1.無論是1998房改至今，還是2008年至今，房地產其實是按金融機構的模式發展的，槓桿撬動資金，快速擴張。

2.未來監管更嚴，房地產會從金融行業的模式，轉向製造業模式，開發商拿地要用自己的錢。

這個觀點不一定是場面話，而是他真實的想法。

問題是，已經習慣了資金不斷“滋養”的房企，能受得了低槓桿嗎？

當然不會。

別說用自有資金拿地，開發商能把身上這一堆欠賬還清就不錯了，也不至於現在總是“借新債還舊債”。

但是，大勢滔滔，難以逆轉，不習慣低槓桿的後果，就是掉隊，或者說“破產”。

要知道，全國可是有幾萬家房企，前30家能有一半的市佔率，剩下的開發商只能淪為小魚小蝦。

截止11月下旬，已經有446家房企破產，按管清友的推測，低槓桿的環境下，它們絕不是第一批，也不會是最後一批。

那麼，“金融業”向“製造業”轉變的過程中，房地產又會如何演變？過去10年，在高週轉的環境下一路高歌，未來會出現“10年牛市”還是“10年熊市”？

或者說，未來10年，房子“越來越珍貴”還是“越來越廉價”？

50個全國大中城市中，平均租金回報率為2.2%，低於2年的銀行存款利率（2.4%），租金回報率處於較低水平。

一線城市平均租售比為1:636，售租比達53年；二線城市平均租售比為1:580，售租比為46.9年；三四線城市雖然房價相對較低，但租賃市場需求更加薄弱，租售比略低於二線城市，為1:556。

哪裡的租金更合理呢？結果有點令人意外，是哈爾濱，租金回報率為4.0%，租售比突破1：298，是50城中唯一一個在國際租售比合理區間的城市。

稱的上是大城市，外來投機資金卻不多，租金全靠省內務工人員帶動。

也就是說，單從長期持有房產的投資角度，任何熱點一二線城市，都不再具備任何價值。

按國際上的標準，要麼租金繼續漲，要麼房價回落到合理水平，分子和分母必須靠攏，熱點城市的租售比才能迴歸合理。

不過，有一點我們要考慮清楚，哪些熱點城市具備得天獨厚的資源優勢，哪些城市是可以被替代的。

比如像成都、武漢、杭州、西安、鄭州這樣的強省會，科教文衛資源在省內首屈一指，房子帶來的不單單是升值和租金受益，而是孩子上學、老人看病、年輕人找工作的剛性需求。

即便像南京、濟南、瀋陽等省內雙子星城市，省會所帶來的資源堆積也不可小覷。

反之，類似洛陽、徐州、紹興、中山、珠海等地，雖然房價短期漲勢如虹，終究面臨教育、醫療資源的瓶頸。

至於省內3線以下城市，不管是所謂的百強縣還是重工業資源型強市，除非能強大到崑山這種級別，能享受到大都市的人口外溢，自身產業、交通的底子也夠厚，否則租金和房價都會越來越廉價。

再從貨幣的角度聊一聊。

目前市場上的共識是：房地產是貨幣的“蓄水池”。

所謂水池，起到了沉澱的作用，如果多發的錢沒有流入到樓市，就必然會流入到其他地方，日常消費品、餐飲、工業品。

簡單說：房子如果不升值，其他東西就會漲。

舉個例子，1990-2000年，廣義貨幣M2增加了8倍，用CPI衡量的物價，上漲了101%。

從2001年至2018年末，18年的時間裡，M2增加了11.5倍，但CPI上漲不足50%。

為什麼這18年裡，M2增速又提高了不少，我們卻感受不到物價有多大變化呢？

即便包含人力成本的餐飲、維修、家政之類的工作更值錢了，但電子產品、規模化生產的流水線產品，反而實實在在的降價了。

顯然，是因為這些錢都買成房子了。

資料顯示，1998-2018年，20年的時間中，全國均價從1854元上漲至8542元。從2004-2017年，13年的時間，中國個人購房貸款餘額從1.6萬億元增至21.9萬億元，增幅達13.7倍。

假如像管清友說的那樣，控制資金流入房地產，金融槓桿模式玩不轉了，又會變成什麼模樣？

其他東西不敢說，房產只要失去了“水池”的功能，必然會面臨長期的“熊市”。

當然，這個“熊”是巨集觀意義上的，並不是說房地產的地位會動搖，十幾萬億的體量還會維持住，換房、改善房、戶籍人口就地城鎮化，上好學校，去大城市工作，去三甲醫院就診，需求的空間依然很大。

我想強調的是，對個人而言，在時代的洪流面前是很渺小的，靠房產守住自己的“資產”，這一招以後可能不靈了。

至於什麼資產有接替房產的能力，容納巨量的貨幣，可能是新經濟中的某個模式，可能是權益類資產，也可能是其他實物資產。

總之，不管是城市分化，還是貨幣流向，都意味著房地產已經無法走出“10年牛市”，相反，對絕大部分城市來說，房子只會越來越廉價，“10年熊市”倒是很有可能。

針對這個問題，經濟日報已經定下了調子：樓市穩定是雙向調節，大漲肯定不穩定，大跌也不是。

12月4日，經濟日報發文指出：近來各地微調樓市政策，是根據自身情況作出的決策。當樓市有過快上漲趨勢時，各地會進行相應的抑制。在出現大幅下降趨勢時，各地也會出臺配套措施，促進房地產市場保持穩定。保持房地產市場平穩，杜絕大起大落，是調控的目的所在。

這些話雖然聽起來有點“老生常談”，卻定下了未來房地產的基調。

可以微漲，可以緩跌，唯獨不能大起大落，十幾萬億的房地產市場，已經深入到上下游幾十個行業，如果出現動輒20%以上的振幅，是每一個身處其中的人所難以忍受的。

有人可能會說，我不信，我就想買房子，因為過去20年的經歷告訴我，房子還會漲。

這話猛一聽也沒錯，但筆者想表達的是另外一個意思。

1998年房改，明確說要“把房地產作為經濟增長點”，相信這句話的人，現在身家都是盆滿缽滿。

2019年，我們說房住不炒，說房地產不能大起大落，也說了不將房地產作為短期刺激經濟的手段，憑什麼這次你就不信了？

相信“國運”，僅此而已。