最近很多人關注一則新聞：全國446家房企破產，感覺房地產市場到了末日。

真相是這樣嗎？

其實這個446家房企的資料毫無意義，2018年全年，全國房企數量高達97938家，而過去30年，房企資料上漲了4000%。

今天的地產股明顯價格上行：

最近樓市開始有釋出“井噴”寬鬆政策的跡象：

從央行到地方都發布了部分與樓市相關的政策

2019年是房地產政策最密集年份，而在房地產政策內容裡，過去很少提及的房地產金融風險在2019年來密集提及，累計看，中央各部委在2019年來累計已經發布過超過25次講話或政策，關於要求注意防範房地產金融風險。

2019年房地產調控最主要的特點集中在，政策關注人才、公積金、租賃等市場。

首先：人才政策井噴，10月單月超過23次，在67次政策裡佔據了34%。

最近全國多城市釋出人才政策，人才政策與購房掛鉤，被市場認為是房地產調控鬆綁的表現。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亞等。

從全國看，人才政策多發已經是2019年樓市政策的最大特點，大部分城市的人才政策與住房政策都有關聯。

整體年內累計看，2019年全國已經有超過150城釋出了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%。

2019年的新特點：嚐到甜頭的城市繼續加碼，分佈看城市基本全面開花，人才標準繼續降低，很大程度已經開始變成了勞動力之爭。特別是西安、南京等城市，在2018年力度空前基礎上，繼續加碼人才政策。

從未來發展看，目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，但大部分城市都沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的很多是購房者。而且甚至有可能出現炒房客藉助人才政策不同城市購房落戶的可能性。

吸引人才的目的是發展產業而不應該是發展房地產。能留著人才的也肯定是產業而不是買一套房。

其次：公積金政策多發，超過11城釋出公積金政策

大部分城市都調整了公積金繳存基數，這有利於職工降低個稅等支出，同時也可以增加使用公積金政策的可能性。

很多城市也拓展了公積金提取使用範圍，不僅僅是購房才能使用。公積金政策目前看，對於市場主要影響在心理層面，而實際執行層面，公積金政策因為上限的的原因，很難成為購房者的主要貸款工具。

公積金政策有寬鬆有收緊，整體看，大部分城市都是針對自身樓市發展現狀，一城一策。

第三：租賃政策收緊持續，多城市釋出租賃政策

房地產調控繼續深入，而租賃逐漸成為了調控的重點，最近各地方與部委針對租賃都有政策釋出。

第四：金融政策依然密集，從銀保監會到央行、中央部委，在最近幾個月繼續密集釋出各種房地產金融政策，針對房地產金融收緊政策持續釋出，包括房地產按揭到開發商的各種融資渠道，都有不同程度的收緊。

房地產調控原則是亂必調，漲幅過高必然加碼，“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，對調控不利的城市繼續問責。穩定其實是雙向調節，大漲肯定不是穩定，但暴跌也同樣不是穩定。

樓市調控嚴格，針對房價上漲的打補丁措施依然不斷出現。預計2019年最後2個月全國樓市將依然是雙向調控，房價平穩的城市不排除出現寬鬆政策，但只要上漲明顯，房地產調控肯定會加碼。

房住不炒的基本原則，疊加住建部的穩地價、穩房價、穩預期，依然是政策基調。

2019年樓市銷售額有望超過16萬億！

10個月房地產銷售面積首次同比上漲,全年銷售額超過15萬億成定局

1—10月份，商品房銷售面積133251萬平方米，增速今年以來首次由負轉正，同比增長0.1%，1—9月份為下降0.1%。

商品房銷售額124417億元，增長7.3%，增速加快0.2個百分點。

2018年同期資料：1-10月份，商品房銷售面積133117萬平方米，商品房銷售額115914億元。

2019年再次重新整理2018年創造的歷史年度15萬億銷售額記錄已成定局！年度銷售面積也將有望與2018年創造的歷史記錄持平。

最後關注幾點：

首先：房住不炒下，市場平穩是主流。房貸利率波動不會大。但樓市最困難的時期過去了，未來判斷市場主要看5年期的利率什麼時候再次降低，當然已經可以看看房了。

其次：最近各種政策頻繁釋出，寬鬆為主，但寬鬆的幅度並不大，對於市場來說，也很難全面升溫，但市場上高性價比的房源、優質的二手房，急著出手的二手房，都可以考慮看看了。

北京最近幾周的二手房成交量有所恢復，特別是價格合適的房源成交週期縮短，當然依然談不上明顯的反彈。

第三：2019年-2020年很可能是品質問題最頻繁的年份，這種情況下，優選老牌房企的專案，特別是國企和央企的更值得選擇，另外對於市場上排行榜突然上漲的房企儘量謹慎選擇，大部分都是資金鍊有問題的企業。