首先我們看兩張圖

因為大富翁在上海，所以我們就討論上海的資料，新房房價2019年11月環比漲幅為0.30%，現價為46986元，二手房51228元，去年為52991元，同比跌幅為3.44%。目前看，新房售價比二手房還是要低，買新房比較划算，不過奇怪的是按照正常情況，這樣的新房應該被哄搶。我最近一次去虹口區球場逛商場的時候發現好幾個開發商在一樓設定有沙盤，攔住行人進行推銷。

新房的零售價受到調控較多，保持微量上漲，一方面可以穩定市場情緒，一方面可以完成任務，我覺得看二手房更能反應出真實的市場。我用我熟悉的兩個小區做案例，第一個是中遠兩灣城

如圖現在的房價和17年六月持平，這兩年半持有該小區的房子大概率是不賺錢的。

十天必賣的房子還在，它同小區的房子是這樣

恩，目前就是這個情況。我為什麼認為房價很難漲了呢？

如圖一套房子500萬，投資三年，預期年化8%，三年後不計稅費，零售價629萬才能保本。

130萬劃到三年就是43.33萬，在上海一個家庭一年能存下43.33萬，有多少？在較高的基數下，房價漲就會給後面的接盤俠巨大的壓力，這個遊戲是對手盤遞減的，所以我認為未來房價就算不跌，上漲的勢頭也要緩一緩。

有人說，你忘了買房可以使用槓桿，別急，我們馬上講，我適用買賣都全款的例子是為了說明情況方便。

當前投資股票市場的收益是多少呢？我們看2004年以後釋出的中證系列指數，中證全指淨收益指數從2004年底公佈以來，到現在的年化收益率是11%多一點。股改還有10送3以及權證，這部分沒有計入指數，到現在15年了，還能額外貢獻年化2%。總的收益率大概就是13%點幾。未來隨著經濟總體增速放緩，但是成熟經濟體的頭部效應會增強，我們投資滬深300，中證100這樣的寬基指數，年化10%應該有的，這樣的寬基指數收益是我們做主動投資的一個基準線，能超多少，還是打不過指數我們另算。

那麼我們買房後抵押出來做股票行不行？有了房子，還不影響股票收益，多好。

理論上說壓房子是可以的，我們說的那個買房養老就是這個意思，房子是作為一個抵押品出來的，只是說它的形式是出資還是抵押融資，就是具體的表現形式不一樣。但是我認為這並不是什麼明智的選擇。

明智的選擇是賣房炒股。因為抵押房子貸款去炒股，其實自己承擔了兩個成本，並沒有佔到便宜。體重180斤的老婆不能換成兩個90斤。我們必須牢記，任何資金都是有成本的。

你有1000萬，我有1000萬，我買了股票年化20%，一年收益200萬。你買了1000萬的房子，自住，每年收益為0，即你的資金成本是200萬。你把房子抵押出去得到1000萬，也買了年化20%的股票，扣除成本4%，每年年化16%。你把你的房子抵押得到1000萬，我把我的股票也抵押得到1000萬，我也拿這1000萬去投資。你的資產是1000萬房子+

1000萬股票，我的資產是1000萬股票+1000萬股票。我們負債都是1000萬，你每年收益160萬，我的收益是400萬，你看，你的收益沒有我的一半，這是不是你承擔了兩次成本。買房，抵押貸款去投資，並不能降低你的真實成本。

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簡單來說：

按揭房，還欠著銀行的錢

全款房，在銀行做了全款抵押

一樣可以再次抵押，高額度低利息

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這對股民真的有利嗎？不管什麼形式，這都是負債，承擔了二次成本，大富翁給你算的明明白白。

如果說買房對普通人的財物價值是什麼，我想有以下幾個：第一，提供了低利率，高總額的貸款，對抗通脹；在房價上漲的時候取的並擴大了利得，當然在房價下跌的時候是反向的；結婚，落戶等等。

現在我們回到一開始的案例，我們用買方和賣方同時全款的方式舉例去說明其中的一般性規律是沒問題的，因為買方通過貸款去買房的時候在擁有資產的時候，也接受了負債，負債是有成本的。

本文並無意去討論買房好還是炒股好，亦或應該不應該賣房炒股，抵押房子去炒股等具體的行為，只是和大家分析其中的財務原理和風險，具體怎麼做，因人而異吧。

對於大富翁這樣的窮鬼是不會買房的，在上海租房兩室一廳一個月5000一年是六萬，而我100萬股票即使年化只有10%也可以覆蓋租房成本，再加上我在選股的時候比較看重分紅，對於我的現金流也有很大的支援。而如果我買房，首付100萬都不夠，然後每個月一萬多的房貸，真是此恨綿綿無絕期啊。

當然在以後小孩上學的時候我還是會選擇買一個學區房的，這樣上學的學位就是免費的，然後我還能賣出去，不用太擔心貶值。

額，最後劉一刀計算題，某人買了500萬的房子，首付200萬，300萬商業貸款，月供1.6萬，三年後房價為500萬，請問此人虧損了多少？