近日，中國社會科學院財經戰略研究院釋出中國住房市場發展月度分析報告，預計2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

報告顯示，從一線城市近一年的房價走勢看，廣州、北京、上海房價相對低迷。二線城市方面，過半二線城市穩中趨漲，部分城市繼續下跌。從近一年二線城市房價走勢看，二線城市房價平均同比上漲1.647%。

在房價疲軟的背景下，租金也有下跌趨勢。緯房租金核心指數顯示，2019年10月，核心城市住房租金指數為102.74，環比下跌1.16%，同比下跌1.10%。

貸利率以穩為主

融360大資料究院監測資料顯示，全國房貸利率上行趨勢已經持續半年。

2019年11月（注：資料採集日期為2019年10月20日-2019年11月19日），全國首套房貸款平均利率為5.53%，環比上漲了1BP；二套房貸款平均利率為5.85%，環比上漲1BP。

72.23%的銀行首套房貸款利率都維持上月水平。

11月20日，LPR第四次報價，5年期LPR水平降5個點。而新市場報價，一般會在兩個月後正式實行，所以，對於房貸利率而言，年前保持現狀不變的可能性比較大，年後實際利率可能會開始進入下行階段。

市場觸底

我們先來看看房價。

根據官方釋出的70個主要城市二手房價。

在70城中，房價下跌（包含房價不變）城市數量已達39個，佔比56%左右。差不多達到了前幾年樓市週期裡最冷淡時期的狀況。根據歷史推測，這一輪樓市房價週期大致上已經到底。

再來看看成交量情況。據克而瑞資料，11月，29個重點城市成交同、環比分別下跌12%、1%。

分能級來看，一線城市環比上升6%，同比上升28%。北京市場再度遇冷，上海、廣州和深圳市場略有回暖，成交量企穩回升。

二三線城市環比微跌2%，同比下跌15%。各城市市場持續分化，重慶、昆明、杭州等9城市場成交量同、環比齊增。長沙、徐州、福州等成交量環比跌幅都在50%左右。

分割槽域來看，長三角成交表現亮眼；中西部城市間顯著分化，重慶、昆明、成都成交量企穩回升；但武漢、鄭州、西安穩中有降，長沙市場急速冷凍，環比下降63%。

所以，從成交量看一線城市整體回暖，二線城市東部區域亮眼，中部區域成交以降為主，西部區域城市成交仍在上漲。

總結

2020年政策方面，整體平穩，“因城施策”指導下以個別城市小幅鬆綁為主，並伴隨一些土地、貸款等環節緊縮，穩槓桿的政策。

貸款利率方面，隨新貸款利率改革逐漸步入正軌，貸款利率將迎來從穩中有升到穩中有降的趨勢。

房價或在可控範圍內小幅波動，整體依然趨於穩定。