2019年9月6日央行宣佈將降低存款準備金率 0.5 個百分點，訊息一出，大家議論紛紛，“降準來了，降息還會遠嗎?我的住房貸款都已經開始還貸了，如果降息了，房貸會減少嗎?”

要想知道房貸是否會減少，我們需要先了解商業銀行貸款利率的兩個關鍵性因素：一是基準利率;二是浮動比例。

基準利率是由中央銀行規定，各商業銀行可以根據自己行內的經營情況，自行決定在基準利率基礎上的浮動比例，以此作為自家銀行的存款利率和貸款利率。

所以住房貸款已經貸下來了並且開始還貸後，如果銀行貸款利率降了，房貸會不會隨之減少，取決於這個貸款利率的降低是基準利率下降，還是浮動比例的下降。

一、如果基準利率下降，那麼你的貸款利息會相應的下降。

我們在商業銀行簽訂的按揭貸款合同利率規定均為：借款年利率為基準利率上浮/下調多少百分比。所以如果基準利率有變動，那麼你的貸款利率也會跟著變化。央行每一次降息，借款人的月供就要有相應的減少;反之，則會有相應的增加。

舉例：如果辦理房貸時，基準是4.9%，利率上浮15%，那麼你的實際利率就是4.9%*(1+15%)=5.635%。到第二年，銀行的基準利率下調到了4.8%，那麼你的房貸也會跟著調整，那就是基準4.8%，上浮15%，上浮部分是不會調整的，你的實際利率是4.8%*(1+15%)=5.52%。

二、如果是浮動比例的下降，那麼對於你的貸款利息不會造成任何的影響。

我們辦理房貸的時候，利率都是以簽訂合同當日的基準利率為準，銀行會在此基礎上進行上浮或者下浮，一旦合同簽訂了，那麼浮動比例就是固定的了。只要央行基準利率沒有調整，不管銀行房貸利率怎麼調，購房者的房貸利率是不會變的。貸款合同中的浮動比例是也是由各家商業銀行自身決定的，所以不同地區，不同銀行，不同的貸款者浮動比例會略有出入。

比如你的房貸利率為5.88%，那麼你的房貸利率就是商業銀行基於基準利率4.9%(五年期以上貸款基準利率)上浮20%的利率(5.88%/4.9%-1=20%)。這20%的上浮比例是永遠保持不變的，不會跟隨商業銀行利率調整而調整，也不會隨央行基準利率的調整而調整。假設央行今年降息，五年期以上貸款基準利率降至4.8%，明年你的貸款利率將會是4.8%*(1+20%)=5.76%，即20%的上浮比例不會隨央行基準利率變化而變化。所以，房貸特別要注意的是上浮比例，而不是具體的貸款利率。

如果你的上浮比例高於別人20%，那麼你就將比別人多支付20%的利息，不管任何時候都是一樣。比如2012年A房貸利率為6.8%，那麼到現在他只需支付4.9%的貸款利率，因為當年的五年期以上貸款基準利率就為6.8%。而如果你當下貸款利率為5.88%，上浮了20%，看起來比當年A的6.8%低，但實際卻高出20%。因為當基準利率漲回6.8%時，A房貸利率為6.8%，而你貸款利率將是6.8%*(1+20%)=8.16%。

那麼銀行利率調整後，房貸利率調整時間有哪幾種呢?

▌一：銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率。例如央行的基準利率調整時間是2019年10月10日，那麼你的房貸的調整時間是在2020年一月一號。

▌二：滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率。例如你的房貸是2017年7月10日簽訂的房貸合同，央行在2019年9月調整利率，那麼銀行會在2020年7月還款日時調整你的最新利率。

▌三：雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。例如央行的基準利率調整時間是2019年10月10日，那麼你的房貸的調整時間是在2019年11月10日。

每個銀行的房貸利率調整情況不同，大家還是要諮詢貸款銀行或檢視合同進行確認。其中，公積金貸款利率的調整時間一律為每年一月一日。不過央行基準利率如何調整，對於房貸利息的影響，只會對於未還部分的利息的結算有變化，對於已還部分則不受影響。

已經歸還的部分本金又如何計算剩餘的本金和利息呢?

實際上銀行計算利息是非常簡單的，不管是等額本金還是等額本息，它是按月計提本金和利息，不存在複利和重複計算本金。

假設貸款100萬，利率為5%，每月固定歸還本金1萬(等額本金)，那麼第一個月還款金額=1萬+100萬*5%/12=14166.66元，第二個月還款金額=1萬+99萬*5%/12=14125元，以此類推。

等額本息也一樣，它的計算只是比較複雜罷了，但每個月還款金額依舊是：還款金額=還款本金+剩餘本金*5%/12。也因此，提前還款並不存在被重複計息，或先還息後還本的說法。而如果基準利率變化，那麼貸款利率隨其變化，在公式中只是用新的貸款利率代替5%罷了。

綜上所述，銀行下調房貸利率，已貸款的利息會不會跟著下調，取決於是基準利率下調還是浮動比例下調。基準利率下調，你的利息會跟著下調;浮動比例下調，你的利息不變。