在樓市銷售規模即將連續四年重新整理紀錄，並有可能達到歷史最高點後，接下來會發生什麼？

今年前10月，全國商品房銷售額達到12.44萬億，保持7.3%的同比增長速度，距離去年全年15萬億的水平相差不遠。同期，全國商品房累計銷售面積首次超過去年。考慮到年末是房企衝擊年度業績的關鍵時段，今年的房地產銷售規模極有可能再創新高。

2016年到2018年，全國商品房銷售面積和銷售額已連續三年刷新歷史紀錄。

近期，各券商、機構紛紛釋出2020年房地產行業策略報告，分析“歷史大頂”過後的市場走勢。其中，銷售下行、投資降溫、房價趨穩成為機構的主要判斷。

此外，隨著調控的常態化，樓市有可能進入一個較長的下行週期，在此期間，行業內部變化暗流湧動，板塊輪動、行業洗牌，都將繼續發生。而存量市場的崛起，也將是未來數年的主旋律。

量跌價穩

今年的全國性房地產調控政策，主要集中在二、三季度出臺。從5月開始，監管層先後做出多項政策表態，對房地產融資政策進行監管。受此影響，信託、私募等融資渠道被大大限制，銀行開發貸的稽核流程也趨於嚴格。7月30日召開的中共中央政治局會議，再度強調房住不炒，並首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

四季度以來，部分城市變相鬆綁樓市調控。雖然監管層未對樓市政策做出表態，但機構普遍認為，房地產調控政策沒有鬆動的可能。

太平洋證券指出，決策層本輪地產調控的決心異常堅決，即使在有穩增長壓力的情況下，也不打算大幅放鬆地產政策。該機構認為，當前的政策環境非常像2012年，很多城市出臺了針對房地產政策的微調，但一旦放鬆幅度過大，則將立即被叫停。“對於地產堅決的調控態度或將在一段較長的時間內維持下去，特別是房企融資政策鬆動的可能性較小。”

東吳證券也表示，“展望2020年，不必過分寄希望於調控上整體性的寬鬆；當前房地產市場量價緩降、預期穩定的格局來之不易。未來房地產行業政策將趨於穩定，政策會視市場情況進行逆週期微調，而‘房住不炒’仍然是硬約束。”

在政策預期穩定的情況下，未來市場也將緩慢進入下行期。多數機構認為，明年的房地產成交面積會出現回落。

但各機構對於樓市降溫幅度的預測不甚一致。光大證券最為悲觀，認為明年全國商品房銷售面積將有8.5%的降幅。最樂觀的華創證券則認為，明年的銷售面積將與今年持平，即維持在17萬平方米到18萬平方米之間。

價格方面，由於很多城市的政府部門對房價降幅有所限制，因此各機構普遍認為，未來的房價走勢將趨於穩定，既不會出現大漲，也不會過快下降。

太平洋證券指出，從成交量上來看，2019年或將是新房市場的“歷史大頂”，後面幾年量跌價穩將是大勢所趨。該機構指出，過去三四年新房成交連年超預期，除了棚改貨幣化的催化劑作用外，成交主力其實是透支的未來的城鎮化需求。未來新房需求將向每年11億-12億平方米左右的中樞水平緩慢迴歸。

此外，由於融資渠道受到限制，未來房企在投資中也將趨於謹慎。機構普遍認為，明年全國房地產投資增速將從兩位數回落到個位數，如果政策嚴厲，該增速可能降至5%以下。

輪動與洗牌

在市場總體走向下行的同時，房地產業的內部變化仍然暗流湧動。

多數機構認為，棚改的紅利仍將對三四線樓市起到兜底作用，並保證整體市場不會有太大的降幅。但從板塊輪動的觀點來看，一二線城市將重新成為未來的市場熱點。其中，由於一線城市調控政策相對嚴厲，二線城市市場值得期待。

光大證券預測，從銷售面積上看，明年一線城市將持平，二線城市增長10%，三四線城市下降16%；從銷售金額來看，一線城市和二線城市分別增長10%和13%，三線城市下降16%。

同時，隨著調控的持續，大型房企在融資、拿地等方面的優勢越來越明顯，這將使得行業洗牌進一步加劇。

上海易居研究院指出，隨著對房地產行業風險防控的進一步強化，部分地方政府在拿地時要求有一定規模的開發商進行開發，且土地競拍要繳納數額不菲的保證金，這對小房企的經營能力以及決策能力提出了更高的要求。由於房企的容錯率更低，進一步的擠壓了小房企的生存空間，一些實力不濟的小房企最終將會被兼併或走向破產的邊緣。

近幾年，房地產業的集中度一直在加速提升。根據華創證券的報告，2019年1-10月，50強房企銷售金額達到7.5萬億元，佔全國商品房銷售金額的比重已經超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強房企銷售額佔比從15%上升到50%；10強房企銷售額佔比從10%上升到30%。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道表示，在市場下行期，房地產業的分化還將繼續。目前來看，頭部房企的綜合優勢十分明顯，位置也較為穩固。規模在500億到2000億之間的中型房企已經出現分化，部分企業在加速趕超，但也有部分房企後勁不足，可能掉隊。

太平洋證券總結道，行業集中度提升將從“春秋”階段演進至“戰國”階段。大型房企的兼併物件將從微型房企（只有幾個專案的房企），轉變成資金鍊緊張的百強房企。

此外，存量市場的崛起也值得關注。華創證券表示，從業態方面看，物業管理、商業地產和產業地產都有著廣闊的成長空間，並有望成為房企傳統業務之外的新增長點。該機構預計，2030年物管行業的規模將達2萬億元，較目前有望翻番。華泰證券也持同樣的看法，認為物管和商業地產均存在萬億級別的市場空間。

另一方面，目前在全國近30個城市的二手房交易規模已經超過新房，且數量可能繼續增加。多數機構認為，很多城市都將出現“二手房擠壓新房”的現象，這將催生一批大型房產經紀機構的崛起。對於開發商來說，從中長期來看，應注意熱點城市市場空間縮小的現象。

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