2009年，瀋陽還在回味過去幾年 “黃金時代”的熱潮，但商業地產已經居安思危，開始探討未來發展的轉向問題了，而從過去十年瀋陽商業地產的發展態勢來看，這種居安思危並非空缺來風。

高速發展到迅速沒落，瀋陽商業地產十年之痛

在美美、西武等百貨撤離瀋陽之前，這座東北中心城市，一直沒有感受到商業地產寒冬將至，直到伊勢丹、久光等商場也難以支援，紛紛撤離，我們才真的相信，過去幾年中，瀋陽商業地產經歷了前所未有的寒冬打擊。

資料顯示，2009年起雅仕、美美、西武、伊勢丹、久光、Sunny、新瑪特花季店等高階商場陸續撤離，這股撤離潮一直持續到了2014年左右，這些高階百貨的接連撤出，無疑為蓬勃生長的瀋陽商業地產敲響了警鐘，而瀋陽，直到2014年才開始正視商業地產進入衰敗的問題。

當時，有媒體曾深度分析市場進入衰敗期的原因，經營模式水土不服、高階百貨過剩、經營模式雷同、商業地產趨於飽和等問題逐漸浮出水面，而商業地產存量過剩的問題，直到2017年，才首次得到緩解。

2017年，RET睿意德釋出《東北城市商業活力指數白皮書》，《白皮書》指出，瀋陽集中式商業存量居東北四大城市之首，其中10萬平以上的單體商業專案最多，占城市整體存量比例近五成。 “儘管瀋陽集中式商業存量較高，但從2016年開始，瀋陽商業地產放量有意放緩，這標誌著在經歷了近十年的瘋漲期後，瀋陽商業地產開始進入理性發展時代”。

現在來看，除了此前媒體分析的幾個原因之外，瀋陽商品住宅市場的變化和網路時代的衝擊，也是導致實體商業萎縮的原因之一。有業內分析認為，整體來看，過去幾年中，正是電商崛起的幾年，其對於傳統百貨商場帶來的衝擊不僅僅體現在瀋陽一座城市上。

其次，正如睿意德白皮書所言，瀋陽集中式商業存量過高，且過於集中，這也是導致過去幾年商業地產迅速萎靡的重要原因之一。

第三，過去幾年中，瀋陽一直處於不斷擴張、發展的狀態，這導致城市開始逐步從單一中心格局向多中心格局轉化，而這種轉化也間接導致了部分傳統商圈的萎靡。

之所以這樣說，是因為隨著城市居住格局發生巨大變化，城市居住圈層隨著高階住宅區域的改變而不斷被“重新分配”，尤其是隨著人們購物習慣、購物理念的變化，傳統商圈的號召力與影響力開始逐步下滑，這也給了很多新興商圈一個發展機會。

分散聚合 城市“頂奢商圈”到底在哪？

2017年，可以說是瀋陽商業地產的一個新的拐點，在經歷了商業地產的陣痛期之後，市場終於進入到了新的發展狀態，過去繁榮的幾大商圈在“傷筋動骨”之後，進入恢復期；新興板塊商業地產發展尤為謹慎，中小型社群商業逐漸成為主流，老商圈的萎靡，新商圈的謹慎，讓瀋陽的商業地產發展陷入了新的“尷尬”，而誰能夠抓住機遇取代老商圈的“統治地位”呢？在這樣的大環境下，誰將成為下一個輻射東北的核心“頂奢商圈”呢？

答案可以說是“既複雜 又簡單”。

2017年，可以說是瀋陽房地產行業的轉折點，從這一年開始，巨集觀觀察瀋陽商業地產的發展就可以看出，過去兩年，新入駐的高階酒店、新開業的頂級商場，幾乎都集中在了青年大街。

資料顯示，2018年，瀋陽K11正式營業，不久後，瀋陽世茂希爾頓酒店開業，現在，瀋陽康萊德酒店也將店址選在了青年大街。整體來看，青年大街已經正式成為各大頂級酒店、奢侈品店入駐瀋陽的首選板塊了。可以說，青年大街板塊在過去兩年中借勢而起，迅速佔領了高階市場，成為新興代商圈的佼佼者，甚至成為瀋陽新晉“頂奢商圈”代言人。

而這對於青年大街而言，遠遠不夠。

從青年大街沿線的在建專案規劃來看，未來的青年大街還將有更多的發揮空間。據了解，目前板塊內瀋陽華強金廊城市廣場、寶能GFC等專案處於在建階段，而從規劃來看，無疑不是極具特色的頂級綜合體。

據介紹，瀋陽華強金廊城市廣場總投資約150億元，總建築面積約113萬平方米，是集五星級酒店、高階商業中心、高階總部寫字樓、服務型公寓於一體的低碳環保、智力密集、強產業帶動的產業綜合體專案，在規劃中，其商業部分將摒棄傳統商業地產思維，打造全新特色商業業態，為青年大街發展夯實“高奢”基礎。

與此同時，專案近期將推出最後一期200套公寓產品。資料顯示，目前專案報價17000-23000元/平，戶型區間38-83平，首付30萬起，在坐擁南金廊核心配套與環湖富人區的地段優勢外，華強商業金融中心公寓類產品還簽約七中總校、文化路小學雙校區配套。可以說，無論是從生活配套還是圈層契合度上來看，專案都十分符合青年大街的調性。

可以說，從瀋陽的城市佈局來看，很可能未來很長一段時間內，金廊都仍將是城市精英圈層的首選板塊，而這裡也很可能是瀋陽房地產市場突破價值瓶頸的關鍵點。換而言之，如果瀋陽哪一個板塊發展潛力沒有上限，那麼這個板塊很有可能就是金廊板塊。