編輯 | 李壯

2019年以來，世茂不斷實現“業績大爆發”。世茂房地產前11個月銷售總額約為人民幣2277.33億元，不僅提前超額完成了全年銷售目標，還突破第二陣營門檻衝進房企銷售額TOP10。然而，在亮麗的銷售資料背後，世茂在多地的房地產開發專案卻陷入“交房危機”，公司不僅損失大額延遲交付賠償金，還有百餘戶業主寧願“無息”也堅持退房。

在港股和A股兩地上市的世茂，以世茂股份（600823.SH）和世茂房地產（00813.HK）兩大融資平臺推動房地產業務的全國擴張。

不過，據《紅週刊》記者了解，規模與業績不斷擴張的同時，世茂在合肥、廈門、濟南等地的專案在竣工、交房的過程中出現了不同程度的違規或業主維權糾紛。其中合肥世茂國風專案一期由於未通過竣工驗收備案正在整改，世茂面臨著每天萬分之一的賠償成本；此外，廈門世茂御海墅專案本應於3月份交付的高層樓盤至今仍有200餘戶仍未收房，甚至有百餘戶業主寧願“無息退房”。

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提前超額完成2019年銷售目標

“併購王”世茂暗存隱患

12月2日，世茂房地產（HK1083）公佈了截至2019年11月30日業績。截至2019年11月30日，世茂房地產累計合約銷售總額約為人民幣2277.3億元，集團的累計合約銷售總面積為1277萬平方米，較去年同期分別上升47%及36%。至此，世茂房地產已經超額完成全年2100億元的銷售目標。

在2019年初的業績會上，世茂集團Quattroporte許世壇曾表示，世茂2019年70%以上的土儲都會來自併購。

話音未落，“併購王”世茂就出招了——僅在2019年3月底到6月初的80天內，世茂就斥資200億元拿下18個併購專案，出讓方主要包括泰禾集團、粵泰股份、萬通地產等。截至2019年6月30日，世茂房地產新增土儲1412萬平方米。其中，從土儲貨值來看，收併購專案約佔60%；從土儲面積來看，收併購方式獲取的專案佔比則約70%。這意味著世茂僅在半年內就基本完成了收併購專案佔比的全年目標。

從世茂收併購專案的對手方來看，泰禾集團、粵泰股份都面臨較嚴重的流動性危機，急需現金流“補血”。

作為收併購專案的受讓方，不在公開市場拿地更易於世茂測算成本，收併購專案的整體打包價也有助於世茂以比招拍掛更低的成本實現公司的規模擴張戰略。

不過，世茂收購的並非全是“乾淨”的資產，也存在個別瑕疵專案。在世茂收購粵泰股份的專案中，廣州天鵝灣二期專案、嘉盛專案、中浩豐專案等均因債務訴訟被凍結、查封或輪候查封，截至上述專案轉讓時，債務訴訟剩餘本金餘額合計約45.16億元。

值得關注的是，雖然世茂通過“瘋狂”收併購獲得了土地儲備方面的前端優勢，銷售目標的超額完成也順利幫助企業回籠大筆資金，但公司的後端運營卻不太樂觀，“交房危機”頻現。據記者了解，世茂在安徽合肥、福建廈門等地的專案均因虛假宣傳、捆綁銷售、工程品質等問題面臨延遲交房賠償及多數業主要求退房的情況。

由於相關專案的整改與協商過程還未結束，上述交房糾紛將為世茂的業績帶來多大的影響，還是個未知數。

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涉及預售款約13.33億元

合肥世茂國風專案將按約支付賠償金

眾所周知，房地產行業不斷趨嚴的融資及調控政策會對房企的拿地頻率及銷售業績產生較大影響。與此同時，房企竣工節奏把握與專案操盤及交付的情況則成為影響房企營收業績增長的重要因素。

近年來，由於存在強烈的規模擴張需求，相較於專案施工、竣工交付等後端運營，不少房企的注意力更多地集中在前端融資拿地、銷售回籠資金等方面，這也導致其預售專案的後期交付階段存在諸多問題，世茂便是其中之一。

《紅週刊》記者了解到，世茂在安徽省合肥市的世茂國風一期專案（備案名為“見山花園”，世茂房地產並表專案）就因為存在工程品質、噪聲汙染、虛假宣傳等問題引發業主維權，目前該專案因未通過竣工驗收備案而延遲交付。當地知情人士向記者表示，該專案未通過竣工驗收的原因涉及環評不達標、工程品質問題等多個方面。

世茂國風臺地洋房首開於2018年4月9日，官宣55秒銷售3.3億元。然而，就在專案一期18棟~35棟交付日期三個月前（2019年九月份），業主們前往小區檢視時發現，房屋存在做工粗糙、細節馬虎等諸多問題，與前期宣傳的情況嚴重不符。

據業主介紹，到了接近專案交付的時間，業主們卻發現小區由於臨近高速公路，存在嚴重的噪聲，且根據合肥市高新區環保分局檢測噪聲汙染明顯超標。“多棟房屋屋頂、頂樓露臺及地下室頂板存在雨後滲水、漏水的情況，小區環道也存在多處積水無法通行。更嚴重的是，小區內多處路面及庭院出現明顯下沉，工程品質堪憂。”

見山花園小區內路面下沉及屋頂漏水情況

《紅週刊》記者針對專案噪聲汙染檢測情況向安徽省合肥市高新區環保分局核實，相關人士向記者表示，該專案此前確實存在噪聲汙染超標的情況，一方面是由於專案本身距離高速公路較近，另一方面則與住宅區相關隔音措施不到位有關。

另據業內人士分析，從該專案路面照片來看，確實存在土體沉降等問題，但是問題的嚴重程度有待考量，這和地下土體發生沉降的部位有關係。“如果是基礎上部回填土發生沉降，僅需將回填土部分重新填築。如果基礎下部土體發生了沉降，則可能導致房屋上部結構損壞。具體情況如何，需要對專案路面進行實地探測。”

業主交房前收到的延遲交付簡訊

11月29日晚，安徽合肥世茂國風專案一期業主收到了來自開發商的延遲交付簡訊，“原定於2019年11月30日交付的世茂見山花園將延後交付，公司將按合同約定進行賠償，交付時間另行通知。”據專案業主介紹，此次延遲交付涉及的包括專案一期洋房18棟至35棟的450戶業主及疊墅14至20棟的52戶業主（疊墅仍餘部分房屋未售出），合同約定若專案延期交付，開發商將承擔每天萬分之一的賠償金。

世茂華中豫皖公司相關負責人向《紅週刊》記者表示，上述情況屬實，但噪音汙染方面經整改已檢測達標，相關工程問題也會在交付時全部排查修整完畢，至於世茂國風專案一期的具體交房時間將依據取得竣工驗收備案而定。

記者查詢合肥市發展和改革委員會官網商品住宅明碼標價資訊發現，合肥世茂見山花園專案一期3-18至3-15樓號的建築面積分別為52218.70㎡和17885.48㎡，均價分別為19007.90元/㎡和19008.37元/㎡，涉及房款共計約13.33億元（另有部分疊墅本應於同日交付，亦屬於世茂此次延期交付的賠償成本）。故按此推算，世茂每天需賠付的延遲交付金額約為13.33萬元。

見山花園專案在合肥市發改委官網的備案資訊

這也就意味著，若世茂未能在12月31日前完成整改，專案將至多損失約413.23萬元的賠償金（未計入疊墅部分賠償成本）；若31日前仍未能整改結束併成功交付，世茂不僅會面臨更加高昂的賠償成本，該專案的預收房款也無法在年內結算為營業收入，進而影響公司2019年的業績。

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廈門世茂御海墅百餘戶業主要求退房

就在合肥世茂國風專案延期交付並加快整改的同時，世茂在福建廈門的御海墅專案也因虛假宣傳、捆綁銷售等糾紛陷入“退房僵局”。

有業主向記者表示，原本應於2019年3月份交付的廈門世茂御海墅02-1-B#，由於相關維權未能與世茂方面達成共識，目前仍有200餘戶尚未交房，甚至有百餘戶業主願意“無息退房”（業主已支付利息金額20餘萬）。

據該專案業主回憶，世茂御海墅02-1-B#300套住宅開盤當日（2017年5月），開發商就存在疑似“捂盤惜售”的做法。“當時採取搖號選房，但蹊蹺的是，到場100餘組客戶，卻搖出200多號，現場搖號選房簽約僅限5分鐘，且多數房源為高層或低層，中間層卻被告知全部售完。然而2017年9月至2018年上半年，世茂御海墅銷售員在微信中大量兜售所謂優質房源（即開盤被售罄的中高樓層）。”

“開盤前期宣傳時，銷售人員就告知購房者，如繫結其世茂旗下位於石獅的某遊樂園價值38萬的天價娛樂卡，可優先選房。上述行為很快被購房者舉報，在相關部門監管下退款後，世茂又繫結車位銷售，銷售人員直接表示不買車位就不能買房，而車位的售價更是叫到了51萬至69萬不等，雖在購房者再次舉報後暫停了車位可繫結銷售，但目前業主中仍有30餘戶被繫結車位銷售的業主。”上述業主補充道。

此外，世茂御海墅02-1-B#還被曝存在合同欺詐問題。世茂於2017年5月在廈門國土局備案的商品房預售方案顯示，世茂御海墅02-1-B#的300套住宅交付標準為精裝，備案均價31500元/平方米（含裝修3627元/平方米），並附有詳細裝修標準及材料、品牌等相關資訊。但業主表示，上述精裝標準在後續的購房合同與實際裝修過程中均未體現，且品質差異巨大。

世茂御海墅02-1-B#相關地塊2017年在國土局備案的精裝交付標準明細

世茂御海墅02-1-B#交付與樣板房對比圖

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世茂集團上演資產騰挪

“A+H”同業競爭之困仍待解

世茂集團曾於2000年前後通過借殼躋身港股A股，獲得世茂股份（600823.SH）和世茂國際（前港交所編號為0649.HK）兩個上市公司，由於世茂國際交易不活躍被私有化，此後世茂通過注入大量優質地產專案將世茂房地產（00813.HK）運作上市。

世茂股份卻與世茂房地產旗下子公司存在錯綜複雜的股權關係，世茂股份與世茂房地產之間的同業競爭困局也引起了監管層注意。

早在十年前，許榮茂、世茂房地產及世茂股份三方就簽訂了《不競爭協議》及其補充協議，明確劃分了兩家公司的營業範圍，即世茂房地產致力於住宅和酒店業務，世茂股份從事商業地產。但從兩家上市公司近年來的業務業務構成來看，雙方都有越界的嫌疑。

記者梳理世茂股份財務報告注意到，自2015年起，住宅銷售便成為世茂股份的主要收入來源。2015～2017年，公司分別實現住宅銷售收入107.75億元、81.19億元和158.51億元，而商業地產銷售收入分別為30.09億元、45.57億元和15.31億元，商業地產銷售收入遠不及住宅銷售。雖然部分住宅銷售收入與世茂股份運營的商住綜合體有關，但其純住宅專案的開發亦與世茂房地產有所重合，兩者均在天津、青島、寧波、蘇州等長三角、環渤海城市群區域開發了物業專案。

從世茂股份與世茂房地產近期的業務佈局情況來看，兩者明視訊記憶體在模糊標準之嫌。世茂股份在2019年半年報中稱，公司已建立“以商業地產為主、多元業務為輔”的業務架構。相關資料顯示，在世茂股份今年上半年128.21億元的營業收入中，住宅銷售額達94.48億元，佔比約為73.7%；商業地產銷售額26.6億元，佔比約20.75%；與此同時，世茂房地產今年上半年新增的60宗地塊中，張家口懷來專案是純商業地塊外，商住地塊有29個。世茂房地產正在運營的物業專案數量為14個，上半年共實現商業運營收入7.22億元。

值得關注的是，世茂股份與世茂房地產現在的關係頗為微妙，世茂集團有不少優質專案都“左手倒右手”，從世茂股份流向了世茂房地產，其中包括新風天域以及早年的上海深坑酒店專案、深圳前海商業專案等。

（本文已刊發於12月7日的《紅週刊》）