今天看到一則報道，上市公司的投資性房產，市值已高達1.3萬億。

資料顯示，從2003年至今，3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房地產，佔比超過48％，合計持有市值達13340億元，投資性房地產均值也是不斷攀升。

值得注意的是，2018年，這個數字還是12190億元，到了今年的三季報，9個月的時間，就增長了1000多億元。

1000億是什麼概念？把百元大鈔全部鋪開，相當於1670個標準足球場的面積，堆起來重量能達到1150噸，層層疊加，按照3米的大樓層高，高度可達30000層。

如此鉅額的財富增長，只用了9個月的時間，令人歎為觀止。

雖然10-12月份的資料還沒出來，但可以肯定，2019年，註定還是上市公司加碼押注房產的年份。

對這麼多公司來說，房產成了資產增值的重要渠道，那麼，對購房者而言，現在買房，10年後會不會“家財萬貫”？

我們可以從以下幾個方面展開分析。

根據安信證券的報告，最近幾年房價水漲船高，真正意義上的剛需購房者越來越少，首套購房者越來越傾向於在遠郊、周邊縣市或“返鄉”購房。

以深圳、武漢兩個城市為例，2018年以來90-140平方米的成交套數與90平方米以下的成交套數之比都出現了快速飆升。

啥意思？

以前熱點城市的房價沒這麼高，剛需盤、小戶型最走俏，現在房價動輒幾百萬，就算想買小戶型也有心無力。

2015-2017這一波上漲後，大戶型成交佔比迅速提升，這也意味著一個尷尬的現實：能買的剛需早買了，買不起的只能幹看著，現在還買的，只是有錢、低槓桿、有改善需求的小部分群體。

成交群體的變化，意味著“低買高賣”的老路難以維持，畢竟樓市裡剛需才是佔比最大的那一部分人，如果只靠“改善”群體之間的換手，成交會越來越清淡，10年後“家財萬貫”是不可能的。

近十年以來，大部分人對調控政策的感受，是“時鬆時緊”。

投機氛圍過剩時，房貸利率上升，限購、限貸、限售政策出臺。

市場冷清時，又開始放開房企融資，房貸利率下降，同時各個城市開始放開限購。

周而復始的調控節奏，使房地產市場形成緊盯政策訊號的習慣。但是，未來10年，這招可能不靈了，因為調控的定力越來越足。

以今年為例，前十個月，各地釋出的房地產調控次數達到了400多次，超出了2018全年，7月份開始，更是明確了不刺激房地產發展經濟的基調。

個人房貸增速已經連續兩年回落，房價也已經持續兩年沒有出現大起大落。

加上集體土地入市，房貸利率參考LPR浮動，越來越多的城市加入到“舊改”和“租賃試點”的推進過程，未來10年，房地產的調控依然會保持今年這樣的常態。

拿今年來說，一個值得深究的現象是：中西部地區的房地產投資增速遠超東部，即便沒有棚改刺激，因為拿地相對容易，依然成為房企的重要擴張區域。

但是，長三角、珠三角等地的人口稠密程度、流入數量，卻遠遠超過了中西部。

這就會帶來兩個問題：1.中西部人少房多，下跌壓力大。2.東部人多房少，上漲壓力大。

還有一個關鍵問題，一二線城市過去幾年一直實行的是新房限價，一二手房出現倒掛，現在新房的庫存非常低。

但是，大量的四五線城市，根本沒有所謂“房價倒掛”的問題，無論是新房還是二手房，未來隨著人口流出、需求萎縮，必然會出現過剩。

1.有能力買房的剛需群體變少，意味著接盤者越來越少。

2.調控只要保持類似2018、2019年這樣的態度，未來10年，房價再次大漲的可能性很小。

3.極少數熱點城市，依然有充沛的購房需求，但對於其餘幾百個地市、幾千個縣城來說，房子過剩是大勢所趨。

他曾調侃道，"中國的上市公司手裡都握有大量房地產，年底經營不好了賣兩套、發不出來工資了賣兩套、連年虧損了賣兩套"。

如文章開頭所說，長此以往，所有的公司都酷愛買房子，主業反而經營的越來越差，房地產和製造業、實體經濟就會出現“倒掛”。

對個人來說也是如此，指望買房實現“家財萬貫”的人越多，房地產市場的風險也就越大，最終的結果也就適得其反。

近日，社科院釋出11月住房市場月度分析報告，報告指出，2019年核心城市房價經歷了由回升到趨穩的轉變，預計2020年重點樓市總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。

值得注意的是，報告對北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海10座城市作出了“一般下跌”的預警。

11月末，央行釋出的《中國金融穩定報告（2019）》顯示，住戶部門槓桿率超過全國水平的省市有：浙江（83.7%）、上海（83.3%）、北京（72.4%）、廣東（70.6%）、甘肅（70.1%）、重慶（68.6%）、福建（65.8%）和江西（63.1%），其中，槓桿率水平最高的浙江和最低的山西之間相差50個百分點。

綜合兩份報告內容，還有曹德旺的發言，很顯然，持有房產的公司、個人越來越多，居民槓桿率也持續走高，市場各個主體的負債壓力也在增大，由此帶來的，是房價高估城市的持續回落風向。

對購房者而言，現在買房，只能是基於自住需求，絕不能有任何買房“變富”的想法，否則，未來10年，反而會被房貸壓的喘不過來氣，還沒辦法出手。