專家一：三四線樓市暫時還沒有涼，但是已經開始轉涼，未來3~10年之間我覺得才是真的涼涼。

就在上週出了新的房貸利率政策，未來房子將會打破以往的以央行基準利率4.9的基礎之上進行上調或者下調。但新的房貸利率政策不同，給以房貸設定了底線。

第一套房不能低於LPR利率，意思就是不能低於4.85%為基準利率了;

第二套房不能低於LPR+60個基點，意思就是不能低於5.45%！

這個新的房貸利率每月調整一次，為了就是跟實際樓市進行掛鉤。

從新的房貸利率政策來看，已經告訴了大家兩個方面的非常重要的資訊:

（1）政策已經給房子定位了，房子用來住的，不是用來炒的;

（2）新的房貸利率政策用途非常明顯，就是鼓勵大家剛需購買，同時也是抑制炒房客炒房，說白了就是鼓勵大家買住房，不鼓勵大家去炒房。

從新的房貸利率政策出來給市場兩大訊號，從這裡完全可以推測出當前以及未來10年樓市行情的分析了。當前國內樓市遇冷了，已經明顯抑制了炒房空間，而當前國內房子大部分都是已經在炒房客手中，一旦這種政策不鬆懈，或者跟炒房客打持久戰之時，炒房客頂不住的時候就會把手中的房子降價處理，當羊群效應發酵之時，整個樓市影響就來了。

尤其是三四線城市的房價，由於三四線城市經濟有限，根本無法支撐當前高房價。由於三四線城市，收入太低，人流缺席，直接導致很多房子空置率太高，一個小區只有星星點燈一樣，入住率太低了。

一旦國內樓市都出現集體降價的時候，降幅比較大的肯定是三~五線城市，這些城市大家經濟收入就是最致命的，大家收入不高，根本買不起房，一年不吃不喝都沒用，買不起房的始終是沒這個能力，買的起的早已經有幾套了。

所以未來三年之後十年之內，國內房價會開始價值迴歸，房價泡沫會越來越明顯。按照當前各地區的房價來看，真正泡沫較大的依舊是三四線城市，因為這些城市經濟收入制約了房價的發展，未來三四線城市會越來越涼涼，這是作為十年樓市的必然趨勢。

以上這些就是我個人對於當前樓市，以及對於未來十年三四線城市的發展預測，進行了分析，對於我個人分析和看法不管對與錯，僅供大家參考，相信未來會慢慢的兌現這些看法。

專家二：自16年底中央加大對房地產市場調控以來，到目前已有近三年時間，經過調控市場基本平穩，達到了預期。四個一線城市上海和廣州的房價呈現下降態勢，北京環比微跌，只有深圳房價仍有上升勢頭。二線城市和強二線城市中，大部分城市的房價上漲幅度較大，象西安、合肥、蘇州等城市，房價上漲幅度達到了20%以上。進入7月份以來，通過採取多種措施，上漲勢頭減弱，市場也進入了平穩狀態。由於一二線城市房價總體平穩且穩中有降，大量資金湧入三四線城市，較大的房企比如恆大、碧桂園、中糧集團等轉移到三四線城市發展。不可否認，正是由於這些大房企的到來，迅速的抬高了房價，許多城市的房價都達到了萬元以上，當然其中泡沫成份比較大。那麼，在目前趨穩的大環境下，三四線城市虛高的房價會大幅下跌，樓市真的涼了嗎？個人認為，三四線城市的房價雖然沒有大支柱產業和外來人口作支撐，但也不會涼下來。

(一)中國的三四線城市多達160多個，總人口約有1.7億。無論是城市數量還是人口數量都是很大的。其中三線城市大部分規模較大，非農業人口多數都在100萬以上，城市的基礎設施、商業配套設施比較完善。而且擁有一定的支柱產業，結構也較合理，唯一不足的是城市的綜合競爭力差一些。對於房地產市場來說仍然具有較大的發展空間，雖然不像以前那樣火爆，要真正涼下來也是不可能的。

(二)隨著中國的城市發展規劃出臺，中心城市建設和城市群建設也為部分三四線城市的發展帶來了前所未有的發展前景。特別是那些靠近一二線城市的三四線城市，受大城市發展的幅射和帶動，很快就會融入到大城市發展之中。更多的三四線城市由於人口數量多，經濟發展潛力很大，而且地理位置與中心城市相連，自然會融入到城市群大體系中。同時也由於一些三四線城市，雖然區位優勢不太明顯，但資源優勢明顯，具有良好的發展潛力和空間，且交通方便，很自然也在城市發展規劃之中。

(三)城鎮化的發展三四線城市的優勢也較明顯。雖然一二線城市的落戶門檻降低了，但真正能到一線城市落戶的畢竟是少數，二線城市的情況會好一些。但大部分農村人口還是向三四線城市轉移，三四線城市的人口流出由農村人口的流入作為補充，在一段時間內，三四線城市的人口數量不會減少，甚至會出現流入人口多於流出人口。

通過以上分析，可以得出這樣一個結論，三四線城市的房地產市場仍然有較大的發展空間，雖然流動人口相對穩定，但不能支撐樓市的高位執行，房價趨勢更加平穩，且呈慢慢下降態勢。但絕對不會涼下來，這點是肯定的

專家三：三四線城市要涼？

筆者認為這是無稽之言！

為什麼大型房企要選擇在三四線城市建設？相比已經洞察到未來三四線城市經濟增長速度會高一一二線城市吧！

三四線城市的人口正在流入而非流出，很多人都認為一二線城市人口才在流入，資料確實如此，那按照這樣發展下去豈不是接下來的時間三四線城市會淪為空城？

答案當日不是，我們生活在地球這片土地上，就是要實現資源的合理利用，那麼三四線城市未來適合發展什麼樣的經濟呢？

筆者認為三四線城市接下來走的是宜居路線，一二線城市工作壓力本是就比較大，如果人口還在不斷流入，就業競爭更加嚴峻，自然法則是:適者生存，弱者淘汰。回到三四線城市發展的人並不是弱者，只是換一種適合自己的生活方式而已，宜居性較強的三四線城市存在性將更強，從而體現出來城市之間的差異化、多元化！

相比一二線城市，三四線城市的房價和工資反而能成正比，也就是說生活在三四線城市的人群生活和工作能夠實現平衡，成功的機率更大，競爭之下才有優秀者，自律同樣能夠創造優質人才！生活在三四線城市的人成功往往在於自律，舒適的環節需要不斷拼搏來促進城市發展！

專家四：以我在一線城市工作多年，以及現在農村發展的趨勢來講三四線城市樓市以後不僅不會涼而且還很搶手，接下來談一下我的看法:

首先我是來自三四線城市，現在全國各地發展的是如火如荼，我的城市可謂是發展迅速，樓市可想而知，水漲船高。現在我們城市大規模的搞建設，房地產，醫療，教育娛樂等都在有序的開發，所以若干年後自己的城市也會像一線城市一樣交通，醫療，教育都很完善，雖然各種配套設施完善但是與一線城市相比房價卻低很多，目前我在廣州花都均價都在2萬多，而我們那裡才均價7千多，然而人們的收入提升幅度不會像房價上漲一樣，所以會導致很多人會到自己老家所在城市買房，不僅如此很多一部分人總是有家鄉情結，不會長期客居他鄉，始終會回家發展，而且那些剛工作不久的小青年即將面臨結婚須有房的囧境，所以他們大部分的選擇特別是農村出來的孩子會選擇自己的家鄉買房。因此三四線城市未來幾年房價是不會涼的。

然而對比現在的一線城市廣州來講，我在這呆了很多年也算見證了一些變化，其中讓我感覺變化比較明顯的是來這裡的人口是呈下降趨勢的，明顯感覺這裡的人逐漸在變少，想想變少也是有可能的，畢竟廣州是一個外來人口眾多的城市，家裡三四線城市的發展吸引了一些長期在外打工的人回家，那麼人回去的多了，那麼房市也就自然而然的旺盛了，因此三四線城市房價不會涼涼。