​臨近年末，又到了各行各業盤點總結的時候了。上個月底，央行釋出了2019年中國金融穩定報告，針對2018年以來的金融體系狀況作了全面評估。其中，關於居民債務方面的資料尤其引人關注。報告披露，2018年末，中國住戶部門槓桿率達到了60.4%，與國際水平保持基本一致，尚不算過高。但是，從變動情況看，2018年居民槓桿率上升了3.4%，而同期其他發達國家的增幅要小於中國，美國、澳洲等國家甚至出現了下降趨勢。因此，雖然目前中國槓桿率整體不算過高，但增幅卻處於較高的區間。

01、那麼，這些年，居民加槓桿主要都用來幹什麼了？

針對這一問題，央行報告也給出了答案。報告顯示，截至2018年末，個人住房貸款餘額25.8萬億元，佔住戶部門債務餘額的53.9%，也就是說，在居民所有負債中，一半多都是用來買房了。其實，在實際買房過程當中，並非所有人都會向銀行借錢，有的會向親戚朋友借錢過渡，也有的會通過其他途徑貸款來湊首付，所以筆者認為，實際的比例或許要高於53.9%。那麼除了買房，居民加槓桿主要還用來幹什麼了呢？

2018年末住戶部門貸款分佈（央行）

根據央行統計，2018年末，中國住戶部門貸款餘額47.9萬億元。從貸款型別看，消費貸款和經營貸款佔據78.9%和21.1%；從貸款期限看，短期貸款和中長期貸款分別佔據29%和71%。不難看出，消費貸款和中長期貸款佔了“大頭”，大約涉及33萬億元，而這兩者與房貸密切相關。結合上文分析，可以知道房貸大概佔據這兩者的比例為78%，依然是絕對主力，對於普通家庭來說，剩下的22%主要用途大概就是汽車貸款、教育貸款等大額貸款形式了。但不管怎麼說，房貸是居民加槓桿的主要形式。

02、既然房子越來越多，為何買房需求依然旺盛？

通過上面的分析來看，我們知道，居民加槓桿主要就是為了買房，而且根據西南財經大學釋出的2018年中國城市家庭財富健康報告顯示，房產在家庭總資產的佔比已經達到77.7%。對此，大家都深有體會，過去10多年時間，伴隨房價上漲，開發商不斷加足馬力蓋房，購房者也是有錢的多囤房，沒錢的加槓桿也要買房。業內專家甚至還表示，目前住房總量早已過剩。那為，何買房需求依然旺盛？其實，儘管總量上足夠了，但目前最大的問題是分配不均。

據不完全統計，目前中國商品房空置房大概1億套左右，小產權等其他型別的空置房大概3億套左右，以3-4口之家計算，僅空置房就可滿足12-16億人居住，如果再加上自住房顯然足夠30億人居住了。對此，潘石屹表示，目前中國人均住房面積達到40平米，接近發達國家的水平了，但有的人可能一平米都沒有，這就意味著有些房子沒有被充分利用起來，所以未來一定會通過一些手段把空餘的房子推向市場。那麼，如何理解潘石屹所說的這個“手段”呢？

03、接下來樓市怎麼走？一大“新趨勢”已經出現了！

供不應求是房價上漲的重要原因，為了穩定房價，平衡供需關係至關重要。但是，對一二線城市來說，土地資源有限，只靠增量市場供給並不現實，所以伴隨一二線城市逐步進入存量市場，盤活空置房來滿足住房需求是大勢所趨。那麼，如何把空置房產推向市場？眾所周知，目前房地產主要針對經營環節徵稅，包括土地增值稅、印花稅、契稅、營業稅等等，而針對持有環節的徵稅少之又少，所以才有空置房產不租不售，只是坐等升值的情況。

因此，要把空置房產推向市場，未來或將從針對經營環節徵稅過渡到針對經營環節和持有環節徵稅並重，其實隨著房地產稅的推進，目前這一趨勢已經越來越明顯了，而且在房地產稅正式落地之前，“房東稅”率先登場了。近日，湖南釋出規定，納稅人出租住房不能提供合法、準確的成本費用憑證，按租金收入的5%～10%核定納稅所得額，12月1日起已經施行。其實，早在今年9月份，河北省就釋出了相同的新規，已在10月1日起施行。

筆者認為，無論是房地產稅還是“房東稅”，都證明針對持有環節徵稅已經是板上釘釘的趨勢，更何況，隨著土地財政逐漸走到瓶頸期，房地產稅和房東稅還會成為財政收入的穩定來源之一。當然了，對於多套房擁有者來說，房子多了要交稅，出租房子也要交稅，此舉無疑會大大增加持有房產的成本，這就意味著房子空在那裡不租不售還能白白坐享升值的階段慢慢過去了，而當持有成本接近甚至高於回報率，市場上或許就會出現拋售潮。

04、針對樓市走向，曹德旺早有“預言”，未來兩類人或遇麻煩

眾所周知，玻璃大王曹德旺一向不太看好房地產，他表示，有很多朋友勸他投資房地產，他都明確回覆不會去碰房地產。除了自己不碰，在接受採訪時他還表示，多次勸自己的妹妹賣掉多餘的房子，否則以後房子可能不僅難賣，而且還需要交管理費，難免讓人心疼。那麼，你看曹德旺的說法是否有道理呢？其實，經過上文的分析，答案十分明顯了。現在，房子已夠30億人居住，一旦持有成本增加，拋售潮或許會出現，到時候住房供過於求，想要賣掉或者賣個好價錢顯然並不容易。

綜合上文分析，未來兩類人可能會遇到麻煩了，即炒房客和囤房客。一方面，不管房地產稅，還是“房東稅”，都說明針對持有環節徵稅是板上釘釘的趨勢，如果還僅僅只是把房子放在那裡不租不售、坐享升值顯然是不可能了。另一方面，隨著房地產長效機制的建立，未來房價平穩調整是大趨勢，如果還抱著賺錢的想法去炒房囤房，結果可能會得不償失，所以遭遇麻煩也是不可避免的。總而言之，隨著樓市迴歸理性，合理控制槓桿。合理負債才是明智選擇，買得起就買，買不起就先租，房子夠住就好。