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前幾天，央視財經公佈了房地產行業債務的部分資料，用部分媒體的話說就是“房地產行業累積的債務達到了驚人的量級”。從公佈的資料來看，截至2018年底，房企各主要渠道有息負債餘額20.3萬億元，其中上市房企在2021年前到期的有息負債達到42159.7億元。為緩解壓力，房地產公司紛紛發債補血，境內債和海外融資同步啟動，能借錢就行。據不完全統計，僅11月，就有19家房企先後釋出美元債，總額約68.63億美元。根據Wind的資料顯示，截至11月13日，2019年以來內地房企赴海外發債規模已達到610億美元，接近去年全年的616億美元。少數房企由於信用及融資的緊迫性，付出的利率很高，11月房企海外發債利率最高為12.875%，10月海外債最高票面利率超過13%。高利率發債可見房企資金週轉壓力之大。

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其實，我們認為，總量20.3萬億元的有息負債並不用特別擔心，因為去年商品房銷售額149973億元，而今年銷售額的總量大概率與去年持平或略高一點。只要房企資金維持當前的規模週轉，則沒有太大的壓力。只是需要特別注意一點，那就是按照兩位著名的經濟學家任澤平、高善文和休制內專家黃奇帆的分析，房地產銷售規模不可能維持當前的水平，明年開始會大概率下降。也就是說，明年銷售額不可能再有超過15萬億的機會。而在新增市場下降的過程中，現有的快週轉模式運轉的房企仍在按現有的規模開發，樓市轉冷之後會出現一批資金無法週轉的房企。特別是在當前銀保監會全面防範系統性金融風險，嚴控房地產泡沫化傾向之時，借新債還舊債不是一件容易的事。所以，我們認為，屬於房企真正的壓力現在正式開啟。

那麼，在樓市轉冷下行之時，手握巨量現金且負債率低的房企更容易渡過這個冬天迎來新生。根據南都大資料研究院釋出的資料，45家對外公佈的房企中，淨負債率最高的四家房企分別是：北大資源294.6%、泰禾258.4%、融創206%、富力204.7%。相較於去年同期來看，恆大、華髮、富力、金地、融創等19家房企的淨負債率出現上漲。需要說明的是，如果負債結構中長期貸款為主，那麼，風險較小。如果負債率高且短期借款佔比也高，那麼，在當前融資收緊之下，這個樓市的冬天可能有點難過。

觀察房企安全性的另一個指標就是資產負債率，表示公司總資產中有多少是通過負債籌集，用以反映債權人發放貸款的安全程度。根據南都大資料研究院公佈的資料，中樑、北大資源、中南建設、建業、融創以超90%的資產負債率位居前五名。碧桂園、綠地、萬科、恆大等26家房企的資產負債率在80%-90%（不包含）之間；保利、金地、招商等18家在60%-80%之間。

對於以上三個資料，作為買房人怎麼看，在此提醒一下，如果三個指標均屬於名次靠前，大概率承受市場變化的實力不高，而作為買方人買了這類房企的房子，可能要擔心能否按時交房的風險。現有的商品房是以預售為主，在網籤後一年或兩年的時間才能交房，如果房企被負債壓趴下，資金無法週轉，工地停工就會出現。你說工地都停工了，房子能按時交嗎？這樣的風險比房價下跌更加可怕。

所以，在當前樓市轉冷之時，各城市之間出臺的一城一策正在及時跟上，不管是人才引進也好，定向放鬆買房也罷，一切都為了實現房價軟著陸。但是，從負債來看，軟著陸的實現相當的困難。所以，各位買房的朋友，以上看似與房價無關 的債務資料，其實要引起高度重視才行。

高負債比高房價更加讓買房人擔心。