​文 | 楊萬里

十年前，次貸危機將房地產泡沫的危害表現得淋漓盡致；十年後，當時間拂去歷史傷痛，有人卻還在幻想房地產處於牛市中。

房地產，一直是中國經濟的特色。從定調為國民經濟支柱起，便開始掀起水花。浪潮起時，經濟空前繁榮，地產富豪、炒房暴發戶層出不窮。

然而，在經過長達二十年的地產牛市（1997年--2017年）後，浪潮開始回落。那些賺得盆滿缽滿的房企，現在開始陷入了低迷期。

截至12月5日，今年破產的房地產企業數量達到400餘家。在中小房企大量倒閉的同時，各地專案爛尾新聞頻頻被曝光，黑龍江省住建廳排查鎖定出全省房地產“爛尾樓”專案117個，河南南陽市爆出有302個“爛尾樓”專案。此外，A股房企更是被高負債壓得喘不過氣....

房企破產、爛尾樓、A股房企負債高企，房市變天了？

股市是國民經濟的晴雨表，股票漲跌最能直接反映一個行業的冷熱程度。

自年初以來，房地產板塊指數漲幅僅在10%左右，弱於同期滬深指數。萬科A、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、華僑城A等龍頭地產股漲幅也遠遠不及火熱的科技概念。

地產股遇冷，為啥？政策是一大影響因素。

近日，高層召開重大會議，但未提及房地產相關內容。於是，有市場聲音傳出，樓市調控政策難道會“寬鬆”？如果回顧7月份高層會議，大家應記得一句“房住不炒”。

在那次會後，央行立即在北京召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會，明確要求各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴，合理控制房地產貸款投放。

金融機構也在行動。以前，資金通過信託等渠道流向房地產行業，現在隨著信託融資收緊、銀行信貸放緩，房企的融資渠道縮小。

當融資渠道收緊，最難受的是負債高企的地產公司，第二部分內容將詳細介紹。

棚改分為兩種，一種是貨幣安置，一種是房產置換。貨幣安置是指拆一套房子，政府直接發錢給拆遷戶，然後自己去城鎮買房。

三四線城市是棚改的主戰場，棚改貨幣化安置架起了三四線城市去庫存和基礎貨幣投放的橋樑。一旦棚改收緊，一部分潛在購買力就被會限制，如果將來有新房子入市，在供給量增加、需求減弱的背景下，市場能否承接呢？

統計局最新披露的資料顯示，1-10月份商品房銷售面積同比增長0.1%，今年以來首次由負轉正。

表面資料看似不錯，也可能與房企採取促銷手段相關。例如，在7月26日，富力地產釋出的內部檔案明確表示，2019年下半年原則上暫停拿地工作，多次提及要促銷售、抓回款。

隨著房地產行業步入調整期，房企內部分化開始。

今年前11個月，國內50強房企累計實現銷售額81558億元，較2018年同比增長17.43%。僅在11月份，50強房企便實現銷售額9177億元，同比大漲37%。

資料來源於騰訊財經

值得關注的是，截至2019年前三季度，國內上市公司營業收入排在前五的房企分別是綠地控股、萬科A、保利地產、華夏幸福和金科股份。排名前十房企的總營收已佔到所有上市房企公司的64%，歸母淨利潤佔所有上市公司房企的58%。

從上述資料可以了解，房地產行業“馬太效應”逐漸顯現，強者愈強，弱者愈弱，頭部房企優勢更明顯。頭部房企逐漸做大，中小房企要麼轉型，要麼破產被淘汰，成為了一個新現象。

當然，雖然頭部房企綜合實力強，卻面臨著負債高企的問題。

資料來源於騰訊財經

截至今年前三季度，萬科以1.39萬億元的負債位居榜首，綠地和保利以9181億元和7767億元負債位居第二和第三。

單看資產負債率，A股有1家房企資產負債率超100%，有6家房企資產負債率超90%，分別是*st華業、魯商發展、雲南城投、京投發展、天津松江、中南建設、中交地產。

令人擔憂的是，在國內融資渠道收緊之際，發行海外債的一大弊端是當債務集中到期後，能否及時還款。還外債成為了懸著在房企頭上的一把利劍。

不完全資料顯示，2019年前10個月，房企融資利率最高的50筆利率均在7%以上，更有13筆融資的利率超過了10%，這些高利率債券也幾乎全是美元債。

高利率舉債後，面臨的將是兌現問題。2019年，房企海外債到期數量66只，到期規模237.57億美元，同比2018年增加30.91%。最嚴峻的是2021年，那將是房企外債到期最高峰之年。

根據券商的預測，人民幣匯率若貶值2%，則影響地產企業淨利潤比例達3.5%。若人民幣匯率貶值6%，則影響地產企業淨利潤比例超10%。

因此，以境外融資為主的房企需要關注匯率波動風險。

近年，地產大佬們用實際行動表明了態度。

李嘉誠很長時間靠在大陸土地賺差價，這幾年卻頻繁拋售國內地產專案。資料顯示，截止2018年底，李嘉誠的長實集團在內地和香港的土地儲備同比下降33%和44%。6年之間，拋售地產套現超1700億。

當李嘉誠套現大陸房地產轉戰歐洲後，潘石屹夫婦也做出了一個重要決定，將位於中國最核心的北京、上海至少8座辦公大樓賣掉，交易金額約560億元。

李嘉誠、潘石屹等地產商套現背後釋放的訊號是，60後和80後嬰兒潮催生的房地產大週期可能要結束了。畢竟，房地產行業興不興旺，最終得與人口掛鉤。

建國以來，新中國歷史上一共出現了三次“嬰兒潮”：

第一次嬰兒潮在解放時期。當時的新中國實行鼓勵生育的政策，那時一個家庭四五個孩子很正常，人口增長率將近300%。

第二次嬰兒潮大約在1962年至1973年期間。當時國民經濟情況逐漸好轉，補償性生育來勢很猛，人口出生率平均達到33‰，10年全國共出生近2.6億人。

第三次嬰兒潮1986至1990年期間。由於計劃生育政策，此次出生人口總量雖不及第二次嬰兒潮，但也新增了0.26億人口。

下一波由人口年齡結構帶來的大規模購房需求得等到2010年後的嬰兒潮3代結婚生子，大概在2035年。也就是說，要等近15年。

待潮水退去，還看誰在裸泳？

在國外，股票是個人最大投資資產，在中國，房子則是個人最大投資資產。如果房子是滿足剛需居住的，可以逢低買入；如果想炒房，可能會高位接盤。

在“房住不炒”政策定調以及房企面臨高負債背景下，防範不出現系統性金融風險就是一項重要任務。

別忘了一個歷史教訓：十次危機，九次地產！