近年來，在商業地產投資領域，有一種神乎其神的銷售模式被眾多開發商所採用，同時也迷惑了大量商業地產類的散戶投資人，讓很多人吃盡了苦頭，成為一個最大的投資"暗坑"。這種模式就叫做"售後返租"，它有好多名字，但是幾乎都是換湯不換藥，比如：售後回租、售後包租、售後回購等。

01什麼是售後返租？

售後返租，簡單字面理解就可以知道，就是開發商把商業物業、商鋪賣給你，然後再從你（散戶投資人）的手裡租回來，同時按一定的年回報給你付租金，然後，開發商再把這些返租回來的商鋪，經過統一規劃後租給經營者的一種銷售模式（或說經營模式）。

從這種形式看，似乎是一個非常完美的"雙贏"模式：開發商把商鋪賣掉了，回收了投資，散戶投資人買了商鋪，有了每年固定的收益，甚至每年包租的租金還可以作為首付款，降低了首付甚至不用首付；然後，通過開發商的商業運營公司統一規劃、管理把所有商業做活，最後商鋪收益越來越高，從而讓散戶用最少的投資資金，獲得了較高的投資回報。

這種"售後返租"模式，最大的特點就是"小投資，高回報"。開發商包租（甚至承諾多少年後無條件回購），租金可以抵房款。所有這些條件，無不吸引著那些手有閒錢的投資者，有的人在這麼好的條件誘惑下，甚至採用借貸等高槓杆形式來投資。

02開發商在做商業專案時，為什麼要採用"售後返租"？

從正面看，主要有三個方面的動因。首先，是創造營銷賣點。現在的商業地產市場，商業大量開發，但目標客戶就那麼多，出於僧多粥少的局面，如何採用最有吸引力的方式，讓自己的專案賣得更好，這幾乎成為每個開發商所面臨的迫切問題。這種"售後返租"的模式，由於非常有誘惑力，對目標客戶能夠形成足夠的吸引力，使得新專案有了很好的"賣點"。

其次，為了整個專案的快速去化。現在國內投資渠道少，手裡有些閒錢的人，除了做一些金融理財外，也就只有房地產這條路徑，這種"售後返租"模式打得正是"高回報"的旗號，吻合了投資人的需求；同時這種模式還有個特點，就是投資門檻較低，由於商鋪可以進行小面積分割，這樣總價就低，又有幾年的租金可衝抵房款，因此，相對動輒投資百萬、千萬的住宅來說，投資門檻就低了很多，目標投資人群更多，對專案去化具有非常強的引導力。

再者，就是便於商業後期的整體統一運作。一個整體商業經過分割後，銷售給不同的小業主們，如果每個小業主都按自己的意思出租，整個商業就不能做到統一規劃、統一經營，這樣在經營中，與競爭對手相比，就沒有足夠的競爭力。如果採用返租的方式，把賣出去的所有商鋪再收回來，統一經營、統一管理，顯然，對整個商業的打造是非常有好處的。

這些明面上的道理，看起來都是順理成章，沒什麼毛病，開發商為自己、為投資者、消費者全都考慮到了，一副雙贏局面，皆大歡喜。不過，正是這種看起來毫無毛病的營銷模式，背後卻藏在很多貓膩，更有甚至，如果遇到一些無良開發商，可能會讓投資者雞飛蛋打，血本無歸。

03售後返租的背後藏著那些貓膩？為何會成為投資者最大的"暗坑"？我們把這背後的貓膩歸納為5個方面的問題。

首先，高回報的背後，往往是高價格。這是"售後返租"背後的第一道真相，比方說，開發商承諾你將賣出的物業回租6年，然後每年給你8%的年回報率，這在目前來說，算是很不錯的投資回報率了，只要12年左右就能全部收回成本，開發商還回租6年，看起來是一筆十拿九穩的好投資，風險在哪裡呢？

原來，開發商在賣給你商鋪的時候，已經把商鋪的價格往上提高，一個單價原來只有2萬的商業，可能被提高到3萬甚至4萬賣給你，一個總價60萬元的商鋪，可能真正的價值只有40萬元甚至30萬元，溢價部分早已被開發商拿走，來充當未來返還給你的"租金"。

其次，在專案去化難的情況下，容易出現爛鋪。這是"售後返租"背後存在的另一個問題，開發商本來想通過這種方式快速去化，把所有的商業全部賣出去，可是，市場往往沒有預期的那麼容易。有時候，一個商業專案經過銷售，可能才賣出去50%，甚至才賣出去20%，或更少，這種情況下，大量賣不出去的物業，就成為開發商最大的負擔。

商鋪賣不出去，開發商投資的專案就得虧本，這可能導致開發企業或整個專案出問題，嚴重者資金鍊斷裂，這個專案也就玩完了。這個時候，一部分購買這些商鋪的投資者，就成為最大的傷害者，開發商所謂的"售後返租"根本無力兌現，整個商業最後也沒能力達到開業狀態，商鋪就會成為爛鋪，失去投資價值。

第三，開發商跑路。這種情況在各地至今已經出現不少，開發商跑路有兩種情況：一種是開發商也想把專案做好，可是由於產品、市場等原因，目標投資人不買賬，最後整個物業賣不出去，導致專案虧本或資金鍊斷裂，這樣，承諾給已購買商鋪的投資人"售後返租"的條件也就沒有能力兌現，最後只好一走了之；第二種，純粹是無良開發商，一開始就根本沒想把整個專案做好，目的只是為了圈錢走人，如果是遇到這型別的，散戶投資人就更加倒黴了。

有人說，不是跟他們訂了包租協議嗎？可以告他！當然，告是沒問題的，關鍵是告也沒用。開發商已經跑路了，就算官司打贏也拿不到錢，買來的商鋪要想再經營起來，也幾乎不可能的事情，最後就是雞飛蛋打。這背後還有一個"偷樑換柱"的奧祕，散戶購買的這些商鋪，回租時根本就不是開發商跟你訂的包租合同，而是一個第三方管理公司，這家公司可能就是一個空殼的皮包公司，就算打贏官司，它也拿不出錢來賠償，這就是開發商早就想好的"金蟬脫殼"之計。

第四，草頭管理班子，可能出現經營管理不善。與開發商跑路相比，這算是一種比較"幸運"的結果了，至少整個商業還在開業運營之中，但是，由於草頭班子基本屬於臨時搭建，沒有很專業的運營管理能力，就會帶來後期經營收益不佳的嚴重問題。考慮到開發商所承諾的"高回報"，一旦整個商業出現經營管理不善，整體的收益就會降低，出現入不敷出，最後就沒有資金支付每年的"包租費"，這是第一種情況。

另外，如果購物中心的經營管理能力不行，承租戶就沒法在經營中賺到錢，最終都會陸續撤離，這樣的結果，整個商業最終必然會敗落，商鋪的投資人所面臨的，依然是商鋪毫無價值，投資虧損的局面。

第五，包租期滿，後續問題重重。如果一個"售後返租"的商業體，最後能夠順利走完包租年限，算是''九死一生"存活下來，非常不容易了。包租的物業，基本上不可能無限期包租，都有一個期限，目前比較流行的是6年~8年比較多，在包租期內，所有的商鋪購買者都沒法收回成本。如果按照最高年收益8%來計算，整個投資回收期也要12年半，這已經算很好的情況。那麼，包租期限滿了以後怎麼辦呢？

有兩種情況。一種是把商鋪返還給小業主們，這種情況下，小業主各自出租各自的商鋪，自然不會去考慮整個購物中心的業態問題，這樣，整個購物中心就失去了統一規劃、統一經營管理的能力，最後的結果是失去活力、失去競爭力，導致整個商業作死；第二種情況，商業管理公司做得不錯，大家都願意繼續包租，但是，由於小業主眾多，想法無法統一，有些人可能會對包租價格等提出不合理要求，個人胃口不同，所提條件不一樣，商業管理公司出於自身利益的考慮，就會出現矛盾，最後可能導致兩敗俱傷，讓本來從九死一生中倖存下來的商業無疾而終。

04 結語

這就是採用"售後返租"背後可能存在的諸多問題，有人說，售後返租就是"當你惦記著高租金時，開發商早已惦記上你的本金"。在一些包租形式的商業物業中，早些年還出現年回報高達10%，甚至12%以上這種情況，這就是更加典型的"騙本金"了。

在法律層面上，其實已對"售後返租"(集資)行為給出明晰的界定。

根據相關法律規定，未經有關部門批准，不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，涉嫌刑法第176條所指的非法吸收公眾存款罪；如果以非法佔有為目的，以"售後返租"方法非法集資的，則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪；如果以非法佔有為目的，以簽訂"售後返租"為內容的合同作為手段，騙取對方當事人的財物的，則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪；如果以"售後返租"為手段虛構事實詐騙公私財物的，則涉嫌《刑法》第266條所指的詐騙罪。

儘管如此，當前在許多地方，一些開發商依然通過變通方式，把這種方式作為商業銷售的主要手段，行走在合法與非法的灰色地帶。當然，從客觀上看，目前市面上真正把"售後返租"作為一種詐騙手段來操作的，畢竟還是少數，大多數商業物業開發銷售的"售後返租"模式都在合法範圍。所以，散戶投資人在面對"售後返租"模式時，一定要保持高度警惕，詳細了解專案方方面面的情況後，做出合理的、理性的投資行為，切忌一時衝動，被"低投入，高回報"所迷惑，給投資帶來損失。

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