又到年底，上月北京二手房成交量過萬套的“振奮”訊息，對很多購房者來說不是什麼好訊息，尤其以投資為目的的購房。畢竟個人購房投資目的還是賺錢，不是為了做業績。

截止到2019年三季度末A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房地產，合計持有市值達13340億元。

進入四季度以來，接近20家上市公司披露賣房收入，或者擬出售房產來改善業績。

作為國內購房者來說，2016年前後高位買的房就沒那麼容易脫手了。這一時期買的房子大多被套住了，無法賣出高價套現離場，具體情況而言，基本是買了3、4線城市房子不漲價、買了商辦類房子難以銷售集中情況、還有買了旅遊地產的。

作為投資來說，把不良資產轉化為優良資產是唯一之道，就國內房產這幾種情況而言，還是有不同方法可以解決的，下面僅就2019年的我遇到的幾個購房人的實際案例做個具體分析。

以前說教師是值得尊敬的職業，現在應該是值得羨慕的行業；

都說現在的孩子難，其實現在為人父母更難。

具備全面輔導孩子學習的學霸型能力和無休的參加週末各種輔導班的鐵人精力，是最起碼的素質。

與其說培養德智體美勞全面發展的孩子，不如說先提高自己。

工欲善其事，必先利其器。子女欲成人，父母先成神。

生砸錢買學區房這件事，算是最沒技術含量的教育投資。

但是，可能你永遠想不到買一線城市學區房會和買三四線城市房子捆綁在一起，頗為違反圍城的定律。

作為北上廣深的父母來說，買學區房覺得算是一種剛需購房，其剛需程度不亞於婚房。

其情況是有兩個年歲差距不大的小孩，除了當時居住的房子外，在2016年又買了一套學區房，典型的高價位買了。

就這套學區房價格來說，無所畏懼值或不值，畢竟屬於上學剛需自用。

真正出問題的是所購買的第三套房，居然是花60多萬買了一套廣西北海的房子，租金只有1000來塊。

北海這套房子具體購買時間我已記不清了，但其購買原因我記得很清楚：手裡的錢就這麼多，投資其他的都覺得不放心，想來想去還是覺得投房子上比較保險；

買北海這種三線城市是因為房價低，未來可能有上漲空間。

講真，北海我都沒去過。只聽說全國傳銷看廣西，廣西傳銷看北海。

看來做傳銷的真拉動不了房價上漲，聚集那麼多人連房租都提不起來。

當時這對夫婦面臨的狀況是房貸加息後，每月的月供加上家庭支出不少，而北海的房子一不漲價，二租不出價，感覺就是每年60多萬投資白白放在那。

3、4線城市房產解套之路

對於房產投資來說，60多萬確實是極低的門檻，想要在海外找到一個高增長型市場幾乎很難，尤其在G20這種發達國家。

以此，基於家庭財務狀況、未來收入狀況以及海外房產市場實際購房門檻，選擇以獲取租金為主要收益的日本房產市場，是最理想的選擇：

首先，作為這個典型的北京中產家庭來說，可預期的未來幾年，夫妻雙方收入比較穩定，房貸和用於孩子的支出比較大，收入盈餘並不多，通過房產投資增加正現金流更為實際，日本屬於成熟的存量房市場，典型的租房市場為主，租金收益比較好。2019年3季度大阪中心6區外的大正區租金5.54萬日／套／月，東成區5.775.54萬日／套／月，每月租金基本可達到3000多元人民幣，對比3、4線城市還是多了不少的。

其次，日本是發達國家中，房屋總價相對較低的（主要是公寓面積小，總價低），而大阪比起東京，又是房價低的（2019年大阪公寓單價479000日元／平方米，遠低於東京公寓單價716700日元／平方米，面積相似的情況下，總價更低），

2019年10月大阪的公寓價格比2016年10月漲了12%，每年4%的增幅雖然漲得不多，但相比2012年10月漲了70%，這意味著過去8年平均不到9%。

也就是說，如果8年裡兩個小孩讀完小學，上到初中再賣出日本的房子會有70％增值，按近3年最少也有25%的增值。

在保證有租金收益，又有小幅增值的市場下，相對於國內3、4線城市房產，這已經是很不錯的解套方式。

第三，低門檻的海外房產市場很多，諸如泰、老、柬、越、緬、菲。對於這對北京夫婦來說，在未來沒有其他大額收入的情況下，海外房產投資變現極為重要，說白了就是確保海外買的房子可以隨時銷售變現，以備不時之需。房產買賣便利與及時性是發達國家國家房產市場與發展中國家房產市場的重大區別之一。

同樣類似經歷的還有一對上海夫婦，手中的剩餘資金也不夠在上海投資二套房，所以在老家吉林買了套六七十萬左右的房子，同樣沒有獲得更好的增值和租金。

歸根結底，基本都是在2016年後手頭剩餘資金不多，從而選擇國內門檻最低的房產市場進行投資，其結果大多相似，因為3、4線房產市場人口不足，沒有強烈的需求支撐房價，炒作風過後，基本處於停滯和倒退狀態，租金更是低的可量。

2019年註定是購房人不平靜的一年，這其中還陸續遇到買了商辦類房產套住的，買了馬來西亞填海專案套住的等等，後面會逐一介紹相關解套案例。