我們常常以為，樓市相比股市更容易把握，因為很多人把房地產看作“實體經濟”，但實際上，房地產並不作為獨立市場執行存在，還有行政調控，這就讓我們越來越多人看不清方向了，一些人盼望房價能迴歸一些，但又發現樓市調控又出現了微妙變化：

比如在短短的60天內，超10地放鬆樓市調控。南京六合調整外地人限購政策、天津濱海中關村科技園和寶坻中關村科技園對外地無房職工取消限購、海南除三沙外取消落戶限制、南通市取消本科落戶限制並對高等人才發放購房津貼、深圳調整普通住宅認定標準並免除交易增值稅、四川天府新區針對3類人不限購、上海自貿區臨港片區釋出支援人才措施、廣州社保和個稅互認、佛山針對本科實行首套房不限購，還有江蘇張家港取消限售一日遊…

種種跡象表明，樓市的發展趨勢並非有些人想象的那般“非上即下”，我們身在其中的人，往往感受不到這種變化。這正如二十多年樓市發展過程中，房子就在不知不覺中上漲了N倍。有人懊悔地說，要早知道買房能這麼賺錢，當時無論如何也要多買點房子，即使當時再困難，潛力應該也是可以挖掘的。天下沒有後悔藥可吃，同時，也不得不承認有些先知先覺的人已在房產上賺得盆滿缽滿。不過，有人還想彌補曾經的“失誤”，可行嗎？

要回答這個問題，需要認真分析目前所處的樓市環境。從樓市調控力度和時間來看，中國房地產史上從來沒有一個時期像現階段這樣，本輪樓市調控從2016年國慶全面開啟，出臺的房地產調控政策頻次逐漸增加，2017年超250次，2018年超400次，2019年1-11月份超550次。持續時間之長，調控範圍之廣，足以看到國家為穩定樓市的決心。現在的住房市場即使還有一些“餘火”，但都不會對整體趨勢產生影響。當然，日前新華社在刊發的《中國住房發展總報告》指出，樓市調控已經取得初步成果，但未完全到位，還會保持定力和從容應對。由此可知，國家對樓市的態度相比過去真的是“變了”。

人們對樓市的預期也在發生改變，根據機構調查報告顯示，第三季度購房者信心指數相比第二季度繼續下降，這是創今年樓市“小陽春”後的新低，購房者觀望氛圍越來越濃，購房主體以剛需為主。實際上，房地產方面的專家學者對房價趨勢也在發生轉變。比如北師大金融中心主任、中國經濟體制改革研究會研究員鍾偉就坦言，此前20多年都對房地產“看多”，證明也是正確的，但從2018年，他對房價的預期徹底轉變。各個主體對樓市預期的轉變，定然不是“無中生有”，而是有據可循，下面前3點基本詮釋了“拐點”到來的必然性。

第一、國家已定調樓市：做好城鎮老舊小區改造、大力發展租賃住房，因城施策，房住不炒，“3穩”，促進房地產市場平穩健康發展

在1998年前，住房投資主體主要以單位為主，所以城鎮居民很多住房都是來源於單位分房，但自1998年住房商品化改革以後，我們的商品房市場迅速發展，到目前已經居於主導地位，佔到市場的7成以上，而其他房產主體，如租賃房、保障房佔比有限，這也是房價不斷上漲的重要原因。不過，隨著住房建設飛躍式發展，當下城鎮人均居住面積已經接近40平米，與主要發達國家住房條件相當，住房市場環境今非昔比。

在年底召開的中央經濟工作會議上，一方面，決策層提出加強城市更新和存量住房改造提升，改造老舊小區，預示著將告別大拆大建時代，在老小區、存量房上做“增量”，既拉動經濟消費，也可避免房地產佔用過多資源；另一方面，加大租賃住房建設，緩解商品住房市場壓力；第三方面，再提房住不炒，一句話反覆提及，說明國家抑制投機購房的決心不會動搖，樓市調控方向不會改變；當然，房地產大起大落也不利於金融和經濟安全，所以，住建部年初的提及的“穩地價、穩房價、穩預期”在這次會議上重新提及，其目標是促進房地產市場健康平穩發展。

第二、樓市迎來逆轉：告別高速增長，迎來長期平穩狀態

從統計部門釋出資料可以看到，今年以來，房地產相關的指標資料都執行平穩。表現在：房價平穩，房地產開發投資增速基本穩定在10%左右，商品房銷微幅下降，監控的70個大中代表城市“漲跌互現”，有意思的是，到11月時，二手房價格上漲（包括持平）和下跌城市各佔一半，都是35個。當然，這種平穩也不是一時的，因城施策、一城一策的實施，更是為樓市長期平穩打下了基礎。不要把逆轉這個詞理解為“非漲即跌”，以後我們大概率要長期習慣這種平穩狀態。

第三、孫巨集斌與經濟學家早有暗示

房地產市場冷暖、發展趨勢，開發商無疑最有發言權。融創中國這些年發展可謂高歌猛進，資料顯示，2019年前11月銷售額已經進入全國房企第一梯隊，排名第四，創造公司的最好歷史，但董事長孫巨集斌則異常清醒，、“一直以來，大家都在搶增量，所以大家日子都好過，但未來在15萬億的體量下，大家都在爭存量”。孫巨集斌的話暗示，房地產高增長已經過去，新房不會有那麼多需要建造了，未來房企的重點會在存量房市場，他還表示，“大家要理解這次調控”，也意識到房地產調控將會是長期性的。

無獨有偶，中國銀行業協會首席經濟學家巴曙鬆也表示，“全國總量的新房市場量慢慢接近大週期的頂部”，“二手房的交易能滿足主要的需求在逐步的崛起”，“行業的集中度越來越高，轉型問題擺在眾多開發商面前”，從巴教授的言語中感受到，新房市場從頂部下來後會逐步萎縮，“最終走到以存量房主導時期”。巴曙鬆觀點與孫巨集斌看法不謀而合。這也預示這房地產市場迎來全新變化。在這樣一種市場狀態下，兩個房產主體有“麻煩”了。

第四、在樓市平穩狀態下，無論房價漲跌，這兩個房產主體“麻煩”來了

基於前面分析，未來幾年，房地產市場整體上將以平穩為主，大漲大跌都不太現實，這是國家對樓市定性結果。即使有的城市由於經濟發展和人口流入多，房地產市場發展還有潛力，但都不影響房地產的大方向。未來，這兩個房產主體有“麻煩”了：一是開發商，二是持有大量空置房源的人。

第一個主體開發商，這個不難理解。孫巨集斌和巴曙鬆所說的存量房時代到來，並非空穴來風，根據企查查資料顯示，截止到12月10日，全國新成立房企數量68860家，但登出、吊銷家數達到89921家，所以，2019年已經減少房企數量為21061家，這要比此前媒體報道的400多家關閉破產房企數量多出N倍。在住房建造增量逐步縮減的大環境下，資金實力、口碑不佳的房企將面臨生存難題。根據孫巨集斌預計，目前地產前五房企市佔率為18%，5年後可能達到30%以上。也就是說，將有很多房企將面臨淘汰和轉型。

第二個是持有大量空置房源的人。“房叔，房嬸，房姐”是持有大量房源的代名詞，隨著樓市發生轉折，他們也將遇到麻煩。國家定調房住不炒以後，樓市整體平穩，房價即使上漲，幅度也比較有限，如果算上資金成本，甚至房貸利息，從投資角度看，很有可能虧損。而且，目前國家也正在進行樓市管控的長效機制建設，若隱若現的房產稅，甚至空置稅出臺不過是早晚的事，財政部財政科學研究所原所長賈康日前表示，希望最快3年內啟動房地產稅，如此的話，就會增加這些買而不住的空置房源持有成本，在市場平穩期，要一下出手這麼多房子，想必也不是一件容易的事。