2020影響房地產發展的X因素

趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司 總經理）

2019年僅僅剩下半個月了。

2019年，中國房地產業又是一個創新高的一年。房地產投資額同比增長10%左右。一直令人擔心的銷售資料，在第四季度也全面轉好。統計局資料表明，1-10月全國商品房銷售面積13.33億㎡，2019年增速首次由負轉正，同比增長0.1%。預計，2019年全國房地產銷售面積將超過2018年的17億平方米，再創歷史新高。

展望即將到來的2020年，房地產行業充滿機會，也充滿著不確定性。

1、 中國經濟下行對房地產行業的影響有待觀察。

2019年中國經濟增長目標為6%到6.5%，到了第三季度，增長為6%，頭三季度平均增長為6.2%。

2020年，經濟增長的指標是否會繼續調低，值得高度關注。

12月的最後時刻，中美經貿談判達成了第一階段的協議，無疑為2020年的穩定增長爭取了時間和空間。

房地產行業2019年衰退得比較快的產品，包括商業、商務、投資類產品和高階豪宅。在2020年仍將面臨考驗。

2、2020年1月1日開始實施的新《土地管理法》，將對中國房地產行業的發展產生長遠和重大的影響。

土地問題，是中國房地產的核心問題，也是農業農村發展的核心問題。

管理層會議作出的關於農村土地承包長久不變的重大決策，將對農業規模化經營、鄉村振興等帶來重大影響。

3、2020年，將是各地空間規劃全面落地的一年，將對房地產開發形成重大影響。“三區三線”的劃定，將令房地產開發的邊界更清晰，禁區劃定得更明確。以往開發商能做的一些事情，未來不一定能做了。

4、2020年的貨幣政策，將直接影響樓價和預期。

截止2019年11月，中國廣義貨幣M2餘額達到197萬億元。管理層提出，2020年繼續實行積極的財政政策和穩健的貨幣政策。

2019年，流入房地產行業的資金，受到近10年來最強的管控。

2020年的貨幣政策取向，將直接關係房地產行業榮衰。

5、“因城施策”，將是雙向調控政策。“穩地價、穩房價、穩預期”是目標。

2019年12月，各地城市政府充分利用“因城施策”的發力點，直接或間接進行了政策調整和政策優化。這些調整將直接利好2020年上半年的樓市。

值得注意的是，2020年，政策取向將是雙向的。如果樓市過熱，政策也會轉向。

6、地方城市政府的目標和取向。

2019年，絕大多數的城市仍然依賴土地財政，但開始有部分城市轉向“稅收優先”，在土地出讓上探索新模式。2020年，將成為通用模式。

2020年，廣東地區的“三舊改造”將進入高峰期。

2020年，科技創新和產業發展、新區規劃和城市功能再造，仍將是城市政府的重點。

2020年，地方債的發行規模，是否進一步擴大，對政府行為影響巨大。

2020年，開發商獲得新專案的機會，將會比2019年更多。

2020年是充滿不確定性的一年，也將是充滿機會的一年。