一年一度的中央經濟工作會議剛剛召開，會議內容展示了中央的判讀、看法，以及下一階段的工作重點。

關於房地產及相關內容，談談我的看法：

一、總體經濟形勢背景的看法。

中央對當前及未來一段時間形勢判斷中要關注的表述有：“三期疊加”影響持續深化，經濟下行壓力加大……，全球動盪源和風險點顯著增多”，“中國經濟穩中向好、長期向好的基本趨勢沒有改變”。以上意思總結就是：經濟長期看，內部基礎好，有韌性；短期看，全球風險點多；調整階段有壓力。概括就是經濟總體不可能太差，但短期仍有壓力。配合穩字當頭巨集觀調控策略，預計未來一段時間內中國經濟將基本保持現狀。所以就房地產市場的基本面而言，也不會有太大的變動。無論是保是壓，出大招的可能性都比較小。

二、對房地產調控的總思路。

與過去兩年會議比較，2017年是單獨拿一個篇幅講房地產，2018年和2019都放在民生內容裡談房地產，無論是重要程度和重視程度已經明顯下降。從具體內容上進行比較，今年取消了“分類指導”的表述，增加了“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房”，“穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展”兩部分內容。今年新增內容較多，也預示著市場、行業可能迎來一場中級強度的變局。

三、關於城市更新及存量住房改造提升。

目前部分房地產企業目前已經重兵佈局城市更新領域。中央這次首次在會議上表態，一是已經關注到大城市新的城市建設用地資源將逐漸緊張的局面，另一方面也顯示了要通過“舊改”為城市建設釋放動力的態度。預計從明年開始，中國房地產將逐步由以往的拿地開發模式，逐漸有一部分轉移到城市更新發展的方向上。明年，可能也將是中國房地產的“城更元年”。而這將是土地供應方式上的重大轉變，將深刻重新塑造中國房地產行業的發展方向與發展方式。房企固有的一些優勢，一些過去成功的打法等，都可能在未來會逐漸顯得不符合新基本面的需求。比如“高週轉模式”，因為舊改專案不可能高週轉。所以未來肯定會有更多慢工出細活的專案，更多精工的專案。總的來講，流水線式生產房子仍有較大的生存空間，但未來將不止這一種模式了。

四、再提老舊小區改造，巨大市場正在撬動當中。

啟動這項工作的原因之前我已經分析過，首先既可以拉動經濟，接棒逐步熄火的三四線城市舊改，又可以改善民生，分流改善住房的需求，間接起到穩定房價的作用。只不過這項工作從今年年中正式提及至今，暫時未見重大動作。有可能各地仍在摸索實施辦法，尋找改造主體與改造模式。畢竟在目前形勢下，各地財政都不會太寬裕，政府肯定不能成為這項工作的主體。民間怎麼參與才能有效有序進行？需要拭目以待。從市場行情上看，如果老舊小區有機會被改造的，價值也有望提升。而大城市老房子加裝電梯，可能是未來最常見的改造。

五、穩地價、穩房價、穩預期。

關於促進房地產行業穩健發展的表述歷次都有，但這麼詳細談到以上三個“穩”還是第一次。早在今年初，全國曾經出現了一波小陽春行情，土地價格曾經在一二線城市出現了小幅上漲。而最近一段時間，房價、地價在全國各地都出現了一定程度的下滑，從目前情況看，中央既不希望房價漲，更擔心近期房價地價跌，原因也不用多解釋。就當前情況而言，一些房價、地價下跌較大的城市與區域，政府很快就會出臺穩定性的政策。房價、地價，政府也要託底。

其他關於房住不炒、保障房、租賃市場發展等表述基本沒有太多新的內容。