出於子女留學、全家移民或是房產投資等諸多考慮，越來越多的中國人在美國購買房產。

資料顯示，2018年中國人購買美國房產金額304億美元，連續六年佔美國外資購房第一。

許多沒有美國置業經歷的人，經常會問：在美國購房需要什麼條件？外國人在美國買賣房屋與本地人有什麼不一樣嗎？

實際上，外國買家和美國買家在購房時差別不大。但是，外國買家應該了解美國的購房流程及美國房地產市場的例，而美國房產交易中的做法可能與買家本國的做法有很大不同。

No.1

外國人無購房資格限制

美國是一個移民國家，是歡迎外國人在美國投資或購置房產的，在買房方面幾乎沒有任何的限制。任何外國人都可以在美國買房子，並且沒有數量限制。

No.2

外國買家禁止購買合作公寓

通常禁止外國人擁有合作公寓（Co-op）。要購買合作公寓，通常要求買家的收入來自美國及資產位於美國（至少大部分資產在美國）。

這是合作公寓公司一種極端保守的做法，因為一旦發生糾紛，不論公司基於何種理由控告外國業主，一般都很難成功。而即使贏得了起訴，如果業主的資產位於萬里之外的其他國家，判決也無法強制執行。

No.3

出售房產需繳資本利得稅

外國人出售美國房產與本地人一樣，同樣需要繳納“資本利得稅”。

美國人自己出售房產時，獲利的部分是要納稅的，儘管有一定的免稅額度，稅率可能高達25%，外國人在美國購置房地產之後出售獲利的部分也要納稅。

具體操作辦法：

外國人在出售房地產的時候，買方必須將賣主所得的總額預先扣留10%，並且填寫8288和8288A兩份表格，在成交後的20天內與預扣款項一併上交國稅局。

No.4

外國人也可以申請房貸

外國買家在美國買房也可以申請貸款，但條件比本地居民要高一些。

一般來講，貸款機構要求海外買家繳納的首付為房價的40-50%，高於美國人的20%。

而且貸款利率也會比美國本地居民高一些， 現在美國購房貸款利率在4-5%，但是海外買家通常能夠拿到的利率會在5-6%甚至更高。

另外海外買家想要獲得貸款，一般需要提供銀行認可的資金證明（比如一些銀行要求客戶提供36個月的月供儲備金），用以證明有足夠能力歸還每月的貸款金額。

No.5

不能通過買房拿到綠卡或者簽證

在美國買房與申請綠卡、簽證是兩回事，沒有直接關聯。

如有需要買房者需要自己辦理簽證或者綠卡。在赴美旅遊或暫住之前，外國人必須已經持有簽證或者綠卡。申請簽證的過程需要4至6周（取決於申請人所在國家的美國領事館）。

No.6

要考慮規避美國遺產稅

美國，外國人在美國的遺產只有6萬美元免稅額，其餘部分需繳納40%的遺產稅。

不難看出，即便有著一定的免稅額，對於很多人來說依舊要面臨高額遺產稅與贈與稅。在這樣的情況下，提前做出遺產規劃就十分重要。而信託與保險，便是兩種便捷而有效的避稅工具。

No.7

不登陸美國也可以買房

理論上不必親自到美國就可以買房，新業主可以向自己的代表開具“授權書”，授予其代表自己完成交易的權利。那些不想回到美國完成交易的買家通常會採取這種方便的做法。

當然，在看房、選房的過程中，你如果能親自選擇是最好的。

No.8

租金淨收入也需要納稅

美國政府要求外國公民“選擇”對任何來自租賃財產的淨收入（租金收入減去支出）選擇向美國繳納所得稅。如果沒有及時做出選擇（例如沒有提交美國所得稅完稅證明），將按租金收入總額的30%進行徵稅。

在這種情況下，投資者將不能減除任何費用，例如貶值、利息、財產稅、共同費用等。即使外國投資者在他們開始投資時產生了稅務虧損，沒有欠下政府的任何稅，他們也仍然必須及時提交他們的完稅證明以做出選擇。

No.9

貸款購房，可減少所得稅支出

對於可從房租收入中扣除的費用，美國政府的規定很寬鬆。因此對於外國買家而言，如果通過融資購房並首付四成至五成，則在購房後的前10至15年內，可能無需繳納任何所得稅。

由於貸款利息、一般費用、房產稅、資產折舊、保險費用、交易費用攤銷都可從房租收入中扣除，所以在購房後的前幾年中，房產的應稅收入是負值。

在隨後幾年中，當公寓產生應稅收入時，此部分收入可由之前年份的負應稅收入抵消（又名稅務虧損結轉）。因此，業主在購房後的多年內都不用繳納所得稅。

越來越多的中國中產階層買家正在尋找價格較低的房產，並更多地使用貸款購房。同時，購買的區域也從往常熱門的加州和紐約等地逐步擴充套件到得克薩斯州、佐治亞州和佛羅里達州。