2013年以來，中國房價發生一個結構性變化。大中小城市的房價，由以前的“同漲同跌”，轉變為“大城市大漲，中城市中漲，小城市小漲”。房價分化背後，是人口流動規律的變化，反應了億萬人的選擇。

前文說到，中國經濟增長的新動能已經浮現，大城市主導經濟增長的時代已經到來，分水嶺在2013年。關於這一點，我們在產業結構上也看到了支撐，表現為服務業的加速發展，以及服務型城市和消費型城市的經濟增速的反超。

巨集觀的問題都有微觀的表象，在本文中我們尋找微觀層面的證據。房地產是國民經濟的支柱產業，很多巨集觀現象在房價上有所反應，大家對房價也都很關心，因此我們來看看房地產市場的情況。

首先來看這張房地產價格的圖（圖1）。這個圖是從2010年以來，我們國家一二三線城市房地產價格的累計增速，我們把2010年6月的價格標準化為1，最上面的1.96意味著一線城市房價從2010年6月到2017年8月漲了96%，幾乎翻了一倍。二線城市漲了40%，三線城市漲了21%。一個很直觀的結論就是一線城市漲得比較快，二線城市漲得比較快，三線城市漲得很慢，幾乎沒有什麼增長。2016年下半年以來，三線城市才開始漲得比較凶，這跟2016年國慶以來出臺的嚴厲的房地產調控政策有關。由於政策上嚴控一線、二線城市，限購、限售、限貸，導致一二線城市的房地產需求被暫時抑制，有潛力的、大城市附近的三線城市開始往上漲。

所以，2013年是中國房地產市場的分化元年。2013年以前，買房子隨便買，買哪裡都賺，賺得都不少，差異不太大。2013年開始，買房子就不能隨便買了，買對了，能漲很多，買錯了，不僅不漲，還會掉下來。比如，2014年下半年和2015年，二三線城市的房價沒有上漲，跌了一點。但是一線城市幾乎沒跌，而且從2015年夏天開始，還開始漲了，而且漲了很多，速度很猛 。

那麼，分化的原因是為什麼？背後藏著什麼道理？房地產這個事情，巨集觀上有一個大詞叫“國民經濟的支柱產業”，微觀上一個小詞叫“家庭財富的最主要的組成部分”，巨集觀、微觀上都很重要，對國計民生都很重要。

房地產價格是一個地區、一個城市的經濟活力的最重要表現，是一個地方經濟增長潛力、人口吸附能力、社會進化動力的最重要指標。房價漲說明這個地方好，吸引人，很多人買房，所以價格才漲，因此這個指標的背後，是居民用自己的錢在進行投票。從這個角度看，這個指標比你想到的很多指標，比如收入、學校、醫院、道路等等，都要好，因為這些指標只看某一方面，而房價反應諸多方面，包括很多很難測量的方面，比如商業文化，市場環境，做生意難易程度，政府服務的品質等等。

從這個角度看，房地產價格是人們選擇的結果，是一個地區深層經濟力量的表象。因此，我們需要進一步深究房價變化背後的力量。

我們來看一組資料，看人口流動的趨勢。圖2顯示的是2004-2012和2013-2015兩個時間段不同規模城市人口的年均增速，前面一段時間是2004到2012年，後面一段是2013到2015年。這張圖畫的是我們國家287個地級市和地級以上城市的人口變化，都是用的戶籍人口。在2004年和2013年，我們把這287個城市按照經濟規模分成6組，然後看六組城市的平均人口流入速度。

可以看到，2013年以前，每一組城市的人口流入速度是差不多的，如果畫一條趨勢線的話，基本是平的，大城市稍微快一點，但是並不顯著。2013年以後，人口流動的規律發生了根本性的變化。特大城市和大城市人口持續流入，其中特大城市明顯加速，每年流入速度翻倍，大城市雖然還在流入，但是也已經顯著減速了。相比之下，其他城市已經基本沒有人口流入了，甚至出現了人口流出。

所以從圖2看，中國的人口流動規律，已經發生了根本性的變化。2013年以來城市房價的分化，並不是什麼奇怪的現象，而是與背後的人口流動方向的變化是一致的。

進一步，我們還有一張更直觀的圖，來顯示為什麼大城市的房價增長快。圖3 比較了幾個典型省份的人口增速和該省核心城市的人口增速，比如廣東和廣州，江蘇和南京，福建和廈門，人口增速是2005年到2017年的增速。圖3顯示的是，各省的總體人口增速並不快，12年累積平均不到一個百分點，但是核心城市的人口增速很快，像廈門、合肥的累積增長都超過70%，廣州超過50%，南京，杭州，武漢，長沙，成都等城市都超過20%。

簡言之，核心城市的人口增速，遠遠超過所在省份的平均人口增速，兩個速度明顯不在一個數量級上。從2005年到2017年，全國人口從13億增長到13.9億，累積增長7%，每年增長不到0.6個百分點，各省的人口增速大約也是這個水平。但是核心城市的人口卻快速增長，背後的原因是人口向核心城市的快速聚集。也就是說，村鎮上的人口，小縣城的人口少了，因為很多人到大城市去了。從這個角度看，2015年以來的房價上漲，集中在核心城市，一點也不奇怪。

人口流動趨勢的變化，代表了億萬人對於未來趨勢的判斷和選擇，代表了強大的經濟自發力量，不可以忽視，更不能強扭。

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